物管行业迎盈利拷问:31家物企毛利率不及行业均值,万物云、招商积余垫底

图源：视觉中国

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

过去一年，万物云董事长朱保全被资本市场问及最多的话题是，物管行业毛利率。万物云上市之时，它的低毛利率也备受外界关注。

在忙完万物云上市后，朱保全马不停蹄地走访了中海物业、绿城服务、长城物业三家物企。随后三家物企达成了一项共识：拒绝被高毛利绑架，应追求合理的毛利率水平。

然而，资本市场的惯性思维难以改变。在上市物企2022年业绩发布会上，“低毛利率”成为出现最多的高频词。毕竟，毛利率是一家企业盈利的起点，在很大程度上决定了一家企业最终的盈利能力。

回顾2022年，受疫情反复、房地产市场拖累以及高溢价收并购的影响，物业行业增收不增利问题愈发明显，盈利能力持续恶化，六成物企毛利率低于行业均值。

对于物管行业暴露的盈利问题，管理层们正在集体反思，希望通过科技提效、加强投后管理、减轻母公司依赖等路径逐渐提高盈利能力。

万物云营收超300亿元，毛利不足50亿元

整体来看，2022年，已发布年报的51家物企，总营收2380.68亿元，较2021年增长18.74%。

与此同时，51家物企取得了501.37亿元毛利，同比微降0.42%，平均增速-4.42%，较2021年下降51.49个百分点；毛利率均值达24.44%，同比下降3.9个百分点。

具体来看，2022年，碧桂园服务、万物云、华润万象生活分别获得102.57亿元、42.31亿元、36.11亿元，位居行业前三甲。

但就盈利能力而言，星盛商业以55.72%的毛利率蝉联行业第一。这主要归咎于星盛商业突出的商管属性。同时，星盛商业深耕大湾区、发展长三角城市群，城市消费水平较高，带动盈利水平提升。

财报显示，截至2022年末，星盛商业合约面积约为370万平方米，当中大湾区占比81.4%、长三角占比9.8%。

新希望服务凭借高能级城市布局及运营管理能力提升，2022年毛利率达到37.60%，位居行业第二名,但与星盛商业有18个百分点的差距。同样带有商管属性的中骏商管毛利率达36.36%，位居行业第三。

此外，德商产投服务、建业新生活、宝龙商业、华润万象生活等8家物企毛利率在30%以上。

不过，2022年物企毛利率超过30%的有11家，较2021年的21家减少近一半。

与此同时，有31家物企毛利率低于行业均值，其中不乏营收处于TOP10的物企。

例如，万物云2022年营收达301.06亿元，但毛利只有42.31亿元，不足营收的六分之一，毛利率14.05%，处于行业倒数第二的位置。

招商积余2022年营收130.27亿元，毛利只有个位数，仅为8.25亿元，毛利率是11.84%。这个毛利率不仅在行业里垫底，还创招商积余四年新低。在此之前的2019年-2021年，招商积余毛利率分别为18.26%、13.61%、13.76%。

与此同时，保利物业、绿城服务、中海物业营收规模均超百亿元，但毛利率均未超过20%，分别为18.81%、16.17%、15.92%。

不难发现，相较于民营物企，具有国资属性的物企毛利率普遍较低，也拉低了行业整体盈利水平。

金科服务应收账款减值大增7262%

那么，2022年物企盈利能力为何出现大幅下滑？

搜狐财经梳理年报发现，主要有三方面原因：

一是，2022年疫情反复，带动人工成本上升，吞噬物企部分利润。

这一点，新城悦服务在业绩会上有详细说明：“为了应对疫情的反复，全国各地均加强社区消杀和出入口管理的要求。公司为此增加防疫物资购买支出、增配相应物业服务人员，还向延长工作人员的工作时间而支付大量加班费。”

财报显示，2022年，新城悦服务雇员服务费达19.4亿元，同比增长43%，增加5.8亿元；公用设施费2.1亿元，同比增长69%，增加9000万元。

2022年，金科服务雇员福利支出20.38亿元，较2021年15.42亿元，增长32.17%。

二是，收并购后遗症凸显。过去几年，在“规模为王”的思维下，上市物企热衷于收并购和市场外拓，当中不乏高溢价的收购。这在财报中的体现，不仅是规模的增长，还导致商誉、成本摊销大幅增加，利润被侵蚀。

例如，“并购王”碧桂园服务2022年整体毛利率下降5.9个百分点至24.8%。

其中一个原因在于碧桂园服务对收并购标进行商誉减值。仅2022年，收并购带来的商誉减值及无形资产减值金额约17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等的摊销为10.8亿元。

截至2022年末，碧桂园服务对嘉宝服务、财信服务、武汉雪域确认的商誉减值

分别为11.82亿元、4.45亿元、1.09亿元。这三项收购标累计商誉减值达18.60亿元。

截至2022年末，万物云商誉达到37亿元。但对其利润影响最大的不是商誉减值，而是成本摊销。

财报显示，万物云2022年总成本为258.75亿元，同比增加31.4%。万物云解释称，“成本的增加主要由于集团业务规模扩张，伴随而来的各项运营成本增加、历史收购带来的客户关系摊销增加以及外部客观因素影响成本增加”。

此外，部分外拓的市场化项目质量不高，也是拉低费率的一个重要原因。

新城悦服务指出，并购子公司的毛利率相对不高，拉低了基础物业服务的整体毛利率。2022年并购子公司数量达到了11家，收入占比已经达到了27%，但并购子公司的毛利率还不到20%。

卓越商企服务也表示，随着第三方业务占比逐年增大，市场化毛利率客观上低于自有高端商写项目，成为整体毛利率水平有所下降的一个因素。

三是，受地产行业下行拖累。过去两年，部分房企仍深陷流动性危机，导致由此剥离上市的物企坏账压力进一步加大，从而影响盈利水平。

例如，2022年，融创服务对地产的一些关联方计提14亿元坏账，对其归母利润的影响约为10亿元，导致业绩由盈转亏。

2022年，金科服务非经营性的其他应收账款（包括向关联方提供借款和融资租赁应收款）减值约11.78亿元，较2021年大幅增加7262.5%。

(图片来源：金科服务2022年财报)

融创服务和金科服务背后关联的房企为融创中国和金科股份。2022年，这两家房企遭遇不同程度流动性问题，致使关联的物业企业发生亏损。

利空出尽，轻装上阵

虽然2022年物业行业赚钱变得更难了，但是面对投资者的关切，多数物企表示，利空出尽之后，盈利水平将进入上行修复通道。

业绩会上，物企管理层们纷纷提出提升盈利水平的思路，提及最多的是科技提效、加强收并购投后管理，以及减轻地产依赖，走向独立。

对于人工成本上升问题，一部分物企希望通过科技创新，提效降本。

朱保全在业绩会提到，万物云业绩提升的抓手是 “蝶城模式”。 “蝶城”是万物云围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。

他称，“蝶城模式”已得到初步验证，预计可提升住宅物业服务超过4%的毛利率。

招商积余在年报中透露，将推动数字化转型，聚焦精益管理，以应对物业管理费收缴压力。碧桂园服务管理层也表示，将通过数字化以及服务机器人，达成物高质量发展。

对于收并购及外拓带来的“后遗症”，碧桂园服务主动进行投后管理，2022年已主动退出亏损或收缴率低的项目，涉及合约管理面积约8400万平方米。

对于关联方坏账问题，金科服务已发出催款函，要求金科股份偿还贷款，并考虑酌情用应付予金科股份的账款抵销欠款。

融创服务管理层表示，“母公司和地产行业整体的情况目前都在恢复，随着地产行业以及母公司问题的解决，未来这一块对我们的影响会越来越小。”

在中信证券看来，风雨之后的物业管理行业回归行业初心，“没有踩坑”的一批企业磨炼了战略定力，也提升了整体实力，有望在未来一段时间延续30%左右的年化业绩增长。