楼市触底回升,地产股逆市大涨

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

郁亮一句话，不少地产股跟着受益。

6月29日，两市低开低走，但地产板块却盘中拉升走高，金地集团午后拉升封板，滨江集团、鲁商发展、信达地产和深深房A等触及涨停，建发股份、保利发展、中交地产和万科A等涨超6%。

此前一日，万科召开股东大会，郁亮称从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢温和的过程。预计6月销售会出现明显的环比上升，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。

股市最能感知地产冷暖，销售数据的转变能很快传导至股价涨跌，这种现象在上周也发生，多家机构数据显示迹象，6月前半个月楼市销售出现回暖，地产股于6月21日集体走强。

6月29日地产股再次集体普涨，看似是郁亮的一句话，但实质还是受销售回暖提振所致。

销售回暖原因

从高频数据来看，6月1日至6月25 日，30大中城市单日平均商品房成交套数为 4427 套，5 月同期为 2616 套，去年同期为5365 套。6月销售情况虽不及去年同期，但较上月已有大幅回升。

东方金诚认为6月销售数据的回暖主要有三点原因：一是5月以来政策力度显著增强，央行超预期降息等政策有效降低了购房成本，进入 6 月后政策效果得以体现；二是疫情期间积压了部分购房需求，待疫情扰动因素退去后出现了集中签约；三是临近半年报披露，房企有意冲击业绩，导致6月销售数据存在季节性的增长动力。

当中不少判断与郁亮一致，对于6月份有明显起色，他也给出了三个原因：

首先主要原因是从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响；

第二，被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补；

第三，房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份，12月份是结算高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。

东兴证券认为，6 月份销售端修复显著，需求支撑较好和政策放松更加积极的二线城市复苏势头较强，相信供需两端的修复正在路上。

楼市触底预判

6月销售回暖，如同一个分水岭，令各方对楼市触底回升的周期判断，基本一致。

东吴证券周报指出，随着供需两端政策加码放松，放松效应不断累积，居民购房信心逐渐回复，房企流动性风险和债务问题逐渐解决，6月单月销售和投资有望继续环比改善，未来2~3个月销售或将是V型回暖。

华安证券研报现显示，6 月以来房地产销售端整体上呈现出一二线差异化复苏，但三线仍偏弱的特征。对于一二线城市，放松政策和房贷利率下调下回暖迅速。从一手房市场看，一线中的上海及二线中的杭州、苏州、青岛的二手房成交活跃度显著提升；对于三四线城市，6 月周度数据并未像三十大中城市那样的明显修复。

根据统计局数据，2022年1-5 月，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%。从单月同比口径来看，5月商品房销售面积和销售额分别同比下降31.8%、37.7%，分别较4月数据提升7.2、8.9pct，打破 2022 年以来持续下降的态势。

国信证券认为，随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效，5月数据恶化程度趋缓，这或是销售未来整体景气度好转的信号；被疫情延后的需求，有望在1到2个季度内反映到销售上。

中银证券认为经济下行压力加剧，稳地产或成为今年稳增长的重要抓手。若要完成全国 2022 年经济增速5.5%的目标，地产投资增速需至少达到2.1%以上。其指出，疫情反复加剧了楼市见底回暖时间的不确定性，同时近期力度较大的行业与宏观政策传导需要一定的时间，叠加 2021 年上半年基数较高，预计销售底或将在6月或三季度初出现。

但东方证券指出，新房及二手房销售数据延续环比小幅回暖，主要是由于疫情影响进一步削弱以及季节性因素，同时也存在部分城市集中网签等影响，客户来访量增加但转化率提升不明显，城市间销售表现分化，市场观望情绪仍在。目前多地推行的房票安置政策力度上仍显克制，此外土拍仍呈现冷热不均，总体来看本轮政策效果以及市场复苏的持续性仍有待观察。