市场情绪“六连降”,政策效应下北上广深房价上涨预期增强

根据最新公布的2023年8月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数连续6月回落，处于观望区间低位。从周度来看，最新一周（第36周）一线城市情绪指数止跌回升，“认房不认贷”等政策逐步显效。8月下旬以来重磅利好频出，预计下月50城情绪指数有望触底反弹。从城市来看，北上广深在“认房不认贷”落地后，预计接下来房价有望稳定上涨，成都、重庆、苏州等重点二线城市房价也迎来回升可能。

一、重点50城情绪指数“六连降”，36周一线情绪指数止跌回升 

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月，重点50城市场情绪指数为-0.78，较上月下降0.05，连续6月回落，处于观望区间低位，接近低迷区间边界。8月市场情绪指数几近触底，达到近年来的低谷，8月下旬以来，住建部等多部门接连祭出救市大招，包括统一下调首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房贷利率等，北上广深以及成都、长沙、武汉、佛山等核心一二线城市相继官宣执行“认房不认贷”政策，楼市松绑政策小高峰到来，市场即将迈入复苏周期。市场情绪目前已经降至历史低谷，预计下月有望迎来触底反弹。

分等级来看，8月份一线城市情绪指数保持平稳态势，二线、三四线城市情绪指数全部下滑。其中，一线城市情绪指数为-0.5，较上月持平，继续领跑各等级城市。一线城市情绪指数连续两月保持在-0.5的水平，相较于其他城市，一线城市稳定性更强，8月份中央端出台多项重磅政策，北上广深也相继表态落实房地产优化政策，并且在8月30日-9月1日相继官宣了“认房不认贷”，预计下月在情绪指数上将会有更加显著的体现，情绪指数有望获得明显提升。二线城市情绪指数为-0.81，较上月回落0.06，至此，本月二线情绪指数正式由观望迈入低迷区间；三四线城市情绪指数为-0.78，较上月回落0.02。 

而从周度走势来看，36周（8月28日-9月3日）一线城市情绪指数已经呈现止跌回升迹象，二线和三四线城市则仍然延续下行态势，在8月30日-9月1日，北上广深相继官宣了“认房不认贷”政策，作为市场先行指标的情绪指数立即反应，预计后续仍有上升空间。

二、政策利好引导下北、上两城情绪指数上升显著 

从8月各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、18个、31个，分别较上月持平、减少13个、增加13个。其中，上海、深圳、三亚稳居前三，本月上海从观望高位升至平稳区间，也是唯一居于平稳区间的城市。深圳退居第二，本月情绪指数为-0.34，较上月下降0.1。三亚位居TOP3，本月情绪指数为-0.4，较上月回升0.03。重庆、成都情绪指数也均在观望较高位，北京情绪指数位居第八，市场活跃度有所回升。

从月度情绪指数变化来看，本月情绪指数上升的城市有12个，下降的城市数量为38个，较上月持平。其中，上海和北京情绪指数上升幅度最大，分别较上月上升0.08和0.06。随着政策出台预期不断增强，市场信心有所恢复，9月1日上海和北京相继出台了“认房不认贷”政策，利好进一步释放，预计下月情绪指数将会继续回升。从下降城市来看，福州、佛山、中山等城市情绪指数下降较为明显，像中山、佛山这些环深城市很大部分承接来自深圳的外溢需求，而近期深圳政策松绑预期增加，使得一些原本受限于政策无法在深置业的客户重返深圳市场。同时，佛山、中山业均宣布开始执行认房不认贷政策，预计也将会带动市场情绪的小幅回升。

从36周50城情绪指数变化来看，50城中有24城情绪指数上升，其余26城情绪指数下降。情绪指数上升城市中，北京、上海、深圳位居涨幅前三，分别较前一周上升0.17、0.08、0.08，在认房不认贷政策落地以及中央多层利好之下，北上深三城反应最为迅速，情绪指数明显上升，广州情绪指数也较前一周上升0.02，反应稍弱于北上深，盐城、珠海、佛山情绪指数也均有所回升，佛山、珠海于近日官宣了“认房不认贷”政策，市场情绪获得小幅提振。

三、北上广深房价上涨预期增强，成都、重庆等二线城市房价有望回升

根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有14城房价呈现上涨态势，较上月增加6城，其余城市房价短期内仍有下降风险。

根据情绪指数模型，预测上涨的城市包括上海、深圳、广州、北京四个一线城市和成都、重庆、南京、苏州、金华等部分重点二线城市。其中，上海8月市场均价为74583元/㎡，环比上涨0.17%，9月1日，上海正式官宣认房不认贷，对提振购房市场意义重大，根据情绪指数模型预测，未来4个月累计上涨超过2%。深圳8月市场均价为68639元/㎡，根据情绪指数，预计未来4个月累计涨幅超1%。北京8月市场均价为62808元/㎡，环比微降0.07%，“认房不认贷”落地后，预计接下来5个月房价上涨1%左右。广州预计仍维持微涨态势，未来2个月累计上涨在0.5%以内。相较于北上，广深的变化可能相对更为温和。

6成以上的城市未来短期房价仍有下行压力，如徐州、盐城、潍坊、洛阳、天津等弱二线城市和三四线城市。其中，徐州位居情绪指数倒数第一，市场情绪低迷，8月市场均价为13316元/㎡，环比下降0.92%，预测未来2个月房价延续降势，累计跌幅在1%左右。盐城本月市场均价为12595元/㎡，环比下降0.34%，根据情绪指数，未来3个月房价累计跌幅超1%。