大资管时代,招商蛇口做对了什么?

半年报最终落幕了，几家欢喜，更多人愁。这个半年报季，我们发现了行业和个体巨大的变化：一是，行业的底层发展逻辑巨变，我们迎来了彻底的大分化时代；二是，个体的发展路径改变，越来越多房企开始强调多元协同、综合发展，加仓持有型物业已成为某种“正确”。不过，虽然都在发力，但不同房企所处的阶段是不一样的。

0-1的初步布局阶段：多数房企，尚处于这一阶段。

1-10的突破阶段：以金科等房企为代表。

10-100的全面扩张阶段：以招商蛇口、华润、龙湖、新城为代表。其中，招商蛇口在今年的动作颇具代表意义。近日，2021年招商蛇口商业品牌发布会暨招商大魔方招商成果发布会，在成都召开。会上，招商蛇口发布全新的四大商业产品线：城市级滨水文旅综合体——「海上世界」；城市级“街区+盒子”式购物中心——「招商花园天地」；城市级购物中心——「招商花园城」；社区级购物中心——「招商花园里」；

还展示了招商商管的全国七大区域商业版图与前景，及招商大魔方项目的招商成果与独特亮点。2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。招商蛇口一方面针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略；另一方面积极寻找新赛道，开发运营并举布局大资管时代。截至6月，招商商管商业业务已辐射布局全国超25座城市，持有管理商业项目66个，商业总体量近400万方。在招商蛇口的构想中，未来五年，将实现年均新开9个商业项目。1、家底上半年，招商蛇口的业绩很是靓丽。营业收入446.57亿元，同比增长83.62%；归母净利润42.51亿元，同比增长365.32%；签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%，是top10房企增速均值的2倍。无论是销售、营收还是归母利润，招商蛇口上半年的增长势头，在同梯队中都是数一数二的存在。在行业增长整体放缓之际，这是很难得的。上半年，除了地产主业强势的表现，在持有型物业的布局上，招商蛇口也是亮点多多。先横向看下，招商蛇口及头部几大房企的投资物业（会计视角，即以投资出租为目的持有物业，包括土地在内）的账面价值。截至上半年，招商蛇口投资物业达990.6亿，占总资产比例为12%；总的来看，现阶段，招商蛇口持有物业规模，位居第二梯队前列。先进万科、碧桂园等巨头，但与排名前列梯队的华润、中海、龙湖还有些距离，而这也是其要加大布局力度的前提之一。招商蛇口的持有性物业类别比较广泛，涵盖有集中商业、产业园区、邮轮、写字楼、公寓、酒店等等。现在要进一步发力做大做强的有四大业态：集中商业、写字楼、公寓、酒店。其中，又以集中商业为主。2021年上半年，招商蛇口进一步深化持有物业双百战略，开发运营并举。基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力。逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。目前，招商蛇口处于运营期的主要集中商业项目17 个，计容面积97.8万方。主要集中在能级较高的上海、深圳、南京、成都和重庆等 12 个城市。其中上半年，分别在上海、南京新获两个优质商业项目。再看持有性物业另三大业态：

写字楼：处于运营中的有9座，总计容建面52.6万方；

长租公寓：已布局22城、约3.4万间。

酒店：处于运营中的有14家。若对标当下四大细分业态的头部玩家，有一说一，招商蛇口与它们之间还是有一定距离的；但若从另一个视角看，招商蛇口又是一个功底扎实的追赶者。上半年，招商蛇口实现持有型物业经营收入 16.70 亿元。全年大概在35亿左右，若要实现营收过百亿目标，未来几年的复合增长率达30%。着实不低！要知道，这种通过强运营带来的高增长，是含金量较高的增长，也是最见能力的增长。产业园区也是招商蛇口投资物业版图中，不可忽视的一块，是招商蛇口助力高质量综合发展的重要板块。目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。上半年，招商蛇口以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”为总体思路，推行“一园一策”专项工作，做精存量每个园区，提升园区经营水平。报告期内，招商蛇口运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局 15 个城市，规划建面约475 万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目 5 个，建筑面积 1.46 万平方米。

（招商蛇口产业项目布局）报告期内，“蛇口产园”成功在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。招商蛇口已形成蛇口产园协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，有效助力公司持有物业规模化发展。除土地外，截至上半年，招商蛇口的出租性物业，累计已出租面积为2151万平，可出租面积426万平，合计约2577万方；在建中的持有型物业计容面积为363万方。可见，招商蛇口在持有性物业上的家底，不是一般的厚实。

（图表来源：招商蛇口2021年半年报）在招商蛇口的持有物业布局中，其中一个不可忽视的看点，就是前海。日前，中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》方案，前海正式迎来扩容，扩区后前海面积达120.56平方公里，是之前的8倍。招商蛇口目前主要建设与运营的三大片区：约13.2平方公里蛇口、约2.9平方公里前海妈湾、约2.9平方公里会展新城，共占比约16%深度融入大前海发展。我们可以发现，大前海的黄金轮廓，优质覆盖招商蛇口“太子湾-前海湾-会展湾”三湾战略布局。未来以前海为引擎的深圳新时代，同样也是招商蛇口赋能“大前海”的时代！

2、出击某种程度上，正是得益于积攒下的厚实家底，让招商蛇口在当下有了在持有型物业领域大干一番的资本和信心。在2021年招商蛇口商业品牌发布会上，招商蛇口副总经理、招商积余董事长、招商商管董事长聂黎明在发布会上表示：商业业务一直以来都是招商蛇口发力持有物业的关键赛道，未来将持续深耕持有物业的运营与服务，以综合发展模式为内核，以“招商商管”为平台，聚焦“4大业务IP”之一的集中商业，承载更多美好。今年上半年，招商蛇口搞了几个大动作，加大了对持有型物业，尤其是集中商业的布局和投入力度。1、战略上，年初招商蛇口董事长许永军向外界公布了持有型物业的“双百战略”计划：即未来5年，坐拥百个大型集中商业、实现百亿持有营收。一旦实现，也就意味着，招商蛇口将稳居国内集中商业领域排名前列梯队、成为头部玩家。上述战略目标看似宏大，但并非不切实际。众所周知，搞开发，钱是关键；做集中商业，商家资源、管理能力和运营经验才是胜负手，而它们又是需要时间沉淀的，非钱所能短时间内解决。好处在于这种优势一旦建立，在市场上就会形成极高的竞争壁垒，并成为房企在全国市场扩张的利器，在集中性商业领域做的较好的龙湖、华润、万达等，已充分印证了这一点。再看招商蛇口，其做大做强集中性商业的充分条件（资源）、必要条件（运营）都是不缺的。已有17个运营项目，有2个出租率为100%，有10个出租率在90%及以上……可见，其商业运营能力并不弱。此外，招商蛇口在建持有性集中商业有28个，持有管理商业项目66个，储备并不少。剩下的可以通过收并购，或轻资产输出的方式来完成。据悉，其会将每年购地金额10%左右投入持有商业。这些都有力地支持了目标的达成。

（招商蛇口七大区域商业版图）2、人事上，挖来行业大拿，坐镇招商商管业务。履新招商商管总经理之前，袁嘉骅是凯德集团(中国)商用管理董事总经理，管理过的项目所在业务城市近30个。是国内商业管理领域为数不多既具备较强的管理统筹能力，又有过硬实操经验的行业领军人物。作为袁嘉骅副手加盟的贾晋燕（招商商管副总经理），曾先后供职于万达、新城、旭辉和中骏等行业内较为优秀的商管公司。3、组织上，配合战略针对性地优化组织架构，现已基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革。如成立资管中心、及招商商管和招商伊敦两个专业平台，分别管理商业项目、公寓和酒店项目。在经典管理学理论中，战略决定组织，组织决定成败，而人才是组织力量的核心。可见，截至上半年，招商蛇口在战略、组织、人事管理上已初步构成了一个推动集中商业业务扩张的“飞轮闭环”，链条上的各个齿轮也已按下启动键。3、小结当然，想做什么是一回事儿，能不能做成则是另外一回事儿。要想心想事成，关键有两点：一是梦想要与能力匹配，且准备充分；这一条，上面已经给出了答案。二是梦想要与时机匹配，正所谓成功既要靠努力，也要考虑历史进程。1、国内房地产行业正由“增量时代”迈向“存量时代”，随着国内大多数城市空间开发已相对饱和，优质物业越来越少，对它们的争夺，已到了拖不得的时候。2、“不动产开发+运营”已成房企在下半场的必选项，招商蛇口的“综合开发模式”就是基于这一底层逻辑。这也就要求，招商蛇口必须进化其商业运营能力，为“不动产开发”赋能，通过二者的相互作用进而驱动“综合开发”中，城市功能、生产、生活三大“齿轮”的转动。3、随着经济内循环及扩内需，国内消费红利时代来临，对于主打体验的集中性商业而言，未来十年，恰是一个水大鱼大的时代。在商业赛道上，较于华润、龙湖、新城等先行者，家底厚实、秣兵历马的招商蛇口，无疑给了市场更大的想象空间。