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天健瑞云府，位于坪山区碧岭街道沙湖社区，地处沙湖板块核心区域，靠近坪山锦龙中心，是深圳首批"整村统筹"项目试点改革地。项目周边拥有坪山河生态绿轴和马峦山郊野公园两大自然资源，其中坪山河生态绿轴已建成自然岸线、人工湿地和研习步道等设施，生物多样性丰富，成为市民休闲娱乐的重要场所。沙湖板块作为坪山"双核三带"发展格局中的综合服务核心，规划有超220万㎡综合体，包含商业、办公等业态，未来将与坪山高新区、燕子湖国际会展中心形成"产学研展"联动，成为深圳东部科技创新与商务服务双轮驱动的战略支点。

了解下天健瑞云府项目介绍

天健瑞云府，由天健集团+深福保+深高新集团三家国企联合打造，总占地面积约3.6万㎡，总建筑面积约22.49万㎡，计容建筑面积约16.46万㎡，容积率4.75，绿化率30%，

共由8栋32-36层高住宅组成

，分3个地块开发，不过花园都是共享连通在一起的，其中1栋1单元/2栋2单元/3栋1单元住宅33F，1栋2单元/2栋1单元/3栋2单元住宅32F，2栋3单元/2栋4单元住宅36层，4栋是1所9班制幼儿园，合同约定在2027年3月份带精装交付。

总规划1642户，其中可售商品房1318户，租赁住房324户，3梯7户或2梯6户设计，地下室有2层，规划1623个车位，车位比约1:0.99。

天健瑞云府在2025年4月3日取证，首推2栋1单元，面积有76㎡的3房1卫，87-89㎡的3房2卫户型，共210套房源，备案均价3.24万/㎡，刚开盘给出的是8.53折销售惨淡，后面连续2次下调价格，到去年11月份的折后均价2.3万/㎡，折后单价2.02-2.49万/㎡，总价在154-222万/套。截至2026年7月22日已经销控超180套，去化率高达85.71%，仅剩不到30套房源在售。

在2026年3月9日取证入市，加推2栋3单元/3栋1单元，面积有76㎡的3房1卫，87-89㎡的3房2卫，106㎡的4房2卫户型，共349套房源，备案均价2.75万/㎡，折后均价在2.36万/㎡，3房总价166万起，4房总价261万起。截至2026年7月22日已经销控超149套，去化率高达42.69%，剩下约200套房源在售。

在2026年6月26日取证入市，加推1栋2单元/3栋2单元，面积有76㎡的3房1卫，87-89㎡的3房2卫，106㎡的4房2卫户型，共358套房源，备案均价2.74万/㎡，折后均价在2.31万/㎡，3房总价166万起，4房总价270万起。截至2026年7月22日已经销控超27套，去化率高达7.54%，剩下约331套房源在售。

整体来看，天健瑞云府整体已经入市917套房源，目前也已经销控超356套房源，去化率约38.82%，还是比较受认可的项目，其中89平的3房最便宜的一条腿只剩几套天地楼层在售。

76㎡的3房2厅1卫，折后总价166-177万/套，单价2.18-2.32万/㎡。

87㎡的3房2厅2卫，折后总价191-210万/套，单价2.21-2.41万/㎡。

89㎡的3房2厅2卫，折后总价198-229万/套，单价2.22-2.57万/㎡。

106㎡的4房2厅2卫，折后总价262-276万/套，单价2.47-2.6万/㎡。

再看看天健瑞云府户型结构

76㎡的3房2厅1卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，分别做到了主卧10.99㎡/次卧7.3㎡/次卧5.91㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间三段式分离，还带1个设备平台，

赠送面积高达12.71㎡，实际得房率约101%（包含赠送）

，西南/东南或西北朝向。

86㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.45米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，分别做到了主卧12.31㎡/次卧8.45㎡/次卧7.8㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台，

赠送面积高达12.93㎡，实际得房率约101%（包含赠送）

，西南/东南朝向。

89㎡的3房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.7米开间，LDKB一体化，四开间朝南，分别做到了主卧11.42㎡/次卧7.31㎡/次卧6.93㎡（实测面积，去掉墙体），主卧南北通还带1个设备平台，主卧连接客厅出5.5米长的超大阳台，U型厨房，卫生间三段式分离，

赠送面积高达20.09㎡，实际得房率约104%（包含赠送）

，西南/东南朝向。

106㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，LDKB一体化设计，客餐厅5.95米开间，四开间朝南，分别做到了主卧17.19㎡/次卧9.75㎡/次卧7.43㎡/次卧7.23㎡（实测面积，去掉墙体），主卧南北通还带1个设备平台有2㎡，

得房率约104%（包含赠送）

，U型厨房，卫生间干湿分离，主卧连接客厅出5.5米长的L型超大阳台约10.53㎡，西南或东南朝向。

评测：天健瑞云府是坪山首个也是目前唯一一个新规在售楼盘，不加赠送78.6-79.3%的得房率，加上赠送后高达101-104%的得房率，对比坪山同期在售的新盘，妥妥的降维打击，不管是客厅还是房间尺度都足够大，交标品质也不差。

最后看看天健瑞云府刚需三件套

学校：天健瑞云府自带1所9班制幼儿园，小区约200米处规划有1所九年制学校，根据2026年坪山教育局学区划分，可以就读中山中学（约1.4公里）、科源实验学校（约1.8公里）、新合实验学校初中部（约2.2公里）、坪山未来学校（约2.6公里）、科悦实验小学（约3.1公里）、碧岭实验学校（约4.4公里）、深圳实验坪山学校初中部（约4公里）。

地铁：天健瑞云府距离地铁14号线锦龙站约1.3公里，步行需15-20分钟，4站可达龙岗大运，12站至福田岗厦北，全程约43分钟。项目门口设有公交站，可直达地铁站及坪山中心区，部分线路可覆盖大运站换乘。

项目北侧约1.3公里处规划有东部过境高速出入口，该高速连接线已于2023年12月通车，但主线剩余路段仍在建设中，开通后可直达罗湖莲塘口岸，驾驶时间约40分钟。南侧距离200米已开通坪盐通道，15分钟可达盐田，通过南坪快速1小时可到南山科技园。

商业：天健瑞云府自带3000㎡社区底商，可以满足日常生活需求，350米范围内规划有近8万㎡的佳华沙湖广场，800米范围内有天虹商场，1.5公里范围内有华侨城坪山之眼约4.6万㎡的集中商业（在建），约5公里范围内还有坪山首座万象城（约12万㎡，在建中）。

评测：天健瑞云府距离地铁口还是有点距离的，日常比较依赖电动车辅助出行，自驾倒是比较方便，通南坪快速、坪盐通道、以后的东部过境高速都极为方便，小区家门口幼儿园比较方便，虽然附近有规划九年制学校，但是落地时间还未知，短期只能读现有的几所学校，都有点距离，日常接送是麻烦事，商业基本都是去天虹商场、益田假日较多，只能说不算远，从这些方面看整体评分就一般了。

重要警示

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