中交地产签约金额稳增背后,拿地猛增待售项目过度集中或存风险

焦点研究院 · 债券信用扫描

出品时间：2021年8月30日

研究员：张子豪

债项概况

信用支撑点

控股股东为大型中央企业，实力强劲，可持续给与公司各方面的支持。

公司控股股东为中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），为特大型中央企业中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）旗下的房地产专业子集团。公司为中交房地产在房地产板块少有A股上市平台，可在项目获取、业务经营和融资上持续得到母公司的支持。

公司签约销售金额近三年持续增长。

2018-2020年，公司签约销售金额保持较快增长，2020年达到321.36亿元，三年平均复合增长46.97%，对未来收入提供了一定保障。

本次债券担保方为中交房地产，其提供的担保对本次债券的信用状况有显著提升作用。

担保方中交房地产作为中交集团发展房地产业务的少有平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道、银行授信等方面具有很强的优势。截至2020年底，中交房地产担保的公司债券余额共计24亿元。

风险关注点

房地产调控政策趋严的前提下，公司债务负担压力较大。

房地产行业的政策调控影响在一段时间内还会不断发酵，公司经营将持续面临一定的政策风险。伴随着公司经营规模的扩张，公司债务规模明显增长，截至2020年底，总债务规模达到509.60亿元，同比上涨138.06%。

公司新增合作开发项目权益占比低于五成，未来销售去化压力和建设支出压力大。

2020年公司新增土地权益占比低于50%，近三年波动下降。随着权益占比下降，公司未来管理难度会相应加大。同时，2020年新增土地储备规模达2041万平方米，同比大幅增长65.13%，未来将面临销售去化和建设支出的压力。

公司近年来拿地力度增大，公司经营较为依赖筹资活动。

公司近年来新增土地储备力度较大，导致2019-2020年公司经营活动现金净流出。筹资活动前现金流持续净流出，公司筹资活动现金净流量228.40亿元，目前对筹资活动较为依赖。

公司待售项目集中在贵阳、重庆和昆明等城市，易受城市限价等政策影响。

公司待售面积中西南区域占比超过60%，区域集中度很高，若项目所在城市有销售限价、限制房贷等举措出现，会对公司项目去化产生影响。

公司融资渠道中，信托规模较大，融资成本较高。

2020年，公司信托融资比例超过银行贷款融资比例，信托融资成本相对较高，若国家收紧信托等相关金融机构的融资政策，将对公司融资渠道造成一定影响。

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