“红线”一绑,土拍降温?龙岗地块流拍,五象湖地价仅“5”“6

1月29日，南宁土地市场上演了春节前的最后一拍。这次推出4幅商住地，共计约345亩，五象湖东、五象湖西、青秀二塘、龙岗各1幅。最终3幅成交，1幅流挂，成交金额约33.7亿元。从成交情况来看，融创成为较大赢家，拿下了青秀、五象湖西2幅商住地，万科则以20亿总价拿下了五象湖东地块，而龙岗约48亩惨遭流挂。这次土拍关注较高的是五象湖东、西两幅地，不过成交楼面地价看起来都SO SO，五象湖西5314元/㎡，五象湖东6650元/㎡。加上龙岗又有流挂地，让人怀疑：土地市场是不是真的不行了？

 丨地块成交信息01万科融创拿地五象，龙岗地块流挂今天的土拍，成交约33.7亿元，被业界调侃成是年末春初南宁楼市刷的最后一波业绩。其中五象湖东、西这两幅地看点十足，采用“限地价，竞产权移交安置住房”的方式公开挂牌出让。位于五象湖东板块的GC2020-146地块，地处玉洞大道以南、坛泽路以西，由三宗地组成，其中两宗是商住地，一宗是教育用地，实际出让面积150.478亩。该地块有5家房企报名，最终被广西万科企业管理有限公司以约20亿元拿下，成交单价1330万元/亩，楼面价6650元/㎡。

丨万科五象湖东地块位置示意图根据土地出让要求，地块规划较高容积率3.0和3.5，建筑高度80~100米，建筑密度＞25%且≤35%。其中地块二须配建1处农贸超市，配建1所12班幼儿园。地块三则为教育用地，须出资建一所42班小学。用地面积不少于34138.73㎡，建筑面积不少于18862.2㎡。此外，还须建设不少于110500㎡的安置物业，安置物业不少于1300人，安置物业占总建面的30.98%。算上安置物业的成本，以及学校建设费用，地块实际楼面价也不低。位于五象湖西的GC2020-145地块也同样备受关注。7家房企报名，最终被南宁融恒房地产开发有限公司以约8.2亿元拿下，成交单价1240万元/亩，楼面价5314元/㎡。地块没有达到较高限价1400万元/亩，产权移交安置住房面积为0㎡。

丨融创五象湖西地块位置示意图该地块位于良庆区凤凰路以南、东风路以西，实际出让面积65.855亩。根据土地出让要求，规划容积率＞3.0且≤3.5，建筑密度＞22%且≤35%，绿地率≥35％，须配建12班幼儿园。同时，项目须建设不少于47600㎡的安置物业，安置不少于560人。青秀邕宾路南侧的80.21亩旧改地，被广西中稷康元置业有限公司（融创）底价拿下，成交总价5.5亿，楼面价3044.38元/㎡。或扩容融创九熙府，打造成项目四期。

丨融创青秀二塘地块位置示意图而龙岗大唐世家附近的48.44亩地最终因无人报名，惨遭流挂。去年12月，该地块不远处的30亩商住地，同样因无人报名而惨遭流挂。02五象湖地价仅“5”“6”字头，土拍降温了？本次土拍，五象湖东、西板块的楼面价仅在“5”“6”字头，龙岗地块流挂。回顾近几个月的土拍情况，跨了个年，土地市场就变天了？而且此次龙岗地块流挂，与去年12月板块内抢地的盛况形成强烈对比。去年12月9日，龙岗出让四幅商住地，吸引了15家房企抢地。最终近300亩地被北投、荣和、建发、金科四家房企瓜分，且其中两幅临江地楼面价一度破“7”字头。虽然GC2020-147地块也拥有一线江景，但不排除与地块自身资质有关。地块位于龙岗南板块，周边配套未成熟，且地块内须建设不少于40365㎡的安置物业，安置成本较高。

丨龙岗流挂地块位置示意图而五象湖东、西板块这两幅地楼面价仅在“5”“6”字头，看起来并没有想象中的高，但再看看两幅地的捆绑条件，实际楼面价其实并不低。本次出让的GC2020-145、146地块均须配建幼儿园和有一定体量的安置物业。根据业内人士测算，融创地块须配建12班幼儿园和不少于47600㎡的安置物业，实际楼面价破“9”字头。而万科地块须配建42班幼儿园，再有配置了110500㎡的安置物业，实际楼面价也不会低。

丨五象湖东、西板块两幅地块成交情况像去年11月出让的建发五象湖西地块，楼面价为8655元/㎡。而同时期的大唐地块，楼面价5025元/㎡，但也须配建安置物业。如此来看，五象湖这两幅地的楼面价其实跟周边其他地块相比，相差不了多少。但此次土拍，相比以往确实热度降了，不排除有地块自身的原因，但从参与竞拍的房企来看，数量也下降了。进入2020年1月以来，楼市形势更加严峻。在经济大环境的影响下，“三道红线”压顶，开发商的日子不好过，那些高负债的房企拿地节奏放缓了下来。加上深圳、上海、广州等多个城市楼市调控加码，房贷额度收紧，南宁当前的市场也还不明朗，融资压力之下，房企拿地更加谨慎。这些也是土地市场降温的因素之一。03新增供应外扩，五象湖东、西板块看好从近期的土地供应来看，五象湖依旧是热点板块。而五象湖东、西板块作为五象湖的外延板块，热度也是居高不下。先来看五象湖东板块。板块楼市量价齐升，目前已有华润、万科、恒大、阳光城、大唐等大牌房企进驻，板块价值上涨。在售楼盘有阳光城大唐檀境、五象澜庭府、彰泰府、合景叠翠峰等，主打高层产品，主力价格区间在1.2万~1.6万元/㎡。距离地铁2号线东延线约400米的恒大御府，预计在3月也将入市。再加上万科拿下的150亩商住地，可以预见，今年板块的新增供应不少。配套方面，五象湖东板块分布有楞塘湖公园，距离五象湖公园、园博园也不远，称得上环境宜居。教育资源上，五象湖初级中学、规划中的冬花路小学、中学，还规划有多幅中小学用地，但目前多数尚未落实。交通上，玉洞大道、环城快速路等主干道已通行，地铁2号线东延线、BRT公交也已通车。

丨五象东板块五象湖西板块的楼市热度也不低。路桥壮美山湖、龙光天宸等项目五象湖西板块楼市的成交主力军，专供刚改、改善类产品，价格区间在1.3万~1.6万元/㎡。东风路上的中南紫云集、金玖世家都曾是南宁楼市里鼎鼎有名的“网红盘”，去化速度很快。新增供应方面，建发在去年11月拿下的地块一有案名流出，为建发和玺。项目已拉起围挡，工地内有机器在平整土方，预计不久后也将上市。而玉洞大道旁的大唐新地块，目前还没有动静。板块内的配套较为丰富。第四中学（五象校区）、秀田小学（五象校区）还有规划众多的中小学和幼儿园用地。地铁也是主要依靠地铁2号线延长线。不过，东风路、玉成路（在建）、凤凰路、玉洞大道等城市主干道，可以便捷通达整个五象新区。

丨GC2020-145地块(来源克而瑞广西）如今的五象湖板块，正湖周边2万+项目遍地开花，刚需已被抛弃。但在五象湖东、西板块，房价并没有那么高不可攀，配套资源也不错，预算够得着的购房者可以留心关注。随着五象湖正湖板块供应量的减少，五象湖东、西板块房价被看好。当然，随着新项目入市、热盘加推，2021年置业五象湖板块还会有更多选择。