上海楼市:临马路的房子哪个楼层最安静?跟着内行这样选不忧愁!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，麻烦给个楼层建议，像临马路的房子选哪个楼层会比较安静？看到有人说10楼最吵，也有人说25楼最吵，到底应该怎么判断好？

回答：高层和低层受到的噪音污染形式是不太相同的。对于低层而言，它的噪声源表现为震动和声音两部分。对于高层的住户而言，震动的影响会被不断减弱，但声音是以声波的形式传递的，当某层的高度正好达到该噪声声波波长的整数倍时，噪声就会表现得十分明显。这是因为高层周围没有什么建筑物遮挡，高层完全暴露在声波的立体传播下，所以噪音就大了。不过由于噪音到一定高度开始衰减，因此更高楼层住户受到的影响相对会小些。这是之前看到的算是有点科学的说法。所以你说的10楼和25楼应该都有点道理，真正小点可以选择更高的楼层，或者矮点的。　

提问：成哥好，如果在上海要购买郊区的话怎么选择？哪个区会是上海郊区里发展较快的？

回答：松江应该是上海几个郊区里发展得较快的。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市排名前列。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市排名前列。今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设启动轨道交通12号线西延伸建设。加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸。开工建设有轨电车T2线西延伸。力争泖亭路、昆港公路等竣工。关于上海的高回报投资率楼盘，成哥已盘点出来，具体请参考内部分享！

提问：成哥好，老盘新开，住宅产权缩水严重，销售说18年总理说住宅产权到期自动延续，对业主无影响，请问成哥觉得靠谱么？另外，公司购房出售给个人时，税费有哪些？有无限售时限？

回答：住宅的土地剩余年限，对很多买家来说，是一个心结，这会影响再次出手时的估值和流动性。所以，除非这位销售能说服整个市场上的所有买家都不去介意土地剩余年限问题。话虽如此，但是任何要素都可以折算到价格里，而且剩余年限问题只要价格合适，其实并不太影响流动性。

不过，老盘新开一般都比较坑，因为通常都是当年卖不掉的失败产品，而且这时候老板想的特别不是降价迅速清盘，而是精心包装，再加上宣传，以及更高的毛利预算。增加的装修、渠道费用、毛利，自然全要算到购房人头上。

提问：成哥好，在重庆鲁能星城二街区看了一套二手房，86平134万带学位，您觉得价位如何，能否入手。

回答：无论在哪儿，学区都有一定的价值，重庆也一样。特别是对教育新政之后，原有的老学区可能成为绝唱。 单纯从房子来讲鲁能星城也是不错的次新小区，满足我定义的真内环+地铁口+次新+三房。 先调查清楚这套房的学位是否用过了，其次单价控制在1.5以内。

提问：成哥好！座标无锡江阴，目前买江阴哪边的房子比较合适？城东敔山湾还有投资价值么？

回答：江阴经济不错，房价不高，是有原因的，是因为这里只有本地客群，没有外地人来买的楼市，是不容易长得很高的。纯投资不建议。

长三角目前没有特别好的标的。如果你一定要投资，考虑苏州、花桥这些地方破限购买，至少还有长远机会

在大都市旁边选择小城市布局时，最重要的考察指标是小城市所在地距离大城市中心的公交通勤时间。

1、如果小城市能把去大城市单程通勤时间控制在1.5个小时以内，较好是在1个小时以内，那么这些小城市可以算作大城市的卫星城，估值可高看一眼，参考距离最近的大城市郊区的房价来估算。

2、对于距离大城市单程通勤时间超过2个小时，物理距离大概是超过50km的城市，那就只能以小城市自身的资源情况来估值。

提问：成哥好，请问看房有什么要重点关注的？

回答：想要浪里淘沙，找到一个好盘，具体要看这四个要素。

排名前列，升值潜力 房子区位信息：板块区位，物业类型和楼层，轨交设施，教育设施，生活设施，娱乐配套，环境景观，车位档次。

第二，房子价值 房子实体信息：建筑面积，套内建面，套内使用，建筑类型，户型朝向，装修家具，层高净高，建成年代，外立面，梯户比，物业水平。

第三，安全信息 房子权益信息：所有权归属，用途，共有情况，出租或实际占有，抵押权各类情况，所有权争议，查封信息。

第四，议价空间 房子交易信息：挂牌价格，挂牌时间，价格变动信息，钥匙挂单信息，定金数额要求，首付支付要求，房屋交付信息，户口迁入迁出要求，上次交易时间，交易税费数额、承担方式，评估价格。

提问：成哥好，请问投资买多大规模的小区合适？

回答：如果你买的小区太小，一年成交不了几套，在市场上没有声音，容易被淹没在市场之中，直接后果就是中介不推、业主没信心，所以你不会去看也不会去买

如果你买的小区太大，一大堆对手盘，想卖出一套真的千难万难，但到最后就只能降价了，因为信息高度透明之下，价格笋才是王道。

选择小区较好看着几点：

1、小区较好分2-3期

2、小区总套数较好1500-3500户

3、小区的产品配比较好有二、三、四房

4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）

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