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上篇我们聊了四个项目的外部条件——凤吟江南在陆慕核心、虎丘壹号主打三区交通、美域安澜周边环境最干净、棠院卖点是近园区。不甚完美，但至少各有各的牌可打。

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这一篇，我们回归产品本身。

看完四个项目的规划和户型，老实说有些失望，可以说没有一个是真正意义上的「优等生」。

在容积率和地块素质的局限之下，每个项目都做了不同程度的妥协——有的牺牲了楼间距，有的牺牲了户型尺度，在户型打磨、亮点挖掘方面都差强人意。

接下来，逐一细看。

虎丘壹号，纯联排方案下的得与失。

容积率1.02，主力户型184㎡，别墅套均面积是四个楼盘中最小的，也是预计起步总价最低的。

首开的Z03地块位于永方路西侧，而项目的会所规划在北侧Z28和Z35地块，因此Z03的业主使用起来便利性欠佳。

全域6m抬板，为了在纯联排方案下不损容，部分边套地下室计入了容积率——这也是为何有400多平户型的缘由。

Z03地块狭长，排布紧凑，以五联排为主。南北楼间距多数不足9m，院落空间也相对有限，中间套预估在40㎡左右，用绿篱围合交付。

项目基础信息如下

开发企业：

津投&相高新控股

所属板块：

相城元和街道元和塘畔

整体规划：

规划总户数123户

其中包含别墅75户，洋房四代宅48户

户型面积：

建筑面积约133-161㎡四代平墅

建筑面积约189-226㎡高台联排

建筑面积约217-330㎡滨水合院

项目地址：

苏州市相城区宣公路与袁富庄路交汇处

与传统别墅相比，项目依托全域6米抬板设计，从观景视野、居住私密、通风采光、归家礼序等维度全面革新，重构当代高端墅居标准，带来颠覆性居住体验。

项目三大顶层设想：

全域抬板超级底座+内外园林无缝衔接+定制现代游艇风建筑！

生活呼吸感：

借全域抬板创新设计，为社区架起超级底座，引风穿堂、引景入室，让风景更灵动完整。

内外交互性：

打破住区与城市边界，实现内外园林无缝衔接，滨水步道与立体水景呼应。

形态定制化：

依托元和塘滨水禀赋与游艇轮廓，定制现代游艇风建筑，曲线立面、甲板露台、无界视野。

优点是抬板设计改善了边套地下室的采光，部分边套还赠送板下花园：

但中间套地下室的采光仅依赖一个3.3m*1.8m采光井。不过较传统地下室，潮湿问题将有所缓解。

户型方面，重点来看下主力户型184㎡：

南向开间9.2m，进深7.2m。进深偏短导致北侧功能空间局促，如厨房仅2.4m*2.45m左右，电梯井偏小。

一楼客餐厅开间5.9m、主卧开间3.3m，别墅应有的尺度感并未充分体现；室内挑空、露台等赠送面积也无突出亮点。

凤吟江南：符合主城改善盘的整体观感，缺少惊喜。

地块同样狭长，因此以五连排为主，东西向楼栋间距仅7.9-9m。

主出入口、会所、商业、配套用房均设置在了洋房区。别墅区仅在东南角邻近2号线地铁站处设置一个人行出入口，便于业主轨交出行。

主力户型240/280㎡；西边套最大350㎡，因西侧临绿地与河道，是整盘价值最高的区位，安静且私密。

南北楼间距13.4-15.5m，较为舒适；中间户花园约40-80㎡，边户约150㎡起（依据总图估算），同样也是绿篱围合交付。

户型面积是四个项目里最大的，空间大了，各功能区布局自然更合理。当然了，价格也不一样。

以公示的1#中间户240㎡为例（仅公示了1-2层平面）：

南向开间10.5m，进深约9.4m；赠送挑空空间约25㎡。

首层未设卧室，有些遗憾；二层可改造为双套房加一个次卧。从其他渠道公示的户型图看，三层是一个独立大套房，有个南向露台约30-35㎡。

整体尺度感较强。由于不是抬板小区，所以地下室高度与其他项目相比略有不足，只有5.85m；每户均设有两个采光井。

绿城的代建项目总是如此相似，无明显硬伤，也无突出亮点。

绿城在苏州尚未有抬板项目，这显然不是能力问题，而是选择问题——

或许既出于对抬板产品的审慎考量：抬板虽提升了地下室体验，但带来了路面动线复杂，消防、排水工程存在隐患等问题；又或许出于对自身产品力的底气：不靠附加值也能卖。

美域安澜，排布极致，抬板之下的附加值挖掘同样极致。

板下6m+板上三层9.3m，东侧边户可享受一线元和塘景观。与虎丘壹号类似，边套地下室有落地窗采光；但不同的是，地下室均不计容。

同为狭长地块，除约900㎡的下沉庭院会所外，景观空间相当有限。

为了墅类最大化，用了出容且户型较灵活的合院产品，联排、合院共做了5个户型。

楼间距同样紧凑，公示的总图上未标注具体尺寸，但可以看到部分合院楼栋前后两排几乎相接：

核心亮点在于对抬板之下附加值的充分挖掘：每套均设北向下沉庭院，替代传统采光井；边套还有侧向板下花园。据悉，别墅的实得率达270%+。

主力户型是189㎡联排：南北皆可入户，一层花园约80㎡；三楼利用退台设置约33.5-37.5㎡露台。

缺点同为小户型别墅带来的局限，如卧室开间仅3.3-3.5m，北侧部分厨卫空间尺度偏窄。

棠院，室外空间丰富，但室内槽点不少。

别墅位于地块西南侧，与东侧主干道及北侧厂区形成一定区隔；配套用房、架空层泛会所均设置在洋房区域。保证了别墅区相对安静的居住环境。

南北楼间距达13m以上，花园空间充裕，均为南北双花园配置，中间套可达百平方米，绿篱交付后统一定制院墙院门。

地下室层高仅5m，若要设置夹层，高度将有些局促。

主力户型203㎡：南向面宽约9.3m，这个数据放在200+㎡的户型里，谈不上出彩；厨房空间同样偏小。

一楼卧室及二楼（改造前）卧室开间约3m，从床头通过都费劲。别墅的卧室做成这样，有些说不过去。

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