2022物企并购排名前列单里的暗流和野心

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2021年6月16日，禹佳生活服务二次递表，12月16日再次失效。

按其股权架构显示，“天津禹佳”是禹佳生活服务的全部，其旗下的厦门禹州商业与禹洲物业服务，承载了禹佳生活服务所有的商业、物业板块业务。

2022年1月5日，禹洲集团决定出售“禹洲物业服务”，买家是华润万象生活，并购金额不超10.6亿。相当于，禹佳生活服务卖掉了两大业务板块之一的物业管理，只保留了商业板块。

IPO折戟后，禹佳生活服务被拆分售卖，最终还是难逃蓝光嘉宝服务、富力物业和花样年等背后母公司同病相怜的命运。

禹佳生活服务由禹州集团控股，实控人林龙安和妻子郭英兰，共持有62.8%股权。在并购消息公布前一天，资本市场就已传出禹洲集团于1月4日开始与投资人接洽，以确定美元债YUZHOU 8.625 01/23/22的持有人身份。

这笔债券将于1月23日到期，未偿余额规模2.42亿美元。有知情人士表示，禹洲集团正在与摩根大通及海通国际等财务顾问就其美元债的潜在交换要约展开了讨论，目前尚未正式确定最终授权的财务顾问。

在刚刚过去的2021年，这种现象频繁上演。

并购大势下的“暗流”

物业作为优质资产，能以较快的速度寻到买家，成为流动性危机房企优先处置，以解燃眉之急的标的资产。根据国金地产不完全统计，2021 全年上市物企并购金额合计超过 300 亿元，相较 2020 年翻了一倍以上。

碧桂园服务是2021年并购市场上的较大买家，其对蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活核心资产这三笔并购的对价都在几十亿甚至达百亿元。仅这三笔并购将为碧桂园服务带去至少 2.5 亿方在管面积，相当于其2020 年底在管面积的66%。

地产出清阶段，物管市场也在加速洗牌。仅在2021年12月，金科智慧服务收购黔西宏祥物业51%股权，世茂服务以9964万元受让湖南吉立物业70%股权，绿城服务拟2.09亿元收购浙江绿科51%股权，招商积余接连收购上海航空物业100%股权、中国南航物业95%股权。

进入2022年，地产调整出清下售卖物企的事件，大概率会继续发生，也是优质企业的一个并购窗口期，因为上半年是美元债的偿还高峰期。

但另一种现象也不容忽视，上市物企整体 PE从2021年初的37倍调整至现在的18倍，缩水一倍。而且估值分化明显，头部房企物业估值普遍高于中等房企物业和第三方物企，而目前拟上市的物管公司大多属于后者，较难获得投资人青睐，上市意义减弱，严重影响中小物企的上市热情，祥生活服务暂缓上市，寻求更佳时机以获更优估值，是一个典型的案例。

2021年新上市物管企业9家，仅为2020年的一半。当然，这背后还有一个关键原因，物企上市变难了，从今年多家企业招股书失效便可见一斑，如长城物业、禹佳生活服务招股书失效。

物管公司上市速度的放缓，一种现象也会随之发生，融资的大门难以打开，并购的需求也会减少，这种情况将是藏在地产出清背景下的一股暗流，也可称之为“小众逆流”。

4亿平在管规模野心

聚焦到此次并购交易，林龙安做出如此选择，毫无意外可言。给人些许意外的是，买家是华润万象生活。

这家背靠华润置地的国企物管企业，在并购市场并不多见，大型的并购更是少之又少，此次拿下禹洲物业服务，可以称得上是一笔大单。

即便禹佳生活服务属于 “微型物业”，在管规模仅为1870万平方米。但对于华润万象生活而言，在扩张第三方规模的路上，这一步跨度并不小。据焦点财经了解，截至2020年底，禹佳生活服务共有127个物业管理服务项目、28个商业运营服务项目，对应的在管规模分别是1760万平方米、80万平方米。

此次出售的禹洲物业服务主要是负责物业管理服务板块，由此估算，华润万象生活的在管规模增加，应该在1700万平左右，与其2021年上半年的拓展成果几乎持平。2021前半年，华润万象生活外拓合约面积1765万平方米，大增6.3倍，在管面积达到1.2亿平方米。

华润置地总裁李欣和华润万象生活总裁喻林康对此赞不绝口，解释称主要是组建了一支有能力、有经验的外拓团队，并表示2021下半年还将持续发力收并购业务，发力城市服务业态上下游收并购，包括环卫、河道、体育设施和未来社区等细分领域，以及高校、医院、机场类等新业态。

进入2021年12月，华润万象生活在管面积突破1.4亿平方米，全年新增在管规模约3500万平方米。喻霖康透露，到2025年物管在管面积预计将达到4亿平方米，其中非居业态占比达到50%以上。

未来三年规模将近翻3倍，平均估算，每年要完成将近1亿平方米的在管规模增速。华润万象生活的外拓在加速，此次并购禹洲物业只是一个缩影。由此也带来一个变化，并购风格的变化，或许在未来的物管并购市场，华润万象生活不再是蚕食小鱼的状态。