碧桂园服务存量外拓反超新房,收费面积破10亿平;洗护、酒类业务翻倍增长

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

如往期业绩会一样，碧桂园服务均会提及其上市的独立性，以及市场的独立性。兄弟公司碧桂园陷入阶段性流动压力的背景下，更是如此。

8月29日，碧桂园服务披露2023年中期财报，并召开业绩发布会，首席财务官、联席公司秘书黄鹏，首席战略官徐彬淮，首席市场官汪英武，碧桂园服务投资者关系总经理林文韬等高管出席。

此次业绩会，管理层多次强调其独立性，来自碧桂园的收入仅占4.4%。虽然兄弟公司发生亏损，但碧桂园服务交出的业绩依旧稳定，上半年实现总收入207.33亿元，收费管理面积更是突破10亿平。

截至6月底，银行存款和现金总额达127.12亿元，较去年年底增加13.36亿元。宽裕的现金流，也让碧桂园服务有了提振股价和估值的打算，据搜狐财经统计，截至8月30日，碧桂园服务今年股价下跌超50%，其欲在业绩发布之后开启回购行动。

对于社区增值服务中的洗护业务以及酒类业务，管理层更是不吝赞赏。

上半年，碧桂园服务洗护业务跑通盈利模型，打造超50家洗护门店，单一门店实现最高店效美元9.5万；而且，为了缩短门店爬坡期，通过物业为门店做起步导流，实现了第一批加盟店的开业上半年收入同比增长200%。

酒类业务则是与头部酒企合作开发自有品牌五粮陈（浓香）、国台九号（酱香），同时与少量一线品牌合作经销产品，弥补自有品牌价位段。而且，营销层面围绕佛山、东莞、广州、南通和苏州四大城市进行C端销售突破，上半年实现超过2200万+销售，同比增长175%。

虽然洗护业务与酒类业务正处于快速上升期，但收入占比并不高，对于社区增值服务乃至碧桂园服务的整体毛利率提振并不明显。

收入增至207.33亿，毛利率降至24.9%

财报显示，碧桂园服务上半年收入207.33亿元，同比增长3.4%；毛利51.58亿元，同比降幅为4.3%；净利润24.87亿元，同比下降9.6%；核心归母净利润26.15亿元，同比降低9.5%。毛利率也下降2个百分点至24.9%。

其管理层解释称，受整体行业因素的影响，有几个业务直接收入和毛利出现下滑，带走利润超两个亿。体现在财报中，主要是社区增值服务及非业主增值服务毛利率下降所致。

由于部分房企出现阶段性的调整，碧桂园服务非业主增值服务业务整体有所缩减，上半年收入下降31.8%至9.72亿元。

黄鹏指出，虽然上半年业绩稳定和优化，但实际离公司内部的目标还是有一定的距离，当下会继续开展业务，调整结构，解决非业主增值收入下降等造成的冲击，重新激发内生增长突破。

到家服务、家装中介、社区传媒、本地生活服务、房地产经纪服务和园区空间服务，也因年初疫情未完全消除，导致这些业务推广受限，但固定成本持续支出，从而出现不同程度的下滑，最终致使社区增值服务实现收入18.84亿元，下降10.8%。

但是，物业管理服务和“三供一业”业务毛利率维持稳定状态；尤其是城市服务和商业运营服务业务，因主动退出部分低毛利率项目，毛利率均实现了不同程度的提升，分别提升3个百分点、2个百分点至21.1%、38.4%。

相比于其整体毛利率的微降，外界更关注碧桂园服务关联方的风险问题。

当前，碧桂园正遭遇阶段性流动压力，与其相关联的碧桂园服务是否会被波及，成为此次业绩会的重点提问所在。

来自碧桂园收入仅占4.4%，关联方应收款23亿

黄鹏对此并未讳言，他指出碧桂园服务与兄弟公司碧桂园相互隔离，体现在财务层面，第三方收入占总收入比例从2018年的79.7%持续上升，到2023年上半年已经达到95.6%，来自关联方的收入占比仅为4.4%。

碧桂园服务一直在严格遵守“五独立”，分别为人员独立、机构独立、财务独立、资产独立和业务独立。其中，碧桂园服务总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等核心高管专职工作，不在关联方及关联方控制的其他企业中担任任何职务和领薪。

谈及碧桂园的风险传递，黄鹏直言这是物业关联房企的风险，不是碧桂园服务的直接风险，将通过三个方面进行应对：

首先，做好一个好乙方。配合甲方保交楼、坚守服务稳定大局，积极协助兄弟房地产公司去化解风险和舆情；

其次，严格遵守法律底线，确保两家公司业务和财务的独立，保持好“五独立”，不会做任何利益输送行为；

最后，内部团队稳定。只要内部团队凝心聚力，碧桂园服务的业务就不会受损。

截至6月30日，碧桂园服务贸易应收款项净额为174.96亿元，较去年年底增加21.38亿元。其中，来自关联方的贸易应收款项23.01亿元，较2022年底增加5.7亿元；来自第三方的增加18.65亿元至160.91亿元。

碧桂园服务解释称，贸易应收款增加主要是由于收入总额增长所致；而其他应收款净额由2022年底的54.42亿元下降至2023年中期的49.76亿元，下降4.65亿元，主要是由于按金及代业主垫付款减少所致。

黄鹏指出，应收账款方面不用过多担心，碧桂园服务会依法依规处理，保护自身合法权益，不会无限的无法收费，将通过转变服务方式或调整其他合作方式，必要时会适当缩减一些不必要的关联交易。

“这个风险的传递，我认为一定可以阻断。我们会积极的帮助兄弟公司、一起去化解这样一个问题。”黄鹏强调道。

外拓转向存量项目，收费规模突破10亿平

当下，新房销售、新房交付面积持续下行，物管行业面临市场竞争加剧、新增在管面积放缓、收缴率下降、空置房物业费回款难等问题，这也导致物企在新房增量市场外拓减弱，开始转向存量市场之争。

碧桂园服务也是如此，2023年上半年外拓新签项目饱和收入达19.7亿元，其中增量项目占比降至8.81%，而存量项目占比上升至25.12%，城服项目占比上升到22.74%，有效弥补增量市场萎缩导致的缺口。

相比于2022年上半年，存量住宅外拓占比提升近10个百分点，一举反超增量住宅的占比。

截至6月30日，碧桂园服务合同管理面积16.5亿平方米，收费管理面积9.2亿平方米，储备面积7.3亿平方米。

具体来看，其上半年新增4474万平方米合同管理面积，其中来自碧桂园集团1396万平方米，品牌拓展4179万平方米，还主动推出1101万平方米；此外，收费管理面积新增4687万平方米，其中第三方拓展2540万平方米。

为了提升整体毛利率，碧桂园服务对部分业务结构进行了调整，主动退出了一些毛利率较低的业务，包括缩减部分城市服务项目和商业运营项目。

但这并不影响其整体规模的提升，从新增拓展来看，其正在降低对兄弟公司的依赖性。如果再叠加“三供一业”合同管理面积0.93亿平方米，收费管理面积0.88亿平方米，碧桂园服务收费管理面积已突破10亿平方米。