房企与债权人极限拉扯:旭辉6次延期投票会、兑付当日获宽限期;远洋"惊险一跃”

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

近期，多家房企传出境内债展期成功的好消息。碧桂园旗下9只、余额147亿元境内债券展期方案通过；花样年5只境内债完成重组；远洋一笔20亿元债券获展期12个月；旭辉一笔近19亿的境内债利息获得两个月宽限期，为缓解现金兑付压力创造了积极条件。

不过，随着这两年房企债券接连违约、展期，无论投票会议多次延期、还是展期方案的反复调整，争取债权人的同意并不容易，这也导致房企的债券展期之路一波三折。

碧桂园经过三次延期持有人会议、调整方案后，才获得一笔20亿元债券的展期成功；旭辉更夸张，在6次延期持有人会议后，于兑付日当天获得债权人通过利息支付宽限期议案，但展期的议案仍遭到逾5成的参会债权人反对。

看似是大多的债权人与房企能达成共识，背后仍存在一场又一场的利益博弈。

前置债务重组

为了防止“违约在先、重组在后”的信用、经营风险，如今房企们也开始了新的尝试：赶在债务违约前，提前进行债务重组工作。

“远洋1801”于2018年8月公开发行，规模合计20亿元、期限5年。原本该债券到期日是今年8月2日，之后远洋通过召开两次债权人持有人会议获得了宝贵30天宽限期。

但是，流动性压力“积重难返”，很难在短期内显著改善。在30天内筹措20亿元资金，对于远洋来说绝非易事，市场对该债券的兑付也一度充满了担忧。

为了避免违约，远洋选择在宽限期到期前8天再次谋求该笔债券的展期。最终在8月31日，远洋获得债权人支持，债券成功展期12个月，守住了不违约的底线。

与远洋一样，提前进行债务重组的还有碧桂园。今年8月10日，碧桂园宣布出现了阶段性的流动压力。

三天后的8月14日，碧桂园旗下11只境内债停牌。7天后，“16碧园05”率先于8月18日公告展期三年方案，在9月1日获得债券持有人会议表决通过。

之后，碧桂园的8笔债券也于9月4日公布展期三年的方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陆续获得持有人会议表决通过。

至此，碧桂园用了39天的时间，就将9笔债券到期时间整体延期3年，涉及金额约150亿元。

期间，碧桂园还兑付了两笔美元债利息，未出现实质性违约。而此番展期的9笔债券中，既包括今年9月即期到期债券的风险，也涉及2024年的远期到期债券，这为其缓解经营、资金压力争取了积极条件。

相比之下，花样年的5笔境内债重组战线拉得较长。自今年1月开始，花样年正式启动5笔境内债重组展期工作，到7月先完成3笔债券展期，9月8日和9月13日又分别完成两笔债券展期。

至此，历时8个月的时间，花样年才全面完成境内债重组展期，涉及金额约64亿元。

整体债务重组正成为越来越多出险房企化债的选择，拉长时间线来看，自去年9月富力地产率先实现境内外债务整体展期后，绿地控股、龙光集团、融创中国、华夏幸福也相继完成境内或境外债务的整体重组。

最近的9月15日，远洋集团也公告，将对8只境外债务进行全面重组，到期时间分布在2024年至2030年，总规模为39.2亿美元。

克而瑞认为，“相比单笔或少数几只债券到期逐次谈判、协商，整体债务重组将更明显地作用到债务解压上，在一定程度减少企业重复性消耗，争取阶段性经营稳定。”

房企与债权人的极限“拉扯”

从结果上看，上述房企多笔境内债均获得展期，但过程颇为曲折：有的因未凑够票数，多次延期债券持有人会议；有的反复优化方案；有的赶在兑付日前夕获得宽限期；有的展期方案遭遇否决。

“21旭辉03”是旭辉集团发行的一笔公司债，规模18.75亿元、期限为2+2年，起息日为2021年9月14日、到期日为2025年9月14日，最近的行权日为9月14日。

旭辉原定于8月30日-31日召开该债券第一次持有人会议，对《关于调整本期债券兑付安排、增加增信保障措施的议案》和《关于同意增加宽限期的议案》等议案进行审议。

此后，旭辉方面先后将会议日期延期至9月6日、9月8日、9月11日、9月12日、9月13日、9月14日，累计延期次数达6次。其中，最后一次延期至9月14日24:00，也就是原行权日最后一刻。

对于延期会议的理由，旭辉屡次提到“由于时间原因，发行人拟变更参会登记及投票表决期间，将参会登记及投票表决截止时间均延期。”

但是，澎湃新闻援引知情人士的消息称，“延期是因为“增加宽限期的方案票数仍未凑够。”据公开报道，旭辉提请持有人会议同意给予上述债券本息兑付日2个月宽限期，“（宽限期）这样至少保不违约。”

不仅如此，旭辉还对原展期方案进行修改。旭辉最初的方案为：展期三年，展期前两年分期兑付20%本金，展期最后一年的9月兑付80%本金。

但在持有人会议第三次延期的通知公告中，旭辉将展期时长压缩为两年。按照旭辉的说法，如持有人通过《调整本期债券兑付安排、增加增信保障措施》等议案，展期方案改为展期两年，最后两期改为2025年7月14日兑付2%本金、2025年9月14日兑付剩余84%本金。

最终，在9月14日的投票会上，68.57%持有人通过2月宽限期议案，但展期方案遭遇51.41%持有人反对，未获通过。

图：“21旭辉03”展期方案

中指研究院企业研究总监刘水亦指出，“债务达成重组的关键主要取决于企业与债权人之间博弈的结果。多次延期投票会议、修改方案多数是未能第一时间取得足够数量的债权人支持，仍需要与债权人反复沟通，根据其诉求修改方案。也可能与债权人相对分散有关，难以迅速完成沟通工作。”

显然，旭辉方面缩短“21旭辉03”展期时长、债权人最终通过宽限期议案是各方博弈的结果。

类似的情况出现在碧桂园身上，“16腾越02”是碧桂园9只展期债券中最后通过的一只。

原本在9月9日-9月11日，该只债券召开第一次债券持有人会议。彼时，碧桂园抛出的方案是：本金展期三年。

此后投票会议先后进行第三次延期，但在近期碧桂园为“16腾越2”新增增信资产，包括：以陆丰碧桂园碣石半岛项目所属项目公司、海南碧桂园舒漫的海项目所属项目公司股权提供质押担保；而且至少增加2亿元应收账款质押担保。

9月20日，碧桂园宣布，“16腾越2”债券展期议案获通过。至此，碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期。

刘水认为，“出险房企在重组谈判过程中，最重要的是与债权人建立信任，拥有优质资产、增加增信措施对重组方案通过非常有利。”

债权人的考量

对于流动性紧张的房企来说，债务重组是缓解短期偿债压力的主流选择。

于债权人而言，债务重组是为了避免直接违约而遭受全部损失的无奈之选。刘水指出，“债务重组能够保证债权人最大限度的收回债权，避免破产清算中不必要的风险。同时有可能会收回一定数量的货币资金或有效的非货币性资产，提高债权人资金的周转速度。”

以上述提到的“18远洋01”为例，该债券经过三次债权人会议，才获得足够的同意票。第一会议展期方案并未通过，债权人要求远洋按期全额兑付本息；在第二次会议上，债权人依旧不同意展期，但同意给予远洋30天的兑付宽限期。

直到远洋说出“预计无法于宽限期内支付全额本金”，债权人才在第三次会议上通过展期方案；此时距离宽限期到期只有2天。

目前，债权人对于房企债务重组究竟持有何种态度？在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，对于已出险房企的债务展期，债权人没有选择。

“他们心里很清楚，要回利息的概率不高，最重要是要回本金。即时有政策刺激，市场仍需长时间逐渐恢复。那么对于房企，尤其是以三四线城市布局为主的房企来讲，其销售业绩恢复缓慢，进而影响回款及偿债进度。所以部分债权人内心是悲观的，但在谈判桌上是一个博弈的状态。”张宏伟指出。

在他看来，在投票未通过前、企业未正式违约前，债权人还是想与企业试着博弈，“比如争取前期兑付本金少些折扣，或者再多一些优质资产抵押，避免自己有更多的损失。而一旦房企出现违约，债权人态度可能会马上改变为：“你现在有什么赶紧给我什么。”

易居研究院研究总监严跃进则认为，“当前债务处置的工作有重要的特点，表现为处置的效率明显提高、投资者对于处置方案的认可程度明显提高、处置的成果具有非常务实导向。同时各地和房企在债务处置方面经验更加成熟、手段更加丰富。”

“目前房地产市场总体上呈复苏态势，房企经营状况有望持续改善，同时投资者的预期也会改善，这都有助于债务问题的更好解决。”他指出。