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万科璞拾光屿！光谷东地段最好的小高层！户均赠送20.5㎡！
项目动态：万科光谷166地块项目已经定名万科璞拾光屿，目前暂定11月开放项目展厅，预计12月开盘，项目面积段为100、121、131、142、168㎡。
目前，万科光谷锦上的工作人员（自销），已经被抽调一部分过去负责新项目首开工作。
楼栋规划和户型
万科璞拾光屿项目位于高新大道以南、神墩一路以北、高科园西路以东、高科园路以西，属于光谷东的核心板块。
万科璞拾光屿项目就是P（2024）166号地块的住宅部分。
P（2024）166号地块基本情况：土地面积79747㎡，计容建筑面积199100㎡，容积率约2.5。
该地块整体可以分成两个部分：
A、B地块为综合商业用地，占地面积31537㎡，计容建筑面积9.78万㎡，限高100米；
C、D地块为住宅用地，占地48209㎡，计容建筑面积10.13万㎡，容积率2.1，建筑密度不得大于30%，限高80米。
从报规的情况来看，住宅地块占地面积约4.8万㎡，总建筑面积约16.1万㎡，计容建筑面积约10.1万㎡，其中还规划有2026㎡的住宅配套商业。
住宅建筑面积99274㎡，一共843户，户均117.7㎡。
其中，C地块规划住宅323户，容积率2.27；D地块规划住宅520户，容积率1.98。
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项目一共规划13栋住宅，总体规划为：小高层总高10层，18层以及高层（总高25和26层）组成。
从效果图来看，有3栋是小高层（10F），有3栋是带空中花园的真四代住宅，产品全系层高3.05-3.15米。
阳台、空中花园的建筑面积约1.73万㎡，户均赠送约20.5㎡。
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△楼栋分布图
据了解，该项目的面积段为100、121、131、142、168㎡，其中：阳台和空中花园的面积为全赠送。
根据在建的楼栋来看，部分户型采取270°全景舱设计，边户有空中花园，优化后得房率超100%。
「拾」系是万科近年来比较受关注的改善产品线，目前已经有不少优秀案例。
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项目综合点评
万科璞拾光屿-项目分析
一、区域定位与地段优势
1. 项目板块
万科璞拾光屿位于东湖高新区的高新大道以南，属于光谷东最核心的板块。
在光谷东，研判一个楼盘的地段价值，它与高新大道的距离是一个硬指标。
2. 交通配套
地铁：万科璞拾光屿周边是地铁11号线，C地块更靠近光谷六路站，D地块更靠近豹澥站，步行仅300米不到的距离，非常方便。
自驾：项目CD地块距离高新大道仅200米，高新大道串联起关山到左岭的区域，开车出行非常方便。
二、配套分析
商业配套：项目的AB地块就是商业，最近的商业是中建光谷之星商业街，不到500米。创新天地的商业公园KIC PARK，距离项目约500米。
稍远一点还有武汉大悦城，距离约1.7公里，坐地铁仅1站路（光谷六路到光谷五路），然后步行300米即达。在建的还有龙湖光谷天街，距离也在3公里以内。
教育配套：项目周边小区目前对口的是光谷十七小，而光谷十七小目前是对口光谷一初的，也可以选择华师附属武汉新城实验中学。
对于光谷一初，2024年的中考普高率为51.8%-52.5%。具体来说，按照裸分计算，过普高线（496分）的学生有146人，上线率为51.8%；加上特长生后，全口径上线率为52.5%。
至于华师附属武汉新城实验中学，该校于2024年9月才正式开学，首届毕业生尚未完成中考。
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项目最近的学校是光谷十七小+光谷十五初。
据了解，光谷十五初已经开工了，规划为36个班，目前已经开工，计划2026年建成移交教育部门，预计2027年9月开学，据传会引入华师系教育资源。
因此，光谷十五初可能会改变目前光谷的教育格局。
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医疗配套：项目周边最近的医院是九峰街中心城社区卫生服务中心，就在光谷十七小的南面。三甲的同济医院光谷院区距离项目约5.3公里，开车前往也比较方便。
休闲配套：项目周边最近的公园就是星河公园，步行也就300-500米，平时散步还是非常方便。
三、周边竞品和价格
这个项目是高新大道沿线唯一有小高层（10F）产品的住宅。
除开小高层产品，其他楼栋也是18F-25F-26F的普通高层，规避了购房者痛恨的超高层。
项目周边在售楼盘是宝业璞园，目前清盘价在毛坯15700元/㎡起，而万科一向是精装出售，预计单价可能在18000元/㎡以上。
这个项目是光谷中心城北区最好的一个住宅地块。
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