上海楼市:预算300w在浦东有合适的选择吗?懂房的都这么挑!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，预算300万，想买05年之后的房子，浦东区是否有可以推荐的区域？

回答：浦东的房价比浦西贵，你这个预算在浦东能买到的房子会比较远，但是我不建议你跑太远，尽可能把房子买在距离人民广场25km外，建议多考虑浦西的板块。如果一定要买，考虑下闵行的鲁汇，浦东周浦、高桥等。具体更多适合你的推荐详见内部！

提问：成哥你好，我们目前自住浦东三林一90平小三房，但是没有学区，想入手学区房挂户口，预算有限，手上有400万，不知道买哪里比较好？

回答：你这个预算能买到的优质学区老破小的，也不多，在浦东、静安、黄浦、闵行可以找到。具体优质的房源可以查看内部分享！

提问：成哥好，请问上海老破小，内环内，近地铁，中间楼层，外部条件比较满意，不过长宁区学区一般，能否给个建议是否可买？其实我们对学区要求并不高，后续也可能有条件置换学区房。刚需情况下，请您给个建议。

回答：如果只是上车，而且通勤方便，不带学区老破小也可以买。这个应该是一房一厅改成两房的，自住用用可以了。记得留个首房首贷名额，方便未来置换。

提问：成哥好，坐标上海，工作华泾，上车盘，首付100万，有考虑华泾地区的一室户老公房，还是更郊区一点的新房，想请你给点建议。

回答：首付100可以考虑总价300的标的，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。大虹桥区域热度，以及未来在可发展性和口碑要远强于华泾。自住投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子。考虑新一点的二房比较合适。最近两年房价涨幅变慢之后，购房者的需求开始有变化，开始消费导向，倾向于买好房子，好房子要么有资源学区，要么有产品力。一室老破小，一居是置换链条的底层。随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘最关键的，是溢价。一居的价格往往高出小区平均价。可能两居单价3万，一居就要单价4万。买房子也要兼顾下接盘人的感受。

上海投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：成哥好，请问600万刚需上海二手房板块有什么推荐吗？

回答：这个价格段要买新一点的房子，可能需要到外圈去买了，我们建议尽量在东西两侧外环考虑，比如大虹桥华漕、徐泾、九亭、江桥，还有张江南、唐镇、三林这一带，如果是在北区上班的话，可考虑大华和大场这里。这些区位都是房子相对新，但没有学区配套。如果买学区房，只能考虑中内环老破中了。

提问：成哥好，请问首套房如何选择？目前上海一张房票，西安如果以老人名义购买可以有一张房票，200万左右的预算，上海和西安目前选择哪个买房更合适？上海的老破小现在可以买么？上海一室一厅的房子买了可能考虑自住一段时间，但主要是考虑想把上海房票用了不浪费，同时考虑房子未来的增值，目前的预算如果买西安的房子，是否有增值的空间？和在上海买房相比，目前哪个更合适？如果在西安购买，买什么样的房子合适？有推荐的小区么？购买的区域有什么建议么？如果是以家里老人的名义购买，将来过户方式中的买卖或者遗产或者赠予选择哪种方式更合适？

回答：如果是全投资在上海买房的话，总价低于两百万就别买了。总价低于200w的房子，我都不是很推荐。上海买房有一个起点金额，达不到两百万的话，房子品质肯定有严重硬伤，要么远要么产品力不行。你换城市，用老人票买入西安吧，将来过户走买卖最合适，上海房票可以先留着，实力充足后，将来再置换。西安不管现在还是未来很多年，高新区一定是西安最值得投资的区域，因为这里经济实际目前来看是西安任何区域短时间都无法超越了。而聚集着大量商务人口的高新区，住宅用地供应实在有限，所以价格会持续走高。市场已起来，目前没有特别的笋盘，买在高新长期看升值是没有太大问题的，建议去摇号新房。这两年时间，西安的新房品质提升非常明显。西安投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：成哥好，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能系统解释一下

回答：从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。

所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。

如果你只是想短期自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

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