上海楼市:纯投资可以通过哪些指标来甄选笋盘?内行都靠这招!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，一个城市的某个板块或小区，不是价格调整深度越大，上涨反弹的力度越大，通俗讲，这些小区适合投资。除了政策，规划等因素外，对于存量房来说，纯投资目的，通过哪些指标甄选笋盘？

回答：大致上看，上一轮跌多，下一轮涨多。但也有例外，比如上一轮上涨是大行情，则一个城市郊区的房价涨幅很可能超过市区。房价下跌之后，郊区的跌幅大于市区。但当下一轮房价上涨时，如果不是大行情，只是中小行情，则市区的涨幅可能大于郊区。

笋盘，是指售价低于市场价的房子。纯粹只关注价格。市场价是多高，这个需要对一个板块微观市场很熟的人，比如附近的中介人员，才能较好的鉴别。投资二手房，主要还是看区位、环境、小区品质,还有学区等配套。如何买到市场价8折的笋盘？详见内部分享！

提问：成哥好，新人首问：1、想请教您怎么看未来5年上海房价，如果现金流只够撑2年的话，值得高杠杆买房一搏吗，比如负债60-65%？40多岁上有老下有小。如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除摩擦成本（约房价10%）以及还贷利息等。2、非沪籍，只有一张上海房票，明年1月有，需要买自住房一套，兼顾增值，学区不是菜小即可，月供较好不超过2万，买闵行区500-800选多大标的增值型比较好，选筹方面您有什么建议？可以推荐板块和小区吗？3、如果买投资房，300和400万标的，哪个投资回报率更好，及对应板块推荐。非常感谢！

回答：1. 2年不建议搏上海，上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 2. 闵行未来发展比较好的板块是金虹桥、漕河泾、古美，建议重点关注 3. 300-400 是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，不应该拘泥于某个小区，而是圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区。

提问：成哥好，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？

回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区。

提问：新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住） 2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢？有区域推荐吗？

回答：1. 学区房投资要注意方法，就是够买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行，有看中的标的即可入。

提问：成哥好，浦东孙桥的圣宇豪庭自住兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。具体更多分析详见内部！

提问：成哥好，我是新上海人，想买一套作为婚房，首房首贷，预算450-500万，目前住在徐汇滨江板块龙耀路地铁站附近，比较喜欢这个区域的居住环境，也很看好徐汇滨江规划，现在比较纠结是否可以买龙南X村的老房子，或者买植物园南/徐汇华泾的次新房。

回答：你好，这些区域里面比较好的是华泾的次新房，华泾还有一些腹地，有发展潜力，但你的预算还是不够的，可以考虑增加点预算或者买小一点。另外闵行也是可以选择的地方。

提问：成哥你好，我小孩是在浦东上学，目前就读明珠C小学二年级，手上只有一套房子考虑置换初中学区房。出于升值考虑想购入陆家嘴地区房产。对口的是洋泾菊园，但不知道九年制一贯学校，如果从初中就读，是不是一定能入学？是不是选择非九年一贯的初中更可靠一些？

回答：浦东小升初户籍对口，即使一贯制，还是通过户口和房产证再验证入学的，所以也是排年限。如果小学部所有学生都选择直升，的确后买入的入学年限会排在他们后面，不过初中部招生人数是多于小学部的，而且这种情况同样适用于非一贯制，不存在哪个更可靠，早落户是关键。

提问：成哥好，御景壹号，新天半山，天墅这几个大概400左右的自住加考虑10年以上投资，您推荐哪里？

回答：你好。御景壹号，江景好，延江的房子稀缺，没问题；新天半山，依山傍水，自住不错，但投资不是很好的选择；天墅在同和这边，片区价值一般；如果选的话，优选江景好的，次选新天半山。就按你这个顺序选吧。

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