诸葛找房2023年刚需二手房小区影响力榜单

近两年来，中央会议多次提及支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，多城也相继推出一系列政策举措，如下调首套房贷利率、降低购房首付比例、提高公积金贷款额度、放宽首套房认定标准、首套减免契税等。所谓刚需主要是解决基本的居住问题，是以自住为首要条件最为紧迫的需求。为此，诸葛找房数据研究中心通过大数据分析，系统化建模，构建了囊括全国重点城市的小区韧性指数和性价比指数，为购房者、经纪人提供专业的决策参考。在此基础上选取刚需小区，推出《诸葛找房2023年刚需二手房影响力榜单》。

一、北京榜单：通州北苑、旧宫等商圈高性价比小区聚集

进入2023年，北京房地产市场领衔复苏，二手房市场表现更为亮眼，2月截止至23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。北京楼市已经提前进入到小阳春状态，购房者入市积极性提升。诸葛找房数据研究中心选取北京单价在40000-70000元/㎡、套均面积100㎡以下的小区，形成以下高性价比刚需小区和韧性刚需小区推荐榜单。

北京高性价比的刚需小区集中分布于通州、朝阳、丰台、大兴等行政区，单价在40933-47625元/㎡。其中，朝阳区刚需小区聚集于管庄、定福庄等商圈，通州区则分布于通州北苑、果园等商圈内，丰台区的宋家庄、六里桥等也是高性价比小区热门商圈。位于丰台宋家庄的红狮家园小区位居高性价比指数榜首，小区交通便捷、临近宋家庄地铁站，当前均价在41394元/㎡，对于有刚性购房需求的客户来说是个高性价比的选择。 

诸葛找房推荐的韧性刚需小区市场价格在57507-69543元/㎡，主要分布于丰台、朝阳、昌平等区域。其中，丰台区韧性刚需小区多集中于方庄、刘家窑、宋家庄等热门商圈。朝阳区强韧性小区更多的分布于百子湾以及北苑商圈，抗跌性较强。与此同时，昌平的回龙观商圈也是强韧性小区的热门聚集商圈。如百子湾商圈的百子湾家园、后现代城等，均价在57000-67000元/㎡，抗风险性较强，韧性指数高，房价较为稳健。

二、杭州榜单：新世纪花苑、大关东五苑小区性价比居首

杭州作为长三角经济圈的核心城市，新型产业发达，大量外来人口涌入，对房价形成强大支撑。2023年初，随着疫情防控松绑，市场加速复苏。诸葛找房数据研究中心选取杭州单价在30000-50000元/㎡、套均面积在110㎡以下的小区，形成以下高性价比刚需小区和强韧性刚需小区榜单。

从小区性价比来看，杭州高性价比刚需小区集中排列于拱墅区、上城区和萧山区。上榜小区价格在30042-39820元/㎡，其中，拱墅区高性价比小区分布以三塘、祥符等商圈为主，萧山区则以钱江世纪城排布最多。西湖区的新世纪花苑性价比指数为10分，当前市场价格为31454元/㎡，属于学区房，且临近地铁站，交通出行无忧，低于全区均价40%左右，性价比较高。

杭州强韧性刚需小区主要分布于上城区和拱墅区，分别上榜12个和10个小区，其中上城区韧性小区以城东新城和闸弄口商圈，其中中豪四季公馆、复兴城市家园、景芳六区等小区韧性指数为10分，抗跌性较强，房产价值稳定。中豪四季公馆位于山城区丁桥核心区域，当前市场价格为33258元/㎡，低于区域均价30%以上，是刚需小区中的优质选择。

三、苏州榜单：彩香街道、龙西街道高性价比刚需小区排布紧密

苏州作为一个连续9年入选为最具幸福感的城市，是中国现存最古老的第一古城。在去年以来多轮利好政策的加持下，苏州楼市呈现明显的回暖趋势。诸葛找房数据研究中心选取苏州单价在20000-35000元/㎡、套均面积在110㎡以下的小区，形成以下高性价比刚需小区和韧性刚需小区榜单。

从小区性价比来看，苏州高性价比小区集中排列于姑苏、吴中区。上榜小区价格在20257-22763元/㎡，其中，姑苏区高性价比小区在彩香街道、沧浪街道等较为聚集，吴中区高性价比小区则主要分布在龙西街道、苏苑街道等。

苏州的韧性刚需小区则呈现向姑苏、吴中等区域聚集的特征。小区市场均价在20050-34721元/㎡。姑苏区有9个小区上榜，主要集中于平江街道。其中，和茂苑二期北区韧性指数为9.5，当前价格为34721元/㎡，价格适中，近一年房价平均涨幅为1.64%，房价较为坚挺。吴中区上榜小区有7个，木渎、城南街道最为聚集。其中旭辉公园弘庭位于吴中区胥口商圈，韧性指数为9.9分，当前价格为23339元/㎡，低于全市均价约20%，价格在全市处于偏低水平，近一年房价平均涨幅为2.16%，具备较强韧性。

四、南京榜单：百家湖、迈皋桥、桥北成为强韧性刚需小区集中板块

南京的历史文化古老厚重，其中以秦淮区、玄武区、鼓楼区最为古老，开发时间最早，房价水平也高企。栖霞、江宁、江北则开发较晚，房价水平相对偏低，深得刚需购房者青睐。诸葛找房数据研究中心选取南京市场均价在20000-39000元/㎡、套均面积110㎡以下的小区为研究对象，推荐小区如下。

南京高性价比刚需小区集中于浦口、栖霞、江宁区。从诸葛找房推荐的高性价比刚需小区来看，栖霞区上榜11个，其中的和燕路、迈皋桥等商圈高性价比小区聚集，如吉祥山庄、丁家庄燕升园、和燕花苑等小区，当前市场价格在20000-27000元/㎡，低于栖霞区均价30%以上，价格水平处于偏低水平，整体性价比较高。浦口区上榜小区10个，集中于桥北商圈，市场价格在20000-22000元/㎡左右，低于浦口区均价4%-14%之间，是刚性购房者最为青睐的板块之一。 

根据数据显示，南京强韧性的刚需小区主要分布于江宁、浦口、栖霞等区域。小区市场均价在15607元/㎡到38607元/㎡，其中，江宁区上榜小区有10个，以百家湖商圈最为集中，包括胜利新村、金王府、一鸣花园等，均价在24000-30000元/㎡左右，百家湖商圈有南京第二大商圈之称，是江宁最繁华的商业中心，配套方面在江宁区称得上领先水平，加上价格水平适中，对追求品质的刚需购房者来说可谓是绝佳选择。栖霞区强韧性刚需小区则重点分布于迈皋桥商圈，浦口区强韧性小区以桥北商圈为主。 

五、天津榜单：北辰区盛庭豪景、天辰新苑成为刚需客户的高性价比优选

近年来天津楼市表现日渐失力，二手房市场均价呈现波动下滑趋势，在疫情防控放开后，今年年初天津房地产市场开始显出一丝暖意，看房客户也日渐增多，部分看重教育资源，而有些更偏向于刚需性住房，以满足落户和通勤。本次选取天津小区均价在17000-27000元/㎡、套均面积110㎡以下的小区作为研究对象。 

从分布区域来看，天津高性价比刚需小区集中分布于河北、河东、红桥、北辰等区域。在高性价比刚需小区中，推荐小区市场价格在17027元/㎡-20062元/㎡。其中，北辰区的盛庭豪景小区位居性价比指数TOP1，当前价格为17425元/㎡，小区面积段在79-125㎡，充分满足刚性及刚改客户的需求。同位于北辰区的天辰新苑小区，当前均价为17027元/㎡，性价比指数为9.9，价格低于全市均价22%，性价比较高。 

从天津韧性刚需小区来看，河东区、河北区占据多数份额，有20个小区上榜，市场均价在18152-26548元/㎡。其中，河东区韧性刚需小区分散于大王庄、春华街、富民路等商圈，东丽区的保利玫瑰湾位居强韧性榜首，韧性指数为10分，当前市场价格为21808元/㎡，近一年价格平均涨幅为2.04%，在市场下行的压力下仍然具备较强的稳健性，是注重保值、升值一族的首选。 

六、郑州榜单：二七区老航院、万客来等商圈多为高性价比小区汇聚

郑州作为河南省的省会城市，前两年在河南暴雨、疫情反复以及烂尾风波等侵袭下，房地产市场发展严重受挫，随着市场政策在供需两端全面发力，开年以来郑州房地产市场逐步显露复苏态势。诸葛找房数据研究中心将以价格10000-20000元/㎡、套均面积110㎡以下小区为研究对象，形成以下两大刚需小区榜单。

根据郑州高性价比刚需小区推荐榜单，二七区、管城区、中原区占据多数份额，小区均价在10093元/㎡到11322元/㎡，其中二七区高性价比小区集中分布于老航院、万客来等商圈，其中，二七区的天景丽苑、芙蓉花苑三期B区性价比指数为10分，均位于老航院商圈，市场均价分别为10093元/㎡和10259元/㎡。 

从郑州强韧性刚需小区来看，以中原、管城、金水等区域为主，小区均价在11393元/㎡到17981元/㎡。其中，中原区韧性小区较集中于五龙口商圈，管城区则以管南区域以及世纪欢乐园等商圈更为聚集。其中，中原新城王府一号小区位于郑州一中商圈，社区自带幼儿园、商业配套，当前市场均价为14853元/㎡，近一年房价平均涨幅为7.34%，对追求高品质、高保值性的购房者来说是一个优质选择。 

七、无锡榜单：高性价比小区以新吴区江溪商圈最为活跃

无锡地处江苏省南部，属于长江三角洲中部地区。优越的地理位置能够接受来自上海、杭州等周边大城市的辐射，在2015年年底，无锡经过“洗牌”式调整后，将行政区划为梁溪区、新吴区、锡山区、惠山区、滨湖区、江阴市、宜兴市五区两市的格局。诸葛找房以小区单价15000-25000元/㎡，套均面积在110㎡以下小区为样本，形成以下高性价比和强韧性刚需小区推荐榜单。

根据无锡高性价比刚需小区推荐榜单，梁溪区和新吴区占据半壁以上江山，小区均价在15019元/㎡到18956元/㎡之间。其中，梁溪区高性价比小区集中于黄巷、扬名等，新吴区高性价比小区则以江溪、长江路、旺庄板块最为活跃。

从无锡强韧性刚需小区来看，梁溪区上榜12个小区，其次为滨湖区，上榜11个小区，小区均价在15068元/㎡ 到23672元/㎡之间。其中，滨湖区韧性小区以荣巷、太湖新城、河埒口等商圈最为活跃，梁溪区韧性小区则主要分布于扬名、山北等。惠山区的万达华府位居韧性指数首位，地处惠山新城板块，当前房价在19649元/㎡，近一年房价平均涨幅超4%，未来价值潜力可观。

附件：计算模型简介

诸葛找房数据研究中心立足全国重点城市二手房小区，对城市在售二手房小区进行全面的数据测评以及深度的市场调研，经过系统化建模形成小区韧性指数和性价比指数两大考评指数，全面客观的评判小区的市场韧性（抗跌性）、小区性价比。

所谓韧性，源自于物理学概念，表示材料在塑性变形和破裂过程中吸收能量的能力。韧性越好，则发生脆性断裂的可能性越小。在材料科学及冶金学上，韧性是指材料受到使其发生形变的力时对折断的抵抗能力。在房地产市场，韧性更加接近于材料科学和冶金学上的定义，通常被用来表示在市场发生波动时对于市场下行压力的抵抗能力。本榜单的小区韧性指数结合了小区的市场活跃度、区位价值、教育配套、周边配套、物业服务、居住品质以及市场价格七大考评模块，分值越高，小区的发展潜力越高，抵抗市场不可抗力的能力越强，抗风险性越强。

不同于韧性指数，小区性价比指数则是用来衡量小区是否划算的指标。高性价比是很多人买房考虑的首要因素。很多人对于高性价比具有较为片面的看法，认为价格越低，性价比越高，实际上性价比需要综合考虑多重因素来评判。诸葛找房搭建的小区性价比指数综合小区价格指标、性能指标以及市场指标，综合评分越高，小区性价比越高，买房更为划算，换句话说也就是以相对便宜的价格买到了抗风险性较强的小区。【具体指标体系如下图】

图：诸葛找房二手房小区指数体系

图：诸葛找房数据研究中心制作