上海楼市:前滩、大虹桥和临港板块在总结相同的情况下如何选择?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：‍

提问：成哥好，请问上海的房子前滩 大虹桥 临港板块相同总价怎么选？目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有什么大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房，找性价比高的二手，同步等待前滩和大虹桥限价新房，这样比较合适。

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提问：成哥好，把第二居所买在佘山国贸原墅的叠加，远期有投资价值么？2022年9月交房的期房，400多万左右的90平上叠。

回答：自住的话没问题，但叠墅这种产品在投资上比较吃亏，接盘侠有限，外加佘山本身就是上海的传统别墅区，独栋的供应不少，叠墅更加吃亏。更偏投资的话，建议多看看其他板块，比如大虹桥。

提问：成哥好，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？

回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，具有不确定性，加上最近还调控了。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区。

提问：成哥好，预算总价八九百万，上海首房首贷，你建议上海哪些板块投资？建议内环，还是中环，还是外环，还是大虹桥，有什么顺序优选吗？

回答：如果你能买到八九百万的话，有两个选择，一个是中环内的学区二房或者三房，主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万，六七百万的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点，后期从长期来看，势能更加足。

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提问：成哥你好，请问松江泗泾附近的金地二手房怎么样，刚需自住，在市区上班，预算300万左右。

回答：泗泾这边二手房很多的，泗泾地铁口的动迁房、金地二期、还有新凯家园这些都是不错的。你这个预算300万要买到带地铁的电梯房，在这边是可以找找的。因为泗泾供应量挺大的，所以具体选择时候要根据户型和预算来做取舍。

提问：成哥好，在陆家嘴工作，房票刚拿到，子弹600+，贷款子弹同等可接收，目的是前期居住，期间保值投资，后期置换改善。是入手新房还是二手房？二手房的话房龄最多是多少？区域范围是什么？学区要考虑吗？

回答：推荐可以考虑联洋板块，位于世纪公园北侧，是上海老牌的豪宅聚集区，符合预算标的的选择面还是比较多的，建成年代几乎全部在2000-2010年之间。目前新房都有一定的溢价，优先考虑二手次新，找2005年以后的，可以考虑带一个学区，上海学区房保值增值效果不错。这里环境舒适，房价水平均衡，人口素质普遍较高。居住人群大多为陆家嘴或张江的企业主或高管。部分大型小区的会所及配套也是全上海一流的，同时也有优秀的公办学区。对于追求社区氛围和生活品质的人来说是非常好的选择。

提问：成哥好，杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理？

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：成哥好，我想咨询一下公司买房首付能三成吗？后期过户或者卖出税费有什么区别吗？

回答：公司购房只能全款抵押。 公司购房税费比较高，一般不转给个人，直接转让公司，变更法人或股东。 公司买房，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。

提问：成哥好，现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

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