北京市凯诺律师事务所:没有征地批文,签订的补偿协议还有效吗?

　　想必大家都非常的清楚，征收集体土地时不能直接征收，而需要办理农转用地审批手续。可是实践过程中，由于办理农转用地审批手续的程序较为繁琐，通常需要很长的时间，所以，许多征收方为了能如期完成搬迁工作，便会在未履行完农转用地审批，尚未取得征地批文的情况下，直接与被征收人签订补偿协议。等到签完协议后，被征收人才知道征收方根本就没有获得征地批文。

　　近日，河北张家口的张先生就咨询凯诺律师说，其在当地有一处房屋，后来该房屋被纳入到了征收的范围内，并与征收方签订了补偿安置协议，但是事后发现补偿明显偏低，并且签订补偿协议后还发现征收方压根就没有获得征地批文，而是直接占用土地在上面实施建设行为。因此，他想要主张撤销该补偿协议。那么，此时被征收人能否以征收方未办理农转用地审批手续为由，主张与征收方签订的补偿协议无效呢？

　　什么是征地批文？

　　我们先来了解一下什么是征地批文，根据《土地管理法》中的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。

　　也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，而这也就是大家常说的“征地批文”。

　　且《土地管理法》中的规定，只有经过国务院或者省级政府的批准，征地行为的前提才是合法的。这里国务院批准征收土地的权限是：(1)基本农田(不受面积限制，只要是基本农田就必须由国务院审批);(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。

　　有没有征地批文是审查征收是否合法的主要一点，那么，在没有征地批文的情况下，所签协议究竟是否有效呢？

　　一般关于合同无效问题，主要依据的是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。

　　《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二)》第十四条规定 “合同法第五十二条第 (五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。

　　而所谓效力性强制规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。

　　因此，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会必然导致合同无效。

　　也就是说，如果所签订的补偿协议是属于违反法律法规的强制性规定的，那么合同应该认定为无效。不过，凯诺律师还是提醒大家，在签订补偿协议之前，一定搞清楚征收方是否存在违法行为，征收补偿协议有没有不合理的地方，或是补偿协议内容不完整等，在弄清楚之后再决定要不要签该份补偿协议，否则只会给自己造成一定的损失。