房地产的新使命

原创 房小评 中国房评报道 

今年房地产行业发生了很多变化，变化之一是“品质”被提升到了少有的高度。比如正在全国各城市上演的第三轮集中供地，各地政府都将“品质”写入了土拍。

近日，合肥诞生了楼市历史上排名前列“竞品质”楼盘，这是南方城市的说法，类似于北京的“竞高标准”，竞拍达到地价上限之后，开发商现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请。根据此前披露的细则，基本品质保障标准涵盖了：绿色建筑、节能设计、海绵城市、建筑装饰材料等方面。

你也许会想，现在土拍竞争度低，合肥也只有一块地进入“竞品质”环节，影响不大。

实则不然，以杭州为例，在经过第二次集中供地10宗“竞品质”地块全部流拍之后，第三次集中供地杭州35宗地块直接“定品质”出让，也就是由企业在竞拍前承诺按照政府发布的品质进行建设，品质标准由杭州市相关部门制定。同时，杭州下调部分地块起拍价，上调部分地块项目预售限价，给予企业更宽松的空间去打造产品。

成都、南京、苏州等城市也出现了“定品质”土拍。

看见没有，土拍门槛可以调，土地出让金可以稍作让步，但是“品质”二字不能丢，这对于买房人而言无疑是个好消息，以后住房的品质更有保障。

No.1 北京经验的风向

保证产品品质

我国的房地产行业，从来不缺房子，不缺开发商，缺的是好房子，品质有保障的开发商。未来不需要那么多品质一般又高风险的企业，这是官方整个房地产调控客观上产生的风向。

这场品质的浪潮，要从北京的成功经验说起。今年7月份，住建部有关负责人在央视新闻中点明要推广北京市的做法，建立房地联动机制，也就是在土拍阶段把房子的大概情况定下来，包括价格、品质。

如果多家开发商报价达到上限，不再以价格确定归属，而是以质量说话，进入到“高标准商品住宅建设方案”投报环节。这一举措不仅打破了地价推高房价，房价拉动地价的双向反馈链条，更一定程度提升行业的产品质量。

随后，北京又针对新建商品房销售行为出台新规，使得样板间交付标准、新建商品房推广等内容更加规范。

北京还低调推出一个大招，那就是第三次集中供地，一半的住宅用地都设置了竞现房环节。这些政策还未全国推广，但代表了官方对房地产发展趋势的引导，未来可能会逐步成为主流。

这一切都是以买房人的权益和需求为出发点，保证产品品质。

在这个过程之中，能够在“竞品质”“竞高标准”中胜出，并实现落地的是产品优秀的开发商，而无法跟上行业“品质”发展趋势的开发商，不论是产品还是成本因素，未来拿地会越来越困难，逐渐被行业出清。

No.2 顺应居民高品质发展需求

以客户为中心

为什么官方今年从供地端大讲“品质”？

近日，《人民日报》刊发高层署名文章《必须实现高质量发展》，其中关于房地产有这样一段内容：顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

这段文字大部分是我们熟悉的内容，但顺应居民高品质住房需求，以前并未着重强调。

结合这篇文章上下文内容和文章解读重要决议的背景，不难理解高质量发展是第二个百年奋斗目标的根本路径，贯穿经济社会发展的各个方面和环节，而房地产领域的高质量发展要“顺应居民高品质住房需求”，这是从居民的实际需求出发，对房地产行业提出的要求，也是房地产的新使命。

除了土拍政策的变化，还有更多维度可以看到这一新趋势。比如，最近北京等城市配建的租赁住房不再是我们熟悉的低廉公租房，而是高品质的人才公寓，其套型面积甚至都有明确规定，产品不亚于出售的房源。比如，深圳推出的可售型人才住房项目，也是为了提高住房品质，解决住房问题，留住人才，而人才是城市实现经济高质量发展的核心动力。

最近，上海、深圳等城市调整人口政策，不再只是抢人，而是抢高学历人才的做法，也都紧扣着城市高质量发展这条主线。经济高质量发展，居民经济水平提升，人才层次更高，住的房子当然要求更高。

实际上，过去因为流动性等大环境影响，房价不断攀升，而居民们在承受高房价的同时，还要忍受质量低下的房产，这一情况，本就不合理。高品质居住需求的提出，本身就是对从前粗放的房地产发展正本清源。

事实上，房地产业内有些企业已经提前洞察这一趋势，并进行了产品力升级。

近日克而瑞发布的《2021年中国房地产企业产品力TOP100》排行榜可以作为一个参考。

这份榜单上，融创中国位居排名前列。意料之中，融创本身就是“以客户为中心”的房企，集团上下全体部门参与产品迭代创新机制，对居住者需求变化的把握更加具有前瞻性。

比如：基于主流客群年轻化和消费者需求的迭代，融创在20个城市用半年时间展开了大量定性、定量客户调研，收集整理约250万字深度访谈内容。2021年，他们提出了全新生活主张“I AM I”，从家庭、社区、城市、生活等维度创造适合年轻客群的革新生活场景。

基于主流客群生活和消费升级需求，融创打造冰雪、阿朵小镇等新产品形态。

可以看出，越是重产品的房企，越是能看到自身产品品质，在高质量发展时代的优势。

最近，有一家头部品质标杆房企成立研发设计中心，高层直言：这是战略需要、品质需要、形势需要。

这个形势，是房地产去金融化之后，依靠杠杆，买地卖楼这个easy模式的结束，买房人不会再抱着恐慌心态或者投机心理上车，什么房都能卖出去。

现在是充分竞争的买方市场，开发商唯有靠产品力争取客户，真正回到解决“高品质住房需求”的路上，像制造业一样活着。

随着整个行业降杠杆，房企资金承压，这个时候还能讲品质，做出好房子的开发商，不仅具备强大经营实力，更具备优质的产品营造能力，更符合未来房地产市场的需求。

No.3 落实高品质住房需求

产品、配套、技术是关键

所谓“高品质住房需求”指的是什么呢？

其实，从各地土拍的“高标准”“定品质”的细则里可以窥探一二。不得不说，官方对居民“高品质住房需求”的解读是很到位的。

比如产品流：我国人均居住面积经过长期增长之后，面临增速下降的情况。客户对空间的要求开始从“更大”转向空间设置更合理、精细，较好要有复合可变空间满足家庭不同阶段的需求，毕竟如今换房成本很高，住房使用周期较长，较好能一步到位。

融创“可变身”的X空间，万科的无限系都是对这一需求的回应。在融创的房子里，书房可以在居家办公时作为私密的线上会议室，也可以开敞为一家人休闲阅读时的公共空间。客厅和厨房不再是孤岛，LDK客餐厨空间与阳台空间这四大公区相连，居者拥有充足的互动空间。

比如配套流：绿城、融创、万科等房企的楼盘均突破传统社区配套功能，居家养老、婴幼儿照护等服务设施普遍走进社区；城市配套方面，补齐群众关注的公共配套设施，增加运动场地等等，丰富便利未来居住者的生活。

比如技术流：绿建三星、低能耗要求，让居民住得更加舒适、健康、便捷。虽然在限价等政策下，未来房企的盈利空间有限，但告别传统大牌堆砌的高溢价豪宅，建设三星级绿色建筑和健康建筑，以技术实现品质出圈，促进项目热销，亦是房产行业在新时期的一条全新产品力提升路径，而且也顺应碳达峰、碳中和的发展要求。

以融创为例，这是最早适应“高标准商品住宅”这一新事物的房企，并且以“满分高标准商品住宅建设方案”打造出学府壹号院这一标杆，在降温的北京楼市开盘大卖，为行业提供了一个借鉴。

能够就上述三点进行产品力提升的房企，是更符合未来居住者高品质需求的开发商。高品质被兑现，对美好生活的向往可以进一步成为现实。

不难预测，随着官方下场讲品质，若房企能回归客户需求，坚持做房地产行业高品质产品主义者，必然将迎来春天。