中国金茂:造城且造IP | 激荡2021⑥

编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

2021年的房地产行业跌宕起伏。尤其是在三道红线、调控补丁、市场下滑、美元债灰犀牛等多重因素影响下，不少房企资金链紧绷，甚至不乏头部房企深陷暴雷泥潭。

不过，“暴雷”并非行业的全部。有人危机重重，有人则在逆势上行，比如持续维持稳健增长态势的中国金茂。

11月5日，中国金茂披露，今年前10个月，公司及其附属公司的签约金额累计已达1959亿元，签约销售建筑面积也达到了1093.06万平方米，同比分别增长8.64%和16.22%。这一成绩在焦点研究院百强房企销售榜中排名第15位。

10月份，全国房地产市场降温明显，焦点研究院重点监测的29个城市商品住宅成交面积同比骤降22%。但是，即便在这样的环境下，中国金茂的签约销售金额依然同比增长8.65%至201亿元，签约销售面积也同比增长12.91%，达到了98.13万平方米。

与行业其他房企对比，才可窥见中国金茂的优秀。据焦点研究院统计，2021年10月，百强房企中有逾8成企业单月销售业绩同比下降，其中44家房企同比降幅大于30%，37家房企该月业绩出现同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

中国金茂激荡指数

能够在弱环境下保持销售稳增，与中国金茂过往严格的财务管控不无关系。焦点财经查询财报获悉，2018年至2020年，中国金茂剔除预收账款后的资产负债分别为65.1%、67.2%、66.7%，持续保持在70%的红线指标之下；净负债率为71%、69.4%、40.7%，同样皆在100%的红线指标之下；现金短债比为1.0、0.6、1.6，连续两年维持在“1”以上，是典型的财务自律型房企。（亿翰智库数据）

今年上半年，中国金茂的净负债率为43.1%，现金短债比为1.3倍，剔除预收账款后的资产负债率为67.9%，“三道红线”全部维持“绿档”状态，在融资端不受限制。稳健的财务结构，也使得该公司在资本市场颇受看好，不仅获得了多家信用评级机构的“稳定”展望，融资成本也进一步降至4.01%，外币债务融资成本更是低至2.33%，皆在行业较低水平。

手握充裕现金，中国金茂同时不忘强调对回款目标的考核。今年年中，该公司的回款率为94%，维持行业中上水准。而这也是中国金茂自2019年至今，连续第三年将回款率维持在90%以上。

销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标。销售回款率越高，意味着企业的资金周转速度越快，财务资金管控能力也就越强。快速实现销售回款不仅能保障企业现金流的充足，还能进一步提升企业抵御风险的能力，同时为企业在逆周期下获取更多的投资机会奠定基础。

在成本管控方面，焦点财经发现，2018年至2020年，中国金茂的三费费用率为22.8%、26.1%及21.7%，呈现波动下降状态。2021上半年，金茂的该项财务指标进一步降至20.7%，相比2020年年末降低1个百分点，同比2020年年中降低31.6个百分点。（亿翰智库数据）

具体来看，金茂的管理费用率相比去年同期优化了6.1个百分点，销售费用率优化了2.7个百分点，财务费用率优化了22.8个百分点。由此可知，稳健的财务结构下，中国金茂的成本管控能力仍在继续加强。

造城的功底

财报显示，上半年，中国金茂财务费用率的改善主要得益于公司营业收入的大幅增长。期内，金茂的营业收入同比增长135.2%至284.6亿元。其中，客户合约收入277.0亿元，同比增长142.9%；租金收入7.6亿元，同比增长9.1%。两大主要收入来源皆呈现增长态势。

营收高增之外，金茂的签约金额也实现了同比超两成的增长。这离不开公司既往深耕的高能级城市的销售贡献，也离不开城市运营项目的贡献。当期，金茂来自城市运营项目的销售占比达24%，相较2020年末再升3个百分点。

城市运营，是中国金茂早在2015年即确立的公司“第二增长曲线”。此后，中国金茂不断对城市运营战略进行迭代升级，逐渐形成了一套清晰的城市运营战略执行体系，也在业内构建起了自己独树一帜的竞争力。

与行业其他房企相比，金茂的城市运营模式颇为不同。它不是单纯的拿地开发，而是打造一座有活力、健康运作的新城。秉承“城-人-产”的独特城市运营逻辑，金茂希望在实现企业自身发展的同时，推动城市功能升级与产业升级，助力政府打造城市新核心。而这种城市运营方式，相比一般的住宅开发，更考验开发商“造城”的功底。

依托母公司中国中化的资金支持以及产业协同，加上前期高品质项目匠造实践所累积的成熟经验，中国金茂有向城市运营发力的先天优势。而随着该战略的落地、开花、结果，中国金茂也从中收获了不小的反哺效果。

近几年，金茂陆续形成了以上海北外滩为代表的城市核心综合体、以长沙梅溪湖国际新城为代表的城市新城和以丽江金茂谷镇为代表的特色小镇三大运营模板，目前已在全国累计布局了32个城市运营项目。

今年上半年，金茂新增3个城市运营项目，还成功收购了中国宏泰部分股权，城市运营版图进一步拓展。按照计划，到2022年，金茂将有60%的新增土储来自城市运营项目的贡献。

有机构曾这样评价中国金茂的城市运营模式。它认为，该模式带给金茂的较大核心竞争优势，即是可以为公司带来大体量且低成本的土地储备。这些优质土储既能让金茂较其他房企更具穿越行业周期的能力，也在很大程度上提高金茂对自身未来发展的主动性。

此外，金茂还能依靠城市运营的一二级联动开发、全流程参与等特点，较大限度的收获区域发展过程中的增值收益。也就是说，随着金茂城市运营项目相继进入成熟期，金茂由此获得的将是持续而稳定的业绩回报。

以IP撬动高溢价

不同于薄利多销路线的房企，金茂在布局上一直以核心一线和省会二线城市为主，坚持在高能级城市，做高端精品产品。这些高端产品IP形成的高溢价空间也为金茂带来了较大的业绩回报。“金茂府”即为其中的典型。

今年上半年，金茂府系列产品在全国多城热销。其中，北京颐和金茂府的签约金额实现35.5亿元，东叁金茂府实现38.7 亿元，深圳龙华金茂府实现35.2亿元，义乌福田金茂府的签约金额更是达到44.0亿元。

根据购房者居住需求的变化，金茂同时对旗下产品进行了相应的优化升级。2021年，金茂升级后的“府”、“悦”、“墅”三大产品线，以及试点中的“国际社区”产品线，皆在市场赢得了不少认同。

优质产品之外，金茂物业也在积极围绕“空间-人-物”三大维度，持续优化服务场景，同时围绕“智慧社区、智慧生活、智慧运营”，不断提升物业服务中的科技应用能力，为业主的美好生活赋能。

住宅回归居住属性之后，产品力成为开发商应对行业周期过程中非常重要的一项基本功，且非一朝一夕之功。耐得住寂寞，才守得住繁华。过往多年，金茂素来注重产品力及品牌影响力的塑造，而今也将在弱环境下享受品质物业所带来的利好。