全国7城对“马甲”抢地坚决说不背后,调控政策正全力围追堵截

焦点研究院 · 土拍研报

主题：关注禁止房企通过直接或间接控制企业获取竞买资格政策

研究员：回洁钰 赵文浩

2021年全国重点城市的第二轮集中供地正在陆续到来。和排名前列轮集中供地相比，市场对于第二轮集中供地的新鲜感已经下降，转而是房企更为现实的经营考量。

“国资”房企集群效应显著 市场格局深刻洗牌

在焦点研究院此前披露的2021年全国重点城市排名前列轮集中供地中，获取地块规模位居前三位的房企分别是融创中国、万科集团和保利发展。而在获取地块规模位居前十位的房企中，具有“国资”背景的房企有7家；将范围扩展至获取地块规模位居前二十位的房企，具有“国资”背景的房企也扩大至12家。

尽管一些由民营资本主导的房企，以及一些区域性房企在部分重点城市的土地市场上有较为抢眼的表现，也显示出这些房企在这些城市的“统治力”，但综合全国情况，具有“国资”背景的房企，则显示出更强的获取地块的能力。从某种意义上说，具有“国资”背景的房企正在形成“集群效应”，对市场的影响力也在逐步放大。

而在全国重点城市的排名前列轮集中供地中，供地政策的变化也在影响着房企在未来全国市场上的格局。这其中，尤以对房企参与地块出让，获取竞买资格的相关政策最为引人关注。

重点城市“兵家必争” 房企激烈竞争引发马甲“围地”

事实上，自2020年上海市场出现地块出让“围标事件”后，关于限制房企借助直接或间接控制，通过多家房企获取竞买资格，提升获取焦点地块可能性的政策动向便已出现。2021年全国22座重点城市采取居住用地集中出让后，限制房企借助多家主体获取地块竞买资格的呼声便不断上升。

究其原因，重点城市本就是全国交易最为活跃的市场，也是房企“兵家必争之地”，房企在这些重点城市追加和扩大土地储备，为后续在相关城市扩大市场份额，支撑销售规模和行业地位提供支撑。

从排名前列轮集中供地中的房企表现来看，融创中国、保利发展和招商蛇口获取地块的金额位居前三位，有房企甚至在当轮集中供地中，便已“花光”了其全年的投资预算，足见房企对重点城市集中供地的关注和重视。

不过，不同房企在获取地块上的决策和考量因素不相同，尽管集中供地令房企在重点城市获取地块的难度较以往显著上升，但一些房企依然没有放弃对获取地块成本和后续销售价格，以及其中的利润率较强的考量。

重点城市集中供地引起了房企更强烈的重视，自然也就存在着更高的“围地”风险，特别是通过旗下或参股的房企获取竞买资格，使其获取目标地块的可能性大幅提升，成为了房企“自然而然”的选择。部分城市在设定地块竞买规则时，往往会出现地块经过所有竞买环节，依然无法确定竞得人时，便会采取摇号方式确定。如果入围房企中，某些房企通过旗下或参股的房企获取竞买资格，其在摇号过程中获取地块的可能性便会显著上升。这显然与决策层设定较为复杂竞买规则的目的背道而驰。

7座重点城市已出台政策 土地市场规则深刻调整

根据焦点研究院统计，截止当前，采取居住用地集中供应政策的全国22座重点城市中，已有安徽省合肥市，江苏省南京市、苏州市、无锡市，上海市，湖南省长沙市，以及四川省成都市等7座城市出台政策，明确禁止房企通过直接或间接控制多家房企，并通过这些房企获取同一宗地块的竞买资格，禁止的情形还包括了联合拿地。在排名前列轮集中供地中，竞买房企设定条件较为科学，亮点频出，且有效管控市场的上海市，甚至将不同房企却为同一法定代表人或负责人的情形纳入其中。

从实际效果来看，上述城市在排名前列轮集中供地中，均未出现房企借助“马甲企业”获取地块的情形，土地市场得到了有效净化，居住用地集中供应政策的效果也进一步体现出来。

反观这些采取禁止房企借助“马甲”获取地块的城市，无一例外，均为当前全国市场交易最为活跃的城市，7座城市中，有5座城市位于长三角城市群，其在调控政策上的协调联动也体现得酣畅淋漓。

展望未来，可以预见的是，禁止房企通过直接或间接控制企业获取地块的政策，将进一步扩大，除交易极为活跃的城市，作为全国市场风向标和晴雨表的省会及以上级别的城市，也将逐步“跟进”，土地市场的“游戏规则”也将进一步明确。更为重要的是，与上半年在房企层面厉行的“三道红线”，在银行层面厉行的“房地产贷款集中度管理制度”，在供地层面厉行的“居住用地集中供应”等一系列政策一样，土地市场规则的调整，也将成为房地产市场底层逻辑和顶层政策的逐步调整的一部分。

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