孔鹏:为城市更新新物种再奋斗十年

转自微信公众号智慧与更新

原标题：我想为这项事业奋斗十年，我相信这十年总有春天

［ 2021年的春天如约而至，再次踏上创业之路也有两年，在一个全新的领域，在一个迫切被需求却还无成功先例的赛道上，有希望、有困难、有方向、也有迷失，但使命感与信念一直都在。这是在公司的内部讲话，表达了我这次创业最真实的想法，与大家分享。］

前两天读了读毛选，在井冈山时代，最重要的一篇文章叫《中国的红色政权为什么能够存在》。它最核心的解决的，是我们事业的必然性、正当性以及可行性问题。所谓必然性，就是这事有没有“我”是必然要发生的；所谓正当性就是应该由“我”来干，换句话说中国革命必然要发生；第三可行性，为什么“我”能把这事干成？

所以站在今天这个时间点上，可能我们要统一一下共识，我们做的事的必然性，正当性以及可行性问题。

毛主席核心的论点是这样的：排名前列，必然性就不说了；第二正当性，都是枪杆子、打地盘，但是服务的对象不同，共产党是给老百姓打地盘的，让老百姓获利，所以最核心的是打下地盘，99%的人都能就分田，所以大家欢迎，因为大家都是利益的获得者；而如果打完了就收税，99%的人都是利益的受损者，就无法成功。这是经济支撑的根。

可行性是什么？排名前列，找较好的市场去干，比如井冈山，因为老百姓最穷，敌人的力量最薄弱，然后打下来分田，大家最嗨；第二，“支部建在连上”，就是说我们不仅仅是枪，我们要有文化的价值观；第三，白色政权貌似强大，但是他们之间有很多裂痕，彼此之间互不帮助，所以我们有机会。站在一个初创企业的阶段，我认为这些也是必须要思考的问题。

本质思考——不可持续必然消亡

我想今天跟大家分享一下，我们本质做什么？——我们事业的核心，就是为人提供空间。

人就是客户，空间就是产品。我们怎么来定义我们的客户，怎么来定义我们的产品，用什么方式去提供产品。这就是我们干的活。

然而，现在大家都觉得很焦虑，为什么？简单的说，有没有更多的人？需不需要更多的空间？客户有没有更强大的支付能力？我想所有答案都是否定的。

首先空间不是一个快速迭代的快消品，其次现在有消费降级的趋势，第三，我们的人口增幅已经趋缓了，也就不需要更多的空间了。

一句话：客户在变少，客户需求在变少。

所以我们面临的排名前列个问题是：产品过剩。关于过剩，我写了一个公式——人数*空间需求数*时间。人这一辈子，刚生下来一个小baby床就行了；成长之后娶妻生子，可能得有一套三居室；老了可能有一间养老房就行了，这就是本质的东西。所以大家有一个说法，未来较便宜的就是房子，因为爷爷奶奶给你1套，姥姥姥爷给你1套，爸爸妈妈给你2套，加在一起就有4套房子。

第二同质化。大家盖的房子本质上没有太大差别。

第三价值衰减。空间从始至终与人口集聚、与城市跟规划有关。大家都是先紧着风水较好，生活条件最优的地方先开发。逐步发展后，新增的空间只能在差一些的地段开发。然而优质地段的产品也在折旧，价值在衰减。所以这就是面临的现状，就是看上去好像很好，这是一个人人需要、永远需要的大行业，但面临很多问题。

环境——数字白垩纪

一个物种为什么能进步、能进化，核心就是环境和基因造成的。

我看过一篇文章，对比2009年和2019年的头部（市值）20强的企业：2009年全部是房地产和制造业，2019年全部是数字经济。美国市值较大的都是科技企业(FAANG，Facebook、Amazon、Apple、Netflix、Alphabet），中国现在也一样。

我们的外部环境在发生巨变，这个巨变是怎么带来的？

首先是大融合，原来我们生活在物理世界，现在我们在从物理世界向数字世界融合。

今天数字世界的大门已经向我们打开了。物理世界是一个碎片化的、沿时间线发展的时空，人的认知只能集中在某个时间地点发生的事，别的时间地点发生的事，不可能同时知道，这就是在认知上给人带来的障碍。数字世界通过物理世界的数字映射，可以沿时间轴展开。换句话说，一个物理世界的所有数字化的数据，我可以同时知道，而且可以向前追溯，向后模拟仿真，这是未来一定会出现的。

世界数字化的同时，社会也会发生变化，产生数字社会。人类获得了跨越时空的认知能力和组织能力。如果以交互的能力来定义世界的大小，现在的地球可能也就是苹果那么大。所以数字世界和数字社会是必然会发生的。

第二是大趋势，体现在所识皆数、所思需数和无界时空。

未来我们一切都会用数字来描述，我们不可能把一个物理空间完全不解构的折叠成数字空间。我们这一刻的全世界可能会变成1000T存下来，但这1000T的结构一定不是物理空间的总结，我们可以数字描述一切，它是物理世界的标识、映射、压缩和组织。

所思需数，让机器有机会拿这些数据来做判断。机器可以通过大量学习，形成思考判断，这就是人工智能的本质。如果人不能理解机器是怎么通过数据思考的，也会被时代抛弃。

无界时空，数字未来可以连通一切、驱动一切。可追溯就可以查询过去，可模拟就可以预测未来。所以这就是我们未来面临的，所以正是基于这种外部环境，有些事必然会发生。

我为什么称现在为数字白垩纪，因为白垩纪就是一个时代的切换。一个物种（恐龙）灭亡了，一个物种（哺乳动物）兴起了，就是源于恐龙的基因不适合这个环境。所以数字白垩纪，也一定有巨大的物种会倒下，会有新兴的物种站起来。

环境——催生新物种

我们回到我们做的事上，就是人和空间。

我们先说人，人最本质的需求其实就是为了生存繁衍。

排名前列，我们现在都在倡导可持续发展，今天的世界观念跟之前已经不一样了，现在大家会更节制，更和谐，会以自然健康为荣，这是观念上的深刻变化。

比如在欧洲，想看看豪宅，他们说豪宅去中国和阿拉伯看，我们不盖豪宅。你在我们这看生态住宅吧，充满在价值观层面上的“鄙视”。所以我们一定会往这个方向发展，因为人要繁衍，把子孙后代的资源能源都消耗了，我们这个种类就没有未来了。

第二社会结构，因为有数字连接，我们就会呈现分布散点化、组织扁平化、信用数字化的现象。人类社会组成的根基是信用，但是原来的社会方式就是因为没有数字记录，不可追溯、不可模拟，所以骗子可以横行。但现在一个失信的老赖很难活，一旦信用数字化，就没有什么机会去躲避。

第三是空间需求，总人口在增量的减少，我们有机会在地球上看到100亿人，但是这个时间会变慢。此外，人口结构在变差，老龄化是一个不可逆的过程，老龄人口的需求和支付能力都是不旺盛的，所以我们这个行业的较大的机会还是城市化。

第四，刚性和改善型需求。就是基于上面观念的改变，大家更愿意被刚性需求付费。而且社会的两极越来越严重了，两极分化和支付放缓的前提下，只有刚性的需求才能得到保障，做改善性需求的就越来越危险。

而对于空间来讲，满足需求方有价值。现在我自己至少有两三套房子租不出去，但也都花了钱。它对社会和我产生价值了吗？所以不产生价值的空间，没有意义。把梳子卖给和尚，可能也有成功案例，但会越来越难。

空间结构，就是空间变得节点化，我们会用什么来描述这个空间？使用场景。一个空间是什么使用场景，这些场景能不能复合形成共享空间？事实上，场景和场景之间是可以叠加的，我们不必为每一个场景定义一个空间，复合性空间才能节约，才能满足刚需，才能便宜。

比如，小米的产品就足够便宜，同样好的品质，小米便宜，所以它能成功，它是符合潮流的必然发生。所以空间也会通过数字化，体现效能，提升价值。

从空间的供应上来看，应该以更新为主。新建空间价值越来越低，通过功能定义，场景调用、精确组织，让空间和空间复加，用较低的成本发挥较大的价值，满足需求，才能叫做空间供应商，而不仅仅是房子的开发商。

从空间生产能力上看，就是以改造升级为主。空间已经不仅仅是一个单点了，数字让空间变成了网络、系统和服务。

我举一个例子，在数字时代之前，只有一种空间是这个逻辑，就是酒店。酒店是坪效较高的居住形态，大家为什么愿意为那么小的房子花2000块钱一晚上？是因为它提供的是一个系统，除了房子，可能还有8个风味餐厅，桑拿，游泳池，健身房，客房服务，安全保障，新奇体验等等。所以酒店提供的是一组服务，不仅仅是一个单一空间。大的酒店集团，会连成网，保证大家到哪儿享受的都一样，标准稳定，所以最终酒店能成为坪效较高的空间组织形态。

 基因——竞者生存

先讲传统开发商，就一句话——恐龙再大也是爬虫。

以新建空间为主的生产方式，一次性销售为主的营销方式，基于物理世界的思考方式，基于封闭经营资产增值的升级方式，这就是传统开发商现在干的事。它所有的方式跟“白垩纪”都是逆道而驰的，它不改变，就很难生存。

然而“恐龙”也很难进化成“大象”，基因不是想改变就能改变的。进化成为“哺乳动物”，简单说就是形体变小、智力增强，成为一个群体的网络，我取名叫“群智能阿米巴”。我们组织现在做的就是这个事。

未来的世界，每一个东西都应该有自己的智能体系和循环体系，靠协同和协作来形成前进的方式。所以作为空间供应的提供者，应该形成这样的模式——即以更新升级为主的生产方式，以长期持续为主的营收方式，基于物理世界和数字世界的双向思考，基于开放网络共享平台空间服务的展开方式，提供数字连接的系统化的空间。通过智能的社会化协作，来与同一时代同一环境下的巨无霸们形成生存竞争。

资本市场永远是先行的，比如恒瑞医药，从上市到现在市值翻了300倍，市值超过万达了，这就是资本市场对传统物种和对新物种的估值方式。 

基因——个人是组织细胞

组织是个虚空的东西，我们需要一个模型来指引自己执行组织。对组织里一个人的评价，应该从这几个方面：

排名前列，最表面的是业绩，所谓业绩就是你取得的成绩，上的大学如何？工作做成什么项目，取得什么资格证书，都是你的业绩。

第二是经验，经验就是把经历不断验证总结-历练-总结-再验证，认知水平就能不断提升。我们看一个人成与不成，特别不是说有30年工作经验，而要看这30年，总结出来什么方法论，把方法论在哪件事上应用，是不是又成功了，至少得完成一个闭环，这才叫有经验，我们不要把错把经历当经验。

第三是素质，素质就是我们喜欢什么样的人。我们现在很简单，就提了两点，靠谱和好奇，我们作为创业团队，希望你对新事物不抗拒，反而很愿意去接受新事物。

第四，就是你的驱动力是什么，为什么你要付出这么多努力去做这件事，什么事对你有价值。比如有人是为了面子而努力，也是自驱力，周总理小时候我为了中华崛起而读书，抑或是有人为了升官发财而读书，都是自驱力，都能产生不错的效果，但区别就是这把火能烧多久，以及会不会产生质变的问题。

 进化——重新匹配人与空间

最后实实在在看业务上，我们要进化，进化成新物种——群智能阿米巴——重新匹配人和空间，这是我们使命。

我们有6个专注，分为人和空间。

首先，人的方面，我们要专注于持续的需求，而将改善需求去共享。

我们要实现刚性需求定制化。现在我们有一个问题，就是大家觉得是刚需就不值钱了，就给一个标准化，但实际上，空间如果是持续被需要的，越“刚”才越应该是属于你的。酒店会把刚需定制化。无论睡了一觉，还是出去玩了一圈，回来以后屋子又恢复原状。

我们能不能将越“刚”的空间，越让它贴合客户；越是“柔”的，越让它共享降低成本。

第二，专注于更新需求，实现更新需求附加化。更新空间的物理定义已经被完成了，我们要做功能的重构，组织和数据方面的定义，将这些附加需求数字化。

第三是专注于社群连接——社群即网络，一群人靠关系连接起来，就叫社群。我们已经看到了社群信用才是未来商机的本质。

空间方面，首先要专注高频空间，也就是不断被使用的空间。

我们能不能把低频空间高频化，高频空间优质化。每天都要使用的空间，足够贴合客户，优质的满足客户的需求，而低频空间就去共享。

第二，专注于明确空间，

数字世界解决一件核心的事，就是把人与空间进行了绑定和标准化，住宅与办公楼就是典型的明确空间场景。只有能够标注的空间，它才有数字组织和数字化的价值。模糊空间就是没有规律性、与人没有明确关系的空间，我们即便可以为模糊空间做解决方案，但没法把空间和人连接起来。

第三，专注于空间映射，就是空间网络和数据网络映射关系，体现在“空间即网络、空间即服务、效率创造价值 ”。同样的空间，我们能够叠合和组织，让它变得更有效率，它就能满足更多的需求，或者在满足相同的需求情况下更便宜。而所有的一切，不是靠重新盖一个房子，不只靠物理手段来实现，最终我们的进化之路就是从为人提供空间，变成为社群持续提供空间系统。

在现在这样一个时点，我们的进化一定是一步一步来的，就好像最早出现的哺乳动物一定都是小体型的哺乳动物，在漫长的进化过程中才慢慢的放大。

在这个逻辑下，正是因为时代一定会朝着这个方向去发展，所以一定会有一些物种能够脚踏物理和数字两个空间。我们从2014年开始，就一直在做产品、技术、案例、组织上的准备，我非常坚信和笃定，像我们这样拥有完善准备和组织基因的团队，很少很少，这就是我们的正当性。

我们事业的成功，不在于我个人的思考，而是源于我们共同的认同和努力。我们在干一件跟传统不一样的事，我们在城市更新的领域，跨着物理与数字两个空间，做一些希望让老百姓更便宜的享受更有价值空间的工作。

我想为这项事业至少奋斗十年，我相信这十年里，总有春天。 

孔鹏

清华大学建筑学院可持续住区研究中心（CSC）主任

提出绿色数字人居理念，并积极推动相关学术研究、标准制定，产业落地。

共创数字人居，赋能美好生活！