守正创新:2023年房地产数字化十大趋势展望 --- BIM篇

近年来，产业数字化浪潮滚滚向前，数字化转型已成为各行业发展“必答题”。房地产作为支柱型行业，其数字化进程对经济发展的质量变革、动力变革、效率变革产生深远影响。为了探讨数字经济大潮下房地产数字化转型的发展趋势，数字化营销研究院联合搜狐博点组成联合课题组，将产业研究与行业实践相结合，经过近半年时间的调研走访，共同编制成超4万字的《守正创新·2023房地产数字化十大趋势展望》。

报告分为五个篇章，从数据篇、建设篇、管理篇、营销篇、运营篇五个视角出发，详细阐述了数字时代下房地产数字化的转型机遇、转型趋势与转型案例，为当前房地产企业在推进数实融合、打破线上线下的边界、释放数字红利方面，提供了可行的实施路径和前沿洞察。

建设篇

房地产行业的未来，建设始终是重中之重。随着BIM、GIS等前沿数字技术的发展，以人力密集型为特点的施工活动，正逐步地依靠数字来实现。BIM、GIS等技术并非新型技术，而是经过前期不断的升级、迭代，形成的更好助力建设数字化的最佳数字化工具，在当前数字中国建设的浪潮中逐步形成了两个重要发展趋势。具体来看，BIM集成项目信息，支撑协同发展；GIS技术推进“以图管房”，实现可视分析。

趋势三:BIM集成项目信息，支撑协同发展

（一）趋势解读

建筑信息模型（BIM）在本世纪初便已经面世，不同国家对其有不同的定义，但其基本含义类似，均是指在建设工程及设施全生命期内，通过BIM对其物理和功能特性进行数字化表达，并依此设计、施工、运营的过程和结果的总称。从BIM的核心功能来看，其并非一项简单的3D建模工具，而是一种模拟和分析的科学协作平台，帮助相关企业利用三维数字模型对项目进行设计、建造及运营管理的理念。

在“数字中国”和“数字化转型”的浪潮下，房产建筑业作为国民经济的支柱型行业，建筑数字化迎来了新的发展契机，在相关政策的推动下，智能建筑也呈现由机电管理逐步向数字化、网络化发展的趋势。在国家战略层面，2020年，国务院国资委印发《关于加快推进国有企业数字化转型工作的通知》，对于建筑数字化指出要“重点开展建筑信息模型、三维数字化协同设计、人工智能等技术的集成应用”，把BIM放到一个极其重要的地位。《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》指出，要推进建筑等物联网应用和智能化改造，推行城市楼宇、公共空间、地下管网等“一张图”数字化管理。2021年9月，工信部也发布《物联网新型基础设施建设三年行动计划（2021-2023年）》，指出要加快物联网在多个建筑领域的应用，包括BIM协同设计、智慧公地、智慧建筑等领域。

从BIM的应用的现实情况来看，过去几年，在众多甲方要求的特殊项目中，如需要提升企业对项目管理精细度的项目、有评奖或认证需求的项目、需要提升公司品牌影响力的项目，BIM的应用较多；而在一般工程项目中，对BIM的应用需求则相对较低，再加之BIM模型应用所需要的额外付出的硬件和软件成本，致使很少有企业在一般工程项目中应用BIM技术。

但随着建筑数字化转型的推进，对于BIM的应用探索有了显著发展。其中既包括以国内某大型建筑企业针对大型项目实现了全员、全项目BIM应用，也包括民营施工企业在深挖BIM应用、有效实施BIM应用方面总结出来的，针对一般性工程项目使用BIM技术的适合市场发展的方法论，如将BIM定位为管理工具，公司BIM中心分别派出BIM小组进驻受服务的工程项目，与工程技术人员及管理人员一道，针对项目实施过程中的特点，对症下药解决实际问题，受到多个项目经理的好评。

可以看出，虽然在BIM应用早期受到技术、成本、管理等多方面的发展制约，但随着数字化浪潮兴起，BIM作为建筑数字化的核心技术，建筑业对于BIM技术的认知已基本普及，BIM在建筑中的应用势必迎来新的阶段。与此同时，数字化转型并非通过一套技术便可以实现，更多的是通过不同技术之间的组合，实现技术合力，从而最大限度的释放数字红利。同样的，BIM作为数字化转型中的重要技术之一，也正依靠自身集成项目数据信息的优势，实现与理念和技术协同创新的新趋势。

一是理念的协同创新。在传统模式下，设计、生产、施工、运维等遵循“瀑布式”的发展模式，开发周期长、开发效果相对较差。而在基于BIM的协同设计方面，国内目前逐步开发出了云端工作共享的协作方式，并呈现出加速发展的趋势。具体来看，该模式不改变设计、生产、施工等各方过去的工作方式， 而是促进各方基于同一BIM模型进行协同工作，打通生产各环节过程中的“数据孤岛”，同时也能保证数据源的唯一和信息处理的及时准确，形成建筑产业现代化新的生态关系圈。

二是技术的协同创新。在“十四五”时期，智慧城市建设将加快发展，这一方面要求有精准的建筑模型，也需要有独特的空间分析，“BIM+GIS”将最大限度满足智慧城市建设的底层数字设施。具体来看，BIM作为GIS重要的一个数据来源，可以弥补GIS所缺乏的精准建筑模型的空白；GIS则可以依靠独特的空间分析功能，拓展BIM的应用领域，实现室内室外一体化、宏观微观一体化。

（二）技术特征

BIM是一门技术的统称，以具体的工作流程为载体，借助各个信息化软件，将建筑工程信息化，推动社会信息化发展。BIM包含多种软件，如Revit、lumion等。整体来看，BIM技术有以下几种特征：

一是可视化。在传统的施工图纸中，各构件的信息在二维平面的展示，对于构造过于复杂和专业的图纸，无疑给是工作人员增大了难度。而BIM则可以构建一种三维图形，不同构建之间的相关关系，比二维平面更为形象、直观。

二是协调性。传统设计模式下，不同专业设计师无法进行实时交流，容易造成空间设计不合理，而BIM建筑信息模型可以在项目建设前，就各专业设计师可能出现的冲突问题进行协调，生成协调数据，保障建筑的顺利进行。

三是模拟性。在设计阶段，由于不知道项目建成后的各个指标状况，通常需要进行相应的模拟，以便可以针对性的进行优化设计，如节能模拟、紧急疏散模拟等。利用BIM技术，在运维阶段可以针对性的对各个场景进行事先模拟，以求达到整体最优状态。

四是优化性。优化性主要是基于BIM技术的三维模型效果，可以精确的计算出不同的优化结果间的投资回报，以及优化后真实的三维模型，可优化项目工期，避免工程造假。

五是可出图性。基于BIM技术，不仅可以使常规的建筑设计图得以呈现，还可以出具各专业图纸和深化图纸，如结构- 梁截面配筋详图、暖通–风管平面布置图、电气–灯具吊杆模型及可视图、电气–吊顶电气模型及布置图等，使工程表达更详细。

（三）应用场景

在设计阶段，以客户需求为目标，依靠BIM3D可视化技术，利用标准化构件快速生成多种立体模型，并对不同布局方案指标进行对比。在这个过程中，不仅可以保障不同领域的设计师进行实时交流，解决空间上各专业设计人员造成的设计冲突，也可以快速将设计方案展示给甲方，对比后确定最终设计方案。

在施工阶段，根据BIM模型，出具各专业图纸和深化图纸，如结构- 梁截面配筋详图、暖通–风管平面布置图、电气–灯具吊杆模型及可视图、电气–吊顶电气模型及布置图等，发给各专业的施工分包，并通过进入现场指导，确保各环节进度有序、安全可控的完成。

在运维阶段，BIM有广阔的应用场景，在公共安全管理方面，应用BIM的数字信息仿真模拟功能，对空间的人流量、车流量进行统筹，支撑管理人员统筹布局预警系统，科学应急。在节能减排管理方面，通过BIM技术与物联网技术的有机融合，对日常资源消耗进行全方位的监控。同时，“BIM+AIOT”也可以对实际运营维护进行有效管理，从而助力建筑数字化升级，最大化发挥BIM技术的应用价值。

（四）规划建议

可以预见，BIM技术将在建筑建造行业发挥更大的价值。但鉴于我国BIM的应用环境与国外相比仍存在一定的差距，因此应当从多个方面入手推进BIM应用，加速建筑数字化进程。

首先应当加强BIM技术的推广，使得各施工单位更好的了解到BIM在设计、施工、运维等方面的核心价值以及其所能带来的效益。其次，应当发挥建筑龙头企业的“领头雁”效应，该类企业可通过探索在不同类型项目中BIM应用的先进模式，推动BIM的影响范围。最后，加强业界人员BIM专业培训，通过领先企业在BIM人员培训所彰显出的正向价值，进一步带动其他类型企业加入到BIM人员培训的大潮中。

（五）应用实践

对于某些大型项目来说，通常存在施工场地较大、现场地势复杂、施工通行不便、水系改造难、优化工序难等问题，对于项目的正常竣工提出了挑战。基于此，国内某大型建筑企业在具体的项目上进行BIM实践，探索BIM在建筑应用中的最佳模式。

首先，通过BIM建立项目范围的3D施工模型，合理规划用地，并根据现实情况对特定区域进行注解和展示。对于基础土方难度较大的区域，结合无人机进行现场探测，检测安全隐患，并及时反馈处理。其次，根据要求建立精确模型，生成二维和三维、整体和局部的施工图纸，指导现场施工，同时将施工计划同模型进行关联，并将实际进度模拟和实际与计划对比进度模拟，保证项目的顺利进行。最后，通过BIM还可以模拟高处坠落、物体打击、机械伤害、坍塌伤害、触电伤害和火灾伤害等多种典型的伤害类型，根据项目实际场景定制的场景，更容易被用户理解和接受。

通过BIM应用，该项目在三个方面取得了显著成效。一是在成本方面，通过深化BIM的综合应用，为企业带来了大量的成本节约；从该项目中所取得的BIM成本管理经验，可进一步应用于其他重大、复杂的项目建设中，推动企业成本管理不断优化。二是在管理能力的提升方面。对于建筑企业来说，加强项目各方的协同程度，缩短项目建设周期，可极大减少项目成本，而以公司BIM协同平台模型为中心的项目管理平台可显著增大参与方的协同效率。三是社会效益。在BIM应用尚未普及的今天，通过具体项目的BIM实践，不仅对企业自身的影响力有较大提升，更是扩大社会对BIM的认知度，推动BIM在建筑领域的更好应用，推动建筑数字化转型。