“渐进式城市更新”成趋势 房企如何做好城市共建?

“城市是人类最伟大的发明和最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。”《城市的胜利》一书中如此写道。

城市让我们变得更加富有、智慧、绿色、健康和幸福。但是，当城市“老了”、“病了”，我们又该如何反哺它，使它在留存我们记忆的同时，重新焕发生机和活力？渐进式推动城市更新，不失为一剂良方。

仲量联行指出，随着存量时代的到来，传统的大规模房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中已经不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”成为关键趋势。包括万科、华润置地、远洋等一批城市更新领域的“老手”，很早就预判到这种趋势并积极布局。由此，在房地产开发商的身份之外，他们也被贴上“城市共建者”的标签。

2021年以来，基于对城市更新的深度理解与实践，远洋集团先后揽获“十大城市更新优秀实践者”、 “2021年度影响力城市更新运营商”等权威奖项，武汉远洋设计之心、深圳远洋新干线更是从诸多城市更新项目中脱颖而出，以标杆实践案例入选《2021中国城市更新白皮书》。分析人士指出，透过远洋式城市更新，或许能为企业推动社区及城市发展提供更多借鉴和思路。

“渐进式更新”成关键趋势

“十四五”规划纲要提出，城市更新要完成21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，因地制宜改造一批城中村。

作为城市治理的“最后一公里”，社区的重要性不言而喻。仲量联行在其较新的研报中指出，产业回流和人口重构，让社区已经成为产业和人口的重要空间载体。社区更新，特别是城市中心区老旧社区的改造，是推动城市更新，焕发城市活力的核心着力点，“渐进式更新”和“微更新”成为关键趋势。

“渐进式更新”和“微更新”，更加强调“微”、“小”、“渐进式”的介入尺度，以期通过碎片式的更新，解决居民的实际生活需求。比如，通过小而美的改造，让道路变得平整，让空间适合共享，让社区更加美丽，从而进一步提升人们的生活幸福感等，都是其中的典型表现。

放眼全球可知，在城市更新发展相对成熟的国家和地区，“渐进式更新”和“微更新”几乎都是主流趋势。以欧美为例，不少城市的城市更新历程都经历了从大规模以开发为主导的造新城、旧城推倒重建，向小规模、分阶段，由社区组织的循序渐进式“微改造”更新的转变。

“城市微更新”的出现与流行，本质上是一种城市规划建设理念的革新，同时还带有极大的社会效益。有业内人士透露，一方面，微更新可以大大降低政府投入，赋予居民更多的权利，从而让城市更新的实践形式变得更加灵活、可持续。另一方面，相对于大拆大建型的城市更新，城市微改造在实施和组织中也能节约大量成本。

远洋集团打造“社区微更新”样本

今年4月，远洋启动了对远洋天地社区的焕新改造工作。这是一个建成于2000年的社区，北邻朝阳路、西邻东四环，地理位置优越。但由于建成时间较长，小区内部的基础配套亟待完善，内部场地利用效率也需要加强。

为了对远洋天地社区实现细致入微的改造，远洋深入研究了该小区的现状特点、实际场地及可挖掘的潜力，在尊重居民日常需求的基础上，提出了系统完善、切实可行的改造思路，并因地制宜的完成了设计方案的落地、实施。

据悉，远洋天地社区共有三期，且各具不同的改造特点。在一期社区，远洋主要对宅间、现有绿化情况等进行了升级和完善，并根据实际需求增设了宣传栏、儿童设施、健身设施及阅读空间等便民设施；而在二期社区，远洋则重点对小区的公共活动空间及林下空间进行了改造；在三期社区，远洋别具一格的对小区的公共活动空间进行了升级，不仅在三角地空间设置了运动空间，热身空间，还增设了林间小路、宣传廊架等，助力小区实现焕然一新。

社区焕新，是远洋集团推动其城市更新业务的重要一环。从2006年起，围绕老旧小区内水资源多渠道利用和节约、乡土植物栽种推广、可再生资源利用和节能減排等主题，建立环保改善或改造示范项目。如今，此类活动已在全国17个省市、800多个社区先后落地，至少4000万人从中受益。而随着在“建筑·健康”领域优势的凸显，远洋还将健康的元素引入城市更新之中。

在远洋天地项目改造过程中，远洋为该小区制定出健康运动、健康文化、健康可持续及健康生活四大模块。其中，在健康运动方面，远洋打造出了一条长800米的环形健跑道，以及一个适用于全龄人群的户外多功能健身运动场；健康文化方面，远洋则因地制宜的设置了健康文化宣传设施，同时积极以科普设施的形式传递健康理念。此外，远洋集团还通过采用健康环保的设施与材料，积极为居民的健康生活护航。

业内指出，“远洋式”微更新，更为整个行业向前发展带来更多灵感。

从社区改造到区域焕新

今年8月，住建部专门发通知，明确提出坚持划定底线、坚持应留尽留、坚持量力而行。仲量联行指出，我国片区更新模式近年正逐渐由“拆、改、留”向“留、改、拆”转变，由“点状建筑更新”到“片区整体更新”转变。更新改造的目的不再是单纯满足人的幸福感，更重要的是引领需求，激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。

在汉阳古城的核心之地，远洋与汉阳展开了一场关于“城市更新”与“赋能共生”的故事。2017年，远洋集团联合二零四九集团一举拿下240万方大盘，从居住、办公、商业、酒店等多业态整盘规划激活区域形象。传承历史文化的商业综合体“远洋里”，承载着推动汉阳商旅繁荣使命的远洋国际中心，更成为这次城市更新的独特看点。

远洋里处于武汉西大街的文脉发源之地，为充分尊重本土文化特色，项目在建筑形式上传承荆楚元素，并邀请艺术家修复区域内已经消失的汉水故道、桥上桥、陡码头等遗迹；针对地块上的历史文物进行保护性开发，修缮由西大街串联的圣母堂、圣心堂、绣花堂，从精神层面焕活区域活力。武汉远洋国际中心，也正充分发挥“高端商贸+金融”产业区的支撑作用,助力区域经济发展，并得到当地政府的点赞。

城市更新既复杂又专业，不只是硬件设施更新，更重要的是城市产业、人们生活方式、城市功能的更新。如何让城市留住记忆，让更新创造价值？远洋或许能给出答案。