成都预算200万买房,一二三圈层应该这样买!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

提问：成叔，你好，预算200万以内，想买房兼具投资，一二圈层还有上车的机会吗？较好有一定升值潜力，在这里买房发展前景好吗？

成叔：你好，预算为200w以内的购房者目前存在一些红利，首先是近一年一圈层二手房涨幅较大，200w的预算难以选出合适的房子。其次是二圈层大部分区域已经被成都主流行情同化。不少二圈层板块的涨幅已经与一圈层的持平，一圈层和二圈层的配套设施差距也在缩小，会承接一圈层的外溢板块，边缘地带不断外移，不会被边缘化。对于预算较小的刚需人群，建议选择二圈层中配套优势大的楼盘，目前二圈层的行情可以跟上一圈层的走向，且配套优势越大的二圈层板块越能跟上城市的主流行情，未来二圈层内卷的范围更大、程度更深，所以建议早点入手。成都买房建议，详见内部分享。

提问：成叔，你好，在目前还没买过房，有首房首贷资格，存款40万，租了一个店面开店+自住。想在成都上车，有没有适合刚需置业的上车盘推荐？想买一套远郊新房可行吗？

成叔：你好，不建议买远郊新房，上车盘就是要在核心地段买资金能承受的房子，户型差、房龄老、面积小一些的房子价格相对较低，预算有限也能买得起。尽量选择核心城市地段好的房子，这是因为这些区域房价升值潜力更稳定。把自己的资产转化成目标资产的一部分是面对不确定的将来的较好的处理方式，虽然现在预算有限，但是在核心地段买到的的老破小，其实是在为未来在核心地段买舒适大房做准备。未来无论房价是涨是跌，核心地段的房产是随着你将要购买的房产价格同步涨跌的，即你的房产未来一定可以置换到好房子的一部分，有了经济实力之后，再去新购入或者置换好房子，这样未来还贷压力也会减轻。因此，在购买上车盘的时候要明白，上车盘不是为了资产增值，而是为了锚定目标资产，这样操作能够让你有更稳定的把握去面对未来的不确定性。

提问：成叔，你好，本人今年计划结婚，买新房的话要等，想买二手房，预算200万左右，请问新政出台，二手房应该往哪里找？买二手房要注意哪些事项呢？

成叔：你好，5.15新政出来以后，购房资格减少，二手房热度上升，房价也有所上涨，但主要集中在少部分小区。购买二手房的人群需要注意以下事项，尽量不要购买老破房，尤其是一些水泥外墙，户主为大爷大妈的，另外也要明白有些看起来装修的很好的二手房可能是用材料重新装修过的，要谨慎选择。从户型涨幅来看，一圈层的套三、套四优于套二、套一，套一容易讲价，大套二、套三难以出售，市场较差且涨幅较低，而次新房的涨幅和成交周期都是比较短的。一二圈层200万以上的二手房成交率较低，只有少数人能买的起总价200万的二手房。成都投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：成叔，你好，本人名下有套自住房，想在成都买房投资，最近在看新盘和次新房，想问一下成都楼市怎样呢？应该看哪些板块？

成叔：你好，目前青羊区楼盘数量少，价格高，主力板块有青羊新城、百仁和内金沙，房价均价在2.5-3w元/左右。锦江区有早期遗留下来的豪宅，性价比较高，热门板块有市中心、攀成钢、东湖和三圣乡板块等，整体偏贵。武侯区主力板块有武侯新城和西部智谷，容积率较高，房价均价在2.3-3w元/平左右。高新南难以拥有购房资格，二手房热度较高。金牛区的板块主要有市中心、天回板块等，茶花板块是金牛的热门板块，也是一个高端板块，房价均价在1.6-3w元/平之间。成华区主力板块有二仙桥、东客站、龙潭寺、市中心和青龙场，房价均价在1.5-2.6w元/平之间。天府新区二手房涨幅较大，主力供应板块有保利天空之城和天府前湾，麓山，麓湖公园区等，房价较高。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。 

提问：成叔，你好，有买过房子，经验不足，请问普通人想要投资买房，应该选择多大面积为宜？是买大户型还是小户型？

成叔：你好，投资与自住不同，非常看重房子的流通性，买来的房子无论是出租还是出售，都要考虑是否有人愿意接盘。大面积的房子居住舒适度比较高，但是流通性比较差，因为面对的客群有限。出售大面积房子总价比较高，能接手的客户经济实力也比较强，买二手房会更加挑剔，甚至不愿意购买二手房。出租也是如此，很多租房的人都是单身或者三口之家，对户型的要求不会太大，不会太乐意租住大面积房子。但是如果是核心板块的优质项目，稀缺性比较强，居住质量比较好，也会有比较不错的流通性，但这种房子比较难找。因此，普通人打算投资买房，比较建议选择90-120㎡的三房买入。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。