“托底”的开发商也不淡定了

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-25 09:37

序

半年河东、半年河西。

房地产行业的画风切换，只比股市慢一丢丢。

2021年底，房地产行业还在高喊“国企时代”来了，如今“抄底”和“托底”的国企新项目却出现销售不畅的问题。

更为敏感的是，地方政府即将推出的新地块，与去年年底出让的同区域地块相比，楼面价出现了大幅下调。如果去年年底拿地的楼盘不能在今年上半年清盘，恐怕三季度就要面临“倒挂盘”的冲击。

以北京为例，有开发商从拿地到获取预售证只用了45天。若今年北京第二批集中供地的地块在开发商拿地1个半月之后就入市，这将给前面的“站岗盘”带来更快、更猛烈的冲击。

45天拿证，靠的是公司综合实力支撑，是团队目标实现能力的体现。国企开发商如果不能迅速提高快周转的开发能力，接下来将面临某湖、某辉等民企开发商的快节奏挑战。

—壹—

2021年的第三批次供地和2022年的排名前列批次供地，国企开发商在很多城市担当了“托底”的角色。

有些“托底”的楼盘因为种种原因，销售不畅。原本认为地价便宜，大不了囤着慢慢卖。谁成想，紧接着今年第二批次集中供地，就出现了同区域地价下调上万元的情况。

有国企开发商自嘲：原本是被安排“托底”，结果是“托腰”。

如何看待这个现象？开发商该如何应对？

首先，我们来看国企开发商“托底”拿地的背景：

1

融资环境支持国企拿地

金融部门为了稳楼市，推出并购贷等各类房地产支持性贷款，拿到这些贷款的多数是资信条件好的国企开发商。

很多国企开发商憋了很久，想争口气，大手笔在市场上逆周期拿地。

此时拿地有贷款支持，也是支持地方经济发展，更是为公司赢得未来的市场空间，是一举多得的好事儿。

2

地方政府抛出橄榄枝

很多一二线城市政府担心土地流拍，影响市场情绪，找了很多国企谈“托底”，地块找到买家再挂出去。

于是，很多国企开发商负责人被一二线城市的区政府领导盛邀前去投资考察。国企开发商也趁机推出宏大的战略计划，双方一拍即合，展开大规模土地开发合作。

本地国企开发商，更成了地方政府领导安排“托底”的主力。2021年第三批次集中供地中，很多地方城投公司就担当了“托底”的角色。

3

市场出现了新机会

有的核心城市土拍出现困难，但是这些城市的楼市基本面没问题，这就让国企开发商嗅到了市场机会。

国企受制于投资纪律，一般不下三四线城市做开发，但是一二线城市地价过去被高周转高杠杆的民企抬得很高，国企算账不挣钱的地也不敢拿。

2021年下半年房地产市场信贷冲击以来，民企开发商大部分丧失了在一二线城市继续拿地的能力，都在为还债发愁。国企开发商趁机扩大拿地份额。以中建系为例，多个业务局都借机进入了北京市场。

—贰—

如果按照流行的房地产周期论观点：2022年楼市将进入筑底修复周期，这些国企开发商在2021年底和2022年初拿的地，会遇上一个房子不愁卖，地价节节高的上升行情。国企开发商可以通过销售回收现金，站稳脚跟。

然而，截至2022年4月中旬，房地产市场的行情似乎并没有沿着周期论发展，相反受疫情等因素影响，整体市场继续低迷。

国家统计局的数据显示，一季度全国商品房销售额同比下降了22.7%。中指研究院、克尔瑞等机构的数据显示，一季度全国商品房销售额同比下降了40%以上。

忽略数量上的差异，所有从业者共同的体感是：一季度楼市很冷。

时间到了4月份，有的核心城市甚至没开展排名前列批次集中供地，有的城市则酝酿着将集中供地改为一年六次，而整体表现尚稳的几个核心城市，则在酝酿今年第二批次集中供地了。

通过供地“预申请”，核心城市第二批次集中供地的规模大幅降低。但是为了卖地，地方政府也努力供应好地块，努力降低地价，给开发商让利。

有的核心城市第二批次供地中多块地比周边的排名前列批次供地地价便宜很多，有的甚至每平米便宜1万元以上。

例如，某城市今年排名前列批次供地时，地方政府找到某国企托底，这家国企拿下了目标地块，即将开盘销售。结果第二批次供地名单当中，周边一个地块赫然在列，地价比这个项目低近1万元/平米。

这家国企开发商被迫取消了“顺销”策略，全面使用渠道，开盘就要实现去化8成，争取半年内清盘。否则等到旁边的低价地盖成房子，这个楼盘就难卖了。

这样的例子很多，以往国企开发商眼里最稳的一线城市土地市场也开始出现“边卖边降”的情况。

这让国企开发商变得很迷茫，拿地投资变得畏手畏脚。除了少数国企领导还沉浸在埋怨地方政府“不仗义”的情绪里，大多数国企开发商操盘手们已经在思考这个现象的背后是什么，以及它未来的趋势。

该如何看待地价下降这个问题呢？

房小评认为：

1

地价下降未来是常态

购房需求和收入下降会导致房价和地价跟随下降，这是市场的一般规律。如今我们都看到楼市需求的下降，为什么不能承认土地需求和价格的下降呢？

即便是地价和楼价最为坚挺的香港，在1997年回归之前，房价经历了大幅度上涨，1998年开始，市场出现下行。当时二手房和新房价格螺旋下降，土地价格下降和流拍的情况很多。

此前，我们在《中海又要求打印纸两面用了！》一文中就提到过当初香港房地产市场地价下降的情况：1997年10月份，中海牵头的财团成功拿下香港屯门地块，土地款还未缴纳，亚洲金融风暴席卷而来，香港房价迅速下跌近30%，银行收紧贷款。为了维护香港房地产市场稳定和中海形象，在缴款截止前15分钟，中海毅然出手，坚持投资屯门地块。

据说，拿下屯门地块之后，中海过上了苦日子，“开源节流、增收节支”，开始要求员工“打印纸两面用”，“文具控制发放”，“午休必须关灯关电脑”。

2008年的北京楼市也出现过这个情况：2008年10月份，北京成交住宅及含住宅项目用地共8宗，楼面均价为2880元/平米，同比下降43.8%。2007年同期，住宅及含住宅项目用地的楼面均价为5120元/平米。

如今，国内房地产市场遇到的挑战比2008年有过而无不及。我们为何忘记痛苦的经历，被过去几年的高速增长蒙蔽了眼睛，将房地产行业错认为一个“只涨不跌”的市场呢？

2

供地是多方博弈的结果

有的开发商认为自己拿地是受地方政府邀请前来“托底”，此后地方政府降价卖地是“不讲义气”。

也有开发商责怪：如果地价下调是必须的，为什么不错开有老项目在卖的区域，选择新区域供应降价地，以避免让前面拿地的项目受伤呢？

说这话是不了解政府供地政策和工作程序。

首先，没有哪个地方政府和领导能够答应后面不降地价，保护开发商利益。

其次，每个时间点挂哪块地，多少钱挂，其实都是土地储备中心和区县级政府、村镇以及一级开发整理公司多方谈判的结果。

有的时候地方政府着急花钱希望早点挂，有的时候土地储备中心希望平抑区域房价，希望增加供应而不得。

在土地财政紧张的情况下，土拍的每笔钱都精细地安排了去处。例如某块地需要这次卖出去，因为后面还有拆迁款要支付，还有几百户村民等着上楼，甚至还有修路、建桥等基建工程需要支付工程款等。

很多时候，因为一块地的钱规定了用途和去向，这块地不得不在这个时间点卖出去，而为了卖出这块地，迫不得已要降价。

既然土地市场持续低迷，地方政府土地财政困难众所周知，为何还要掩耳盗铃地要求地方政府不降价卖地呢？

3

投资研判要专业

原来很多企业认为在一线城市拿地是特别安全的，参加土拍只带计算器，从简单的财务视角衡量拿地收益。压根没考虑公司能力，没考虑既定目标实现不了怎么办？

如今拿地如果不能尽快卖出去，后面同区域一旦出现更便宜的地块，则意味着自己的项目可能要滞销了。

市场是千变万化的，因此在拿地的时候，开发商要基于公司团队的变现能力，即能否在规定时间内把房子卖出去为拿地投资的参考标准，切不可仅拿着计算器算地价和房价差去做投资。

很多国企也是精打细算，一个项目卖得差不多了，才敢拿下一个地块，如此循环，绝不敢把项目砸手里。

2021年，就有央企开发商在北京猛力拿地，结果1个项目没拿好，成了站岗楼盘，至今再也没有拿地了。

国企开发商在拿地的时候战战兢兢，一旦拿地，公司全员都要努力卖好房子，如果卖不好，整个公司都要负责。

与其这样担惊受怕式拿地，不如重新思考公司的团队实现能力，即能否实现拿地时投资测算说的计划。

以后，跑得快是对国企开发商拿地的一般性要求。若做不到这一点，即便在一线城市拿地，也不安全。

总结：核心城市地价下调是大势所趋，无论是给企业让利，还是维护土地财政持续性，地价只涨不跌的时代落幕了。

投资拿地需要专业研判，更需要公司强执行力，言必行，行必果。即便是国企、央企血统的开发商，也要敬畏市场，提高团队的实现能力，务实地看待土地市场的变化，谨慎拿地，快速卖房，跑赢市场。