油价打破地产“躺平”梦

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-08 12:24

去年下半年以来，很多民营房企出现债务违约，其中一些房企被投资者质疑“有钱不还”、“故意躺平”、“耍花样”。

躺了这么久，市场还是未见好转。

今年春节之后，有的躺平房企开始停发工资、放长假，被裁的员工很多没拿到离职补偿金，质疑公司故意甩下他们，因为自从公司信用违约以来，没见公司“卖过一分钱资产”。

相比世茂、阳光城等积极卖资产还债的企业来说，故意躺平，想“靠时间换空间”的企业不是没有。

如今，大部分民营房企的老板还是“创一代”，这代人的特点是：胆大、好赌！

“活了20年，啥场面没见过？”

一位民企老板给心腹们打气的时候很豪气地说。一副“大哥在，人未变”的样子。

对于这样的公司，这样的老板，刚开始下属们还相信，不断在朋友圈秀公司照常运转的信息。

可是，时间一长，大家看到公司丝毫没有好转的迹象，该跑的就跑了。

房小评曾经采访过一些“创一代”老板，他们大部分都有很强的自信心，很有胆魄，“泰山崩于前而不变色”。

2003年、2008年、2014年，三次房地产下行周期，这些“创一代”老板们都扛过来了。

他们的自信和国家房地产调控，如同相对疾驶的两辆汽车，就看谁胆子大，谁排名前列个打方向盘。

貌似，过去三次房地产大调整当中，胆子大的老板都活下来了。

而且，房地产的金融属性越来越强，到最后比的是加杠杆，简直成了玩心跳的游戏。

一家开发商老板身价几百亿，公司年销售额过千亿，且不说其中水分多大，单是高周转就已经从“六个盖子、十个瓶子”，加速到了“一个盖子、十个瓶子”，只要风吹草动，公司资金链就会断掉，这样的生意有几个人敢做？

但是，民营房企的老板们将这些“地雷阵”、“刀山火海”都闯了过来，企业能存活到今天，挣多少钱仿佛已经不重要，“创一代”老板们收获的是迷之自信。

那么，问题来了，这次调控，“创一代”老板们能闯过去吗？

上述不积极处置资产、躺平熬投资人耐心的民企老板们显然在打时间的主意。随着时间一天天过去，宏观经济压力凸显，房地产调控的政策底已现，各级政府都喊话支持房地产走良性循环道路。

郑州、青岛、长沙等城市放松房地产调控的声音不绝于耳。

一切仿佛2014年场景再现。

难道“创一代”老板们这次又赢了？

不对，“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三大冲击情况没有改变。对房地产市场来说，需求不足仍是市场转暖的主要矛盾。

要改变需求不足，最有效的办法就是央行放水。

央行和银保监会领导的确在不断释放积极信号，有的地区甚至窗口指导要确保房贷规模不减，保持1月份的力度。

至此，剧情进展了2/3，真的像2014年的剧情再现了。

但是，一场国际油价、大宗商品价格上涨的浪潮袭来，恐怕要打破躺平的房地产老板们的美梦。

受地缘冲突影响，布伦特原油价格一度触及139美元/桶，创2008年以来新高，一些国际机构甚至直接将短期价格看涨到了200美元/桶。受此影响，国内汽油价格五连涨，部分城市92号汽油都突破8元/升了。

与原油价格上涨相伴的是铁矿石、粮食等大宗商品的价格齐涨。

这些上游原材料价格上涨会对房地产行业带来什么影响呢？

一

从供给端来说：

1. 推高建筑材料成本及上下游产品成本。

钢筋、水泥等建筑原材料成本会大幅上升，加大建筑企业成本压力，导致建筑企业为开发商融资垫款能力变弱，更重要的是会促使地方政府提高预售资金监管标准，可能进一步加剧开发商现金流紧张。

2. 推高开发商融资成本。

大宗商品价格上涨会吸引资金流向商品，减少债券持有，倒逼国债收益率提高，无风险利率是市场融资成本的定价基础，开发商国内外融资的利息会上升。

3. 推高行业人力成本。

这次上游原材料价格上涨幅度之大、持续时间之长历史罕见，预计很难像2020年那样通过宏观对冲手段压制CPI。如果CPI上涨，员工生活成本提高，会倒逼各行业工资上涨。

房地产上下游产业多，虽然裁员降薪盛行，却依然会被全社会工资上涨问题波及，带来人力成本上升的压力。人力成本只是开发商经营成本之一，受CPI上涨影响，开发商所有经营成本都会全面上升。

二

从需求端来说：

1. 减少购房需求。

受CPI上涨影响，居民生活支出增加，可用于购房的支出就会减少，或者因为对经济前景预期低迷，导致购房者推迟购房计划。叠加当前的宏观形势，预计来自上游原材料涨价的冲击会大大削减刚需客群的购买能力和愿望。

2. 减少并购需求。

上游原材料价格上涨会带来资本市场逻辑改变，资本追逐涨价受益行业，抛弃涨价受损行业，本来准备下场接盘开发商手里资产的各路资本，会被更高利润的投资机会吸引，减少对房地产收并购的投入。

3. 倒逼重点城市房地产调控不能放松。

如今放松房地产调控政策的多数是二三线城市，一线城市和东部沿海重点二线城市才是政策放松的风向标，这样的城市放松也最有效果。但是上游原材料价格上涨会给国内制造业、出口产业带来输入性通胀压力，要保护实体产业就不能放松房价调控，利空正在酝酿中的楼市“小阳春”。

当然，如果CPI起来，对房地产也有利好的一面，那就是资产价格会上涨，房子的保值增值属性会变强。但是这个逻辑放在如今的宏观背景下，貌似不太成立。因为这次输入性通胀很可能形成生活类消费品的价格上涨，而对资产价格的上涨推动作用有限。

最重要的是，石油是化工的重要原材料，其产出品涉及人们生活的方方面面，例如衣服，化肥等。原油价格上涨，使得CPI上涨，通胀压力加大。央行为抑制通胀就必须控制货币宽松，甚至会实行加息等逆周期调节手段压制通胀。如果加息，对房地产来说无疑是较大的利空。

对于已经出现信用违约的房企来说，当前局势真是：

天要下雨，没有屋顶。

这次上游原材料涨价很可能会打翻央妈放水的“桶”，奉劝躺平的房地产老板们一句：

别躺了，小心一睡不起！