李宇嘉:春节楼市,传递出不一般的信号!
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本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
2023年春节，更关注回家过年、阳康、父母健康、旅游和电影等，对楼市的关注比较弱。克而瑞统计，重点40城春节新房成交同比下降14%，相比2019年下跌32%；诸葛找房统计，重点15城春节新房成交同比下降58.4%。“0供应、0成交”城市很多，比如厦门、杭州、广州。
可以说，2023年春节，应该是对楼市关注非常弱的一个春节了。
为何？疫情三年，人们开始明白，过去生活中有太多的泡沫、浮华。而且经常为这些泡沫而兴奋忘情。但那些没值多少钱的鸡蛋和牛奶、价格不算贵的肉、生病能有及时获得的药物和就医，才是最需要的，而不是那些泡沫和浮华。
当然了，生活还要继续。疫情憋了三年，甫一放开，大家都开始撒花儿外出。1月27日，文化和旅游部测算，春节假期全国国内旅游出游同比增长23.1%，恢复至2019年同期的88.6%。外出的路径也很清晰：要么回来家过年，看望“阳了”的父母；要么就出去旅游度假。
所以，越是热点的城市，新房成交越少！平安证券的统计，春节假期7天，30大中城市商品房日均成交面积0.57万平方米，约为2022年春节同期的18%、2019年春节同期的20.3%。
这种情境下，开发商也没有供应的积极性，大多数城市新增供应为0。一来，开年营销业绩压力不大；二来，年前集中“阳过”，高危的营销条线人员相继倒下了，干脆早点儿放假；三来，“政策全力扶持，但需求仍旧疲软”，现在不是推盘的好时机，等到“小阳春”再说。
关键是，人都走了，卖给谁？当然，一些价格倒挂（低于周边二手房价）的项目，还是有些客户的。
但是，二手房市场貌似有点波澜。贝壳50城二手房“带看量”，较2022年春节提升28%。成都、重庆二手房“带看活跃度”比去年春节分别提升1.5倍和1倍。珠三角重点城市二手房市场回升也较为明显，惠州、东莞及佛山春节期间带看量较去年同期翻倍，深圳增幅也达86%。
前期二手房降价幅度比新房大，很多房源“一降再降”，很多意向买房的人都在“等等看”。但现在，尽管挂牌价、成交价还在历史最低位，但政策开始明朗，资金成本也很低，看了很久的房源，业主不愿意继续降价了。于是，持续观望的买家开始入场，意向买房的也开始看房。
简单讲，入手二手房的，或近期想入手的，就是确定要买的，看了很久，认为意向的房源，价格可能不会跌了。
不过，二手房挂牌量还在增加。相比去年年中，目前大多数城市二手房挂牌量增长了30%左右，且在售房源量均创历史新高，很多城市挂牌量超过2年成交量。整体看，热点城市二手房市场在探底，但考虑到购买力休养生息、供应海量压顶，二手房市场将继续在低位徘徊。
但细分市场呈现出了异动！
比如，热点城市中心区大户型优质改善房源，学位房等等，成交量增加，价格开始止跌了。这类房源供应缺乏弹性，具有稀缺资源，买家受疫情影响小，具有改善住房的能力和动力。不过，非中心区或外围新区，二手房市场依旧疲弱，春节期间人口外流更多，市场很冷清。
但总体来看，二手房市场仍旧疲软，还在下跌中！
既然返乡的人多了，“返乡置业”也有一定提振。
《2023春节假期消费趋势》显示，返乡潮带动了返乡消费，三线及以下城市消费额比去年春节涨幅近20%，涨幅超过一二线城市，便利店使用线上支出消费金额同比增长20%-30%。根据克而瑞的数据，35个城市春节期间合计有96个热销项目，其中63个位于三四线城市，占比66%。
从新房市场看，一二线城市不及三四线城市
返乡置业的主要有几类人群：一是，过去三年留在就业地过年，积累了部分返乡置业的需求；二是，希望给父母改善居住环境，降低疫情冲击，或更方便照顾父母；三是，看到有政策红利（比如利率降至3.8%，“低收入”、大折扣、送车位等），从而激发出买房意愿的。
但这只是短期内外地人带着资金回来买房，而本地购买力、购买意愿仍非常疲软。一方面，本地人多数有2套房；另一方面，建筑业、房地产、前期线下消费不振，就业和收入受冲击。返乡置业，集中在几个劳务输出大省，比如苏北、安徽、湖南湖北、江西等省份的三四线城市。
另外，这些城市二手房市场更疲弱，多数房源很难卖出去，甚至无人问津（特别是在县域）。导致本地想要换房的人群，由于手上的房子卖不出去，又没有多少积蓄，换房需求难以实现。这次回家发现，三四线楼市的流动性越来越差，每况愈下，真的成了“不动产”了。
总结来看，调研春节楼市，发现几个现象：
一是，对楼市的关注度迅速下降。首先，房价屡屡下跌，哀莫大于心死，不想关注了。其次，低能级城市“感染高峰”在春节前半个月，无暇关注。最后，改善为主，但房子卖不出去，关注也没用。
二是，老年人的居住环境亟待改善。留守老人或落单老人，面对阳了以后的“沉默性缺氧”，如果没有子女或社区的及时救助，将处于非常危险的境地。由此想到，这些年我们建设了很多房子，硬件还算过得去，但社区和物业管理等“软件”跟不上，难言高质量发展。
三是，房子的流通性明显下降。回乡发现，多数人在上一轮棚改期或更早买房，现在都有改善的意愿。但即便降价出售，手上的房子也卖不掉，甚至干脆无人问津。春节物业放假，很多小区垃圾成山、电梯坏了无人修理，车乱停乱放。这意味着，存量房供应效率并不高，后期的维护、物业进驻、配套设施及时修缮等，都跟不上，这是当地楼市稳定的最大障碍。
四是，有改善住房的诉求，但缺乏信心。春节假期和亲朋好友聚会，大家都希望疫情后经济社会回归正常，尽快回到奋斗创造美好生活的场景中。前几年排浪式地买房，现在到了换房、改善居住的又一个“排浪式”住房消费的高峰。记得疫情前几年春节，大家都信心满满地谈论，要在哪里买房。现在，大家谈到房子，都说计划要换哪里的房子，但信心非常弱。
近期，各地发布“稳经济一号文”，把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架之中，这没毛病。我认为，目前最重要的，还是修复市场的信心和预期。政策不应直接着眼于楼市消费，而是通过加大低收入和困难群体的兜底保障，完善补充社会保障，推进保租房等供给侧改革，创造更多就业岗位，完善失业救助，公建配套同步供给，夯实楼市需求的基础。
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