总被资本市场偏爱,这家房企究竟做对了什么?

因“黑天鹅”理论而被人们熟知的纳西姆·尼古拉斯·塔勒布在其著作《反脆弱》里提出过一个观点：

脆弱的反义词不是强韧，而是反脆弱。强韧是一种被动的增长。同样遭遇磨难，有些人只是「挺过来了」，而有些人变得比以前更强大，前一种状态叫强韧，后一种状态作者把它叫做「反脆弱」。

在塔勒布看，只有具备“反脆弱”的企业，才能穿越行业周期。

面对当下混乱和波动加剧的逆境地产环境，房企竞争加剧，企业增速开始放缓，甚至有些中小房企已经倒闭。风会熄灭蜡烛，却能使火越烧越旺。而那些找到适合自己的生存法则的房企，已经实现了突破。

3月29日，龙湖发财报了。

这份财报里，呈现了塔勒布所说的“反脆弱”状态。

01

均好发展的长期主义者

无论行业周期如何波动，龙湖，始终是较稳的那一个。

规模方面，从2010年到2020年，龙湖始终稳居行业规模第10名左右。

2020年，龙湖实现合同销售额2706.1亿元，较上年增长11.6%，达成2600亿销售目标；销售总建筑面积1616.2万平方米，较上年增长13.5%，回款率超90%。

规模保持优势的同时，龙湖的业绩释放稳中有速，盈利质量也在提升。据年报的数据，龙湖2020年度营业额为1845.5亿元，同比增长22.2%；股东应占溢利为200亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为186.9亿元，同比增长20.2%。

期内，龙湖实现毛利为540.3亿元，同比增长6.4%；毛利率为29.3%，核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为10.1%。

2020年受疫情的影响，地产的发展态势并不好。龙湖的这一业绩增速，已经相当亮眼。

年报发布后不久，截至当日10点04分，龙湖集团（00960.HK）现涨5.8%，2日累升12%。报51港元逼近历史高位，总市值达3091亿港元。

而就在业绩发布的前不久，中金发研报预计龙湖集团2020年核心净利润同比增长20%。同时，中金维持龙湖集团“跑赢行业”评级。考虑到估值切换，上调该股目标价7%至52.51港元，重申龙湖为优选标的。

不止中金这一家券商高度看好龙湖。

国信证券认为龙湖集团财务稳健、盈利能力稳定，给予买入评级；

国盛证券认为龙湖集团轻资产模式将助推商业市占率提升，从而带来业绩显著提升，给予买入评级；

……

业绩发布后券商纷纷发布研报高度看好龙湖

无论是业绩还是估值，龙湖都已经超出了市场的预期。

而如果你比较留意资本市场的动态的话，这件事情应该不陌生：

3月15日，龙湖集团正式被纳入恒生指数HSI。

这次变动正式生效后，龙湖成为继华润、碧桂园、中海之后，第四家入选恒生指数的内地开发商。

而且，按照成份股市值排行榜看，仅有2家地产公司可进入前二十名，除港股老牌的地产公司新鸿基地产之外，另一家便是目前市值已超过3000亿，刚刚被纳入恒指的龙湖集团。

可能有人会问：为何机构在分析完龙湖集团的财报和业绩表现后对其高度看好？龙湖这些年来都做了些什么？

龙湖的崛起过程中，有三个最为关键的点，被绝大多数同行所仰望：

排名前列，财务健康；

在民营房企中，很少有企业像龙湖一样，把维持财务稳健形成了一个统一的基本意志，贯彻于公司的经营活动中，上下同频。

2020年，龙湖的平均借贷成本仅4.39%，平均贷款年限6.59年，现金短债比为4.24，一系列指标均维持行业内的较高水准。

龙湖借贷成本和平均账期

而且，在监管部门设置的“三道红线”中，龙湖是没有一条踩雷。

无论是负债水平、债务结构还是融资成本，龙湖的财务表现都十分健康稳健，以一个民企的身份做到了央企的水平。

良好的财务表现，同样让龙湖屡屡获得资本市场认可。

2010年、2019年，龙湖集团先后被纳入摩根士丹利资本国际指数（MSCI）中国指数，恒生中国企业指数成分股以及恒生国指ESG指数；2020年，凭借优异的成绩，龙湖成为年度中国全投资级房企中，少有一家获两家国际机构调升评级、展望的企业。

本次入选恒生指数，跻身蓝筹股，再一次充分反映出资本市场对公司长期稳健经营的肯定。

第二，龙湖的稳健增长能力；

顺水推舟，逆水行舟。

当行业进入逆周期，龙湖向前稳定航行的速度却仍然不减。

据龙湖较新公布的2月销售情况，2021年2月，龙湖集团实现销售金额157.7亿，同比增长125.3%，实现了春节月历史较好成绩。

另一组数据显示，截至2020年底，龙湖在全国59个城市实现销售，在其中的26个城市入围当地市场前十。

第三，龙湖的多元化发展下的触角延伸；

龙湖强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。2020年的集团总结会上，龙湖又新增两大新的主航道：房屋租售和房屋装修。

至此，龙湖的由四大航道裂变为六大航道。龙湖的多元化发展路径已十分清晰，而业内跨界多元化的发展方向仍面对着诸多的不确定性。

02

龙湖还在无上限的成长

问题来了，龙湖是如何保持稳健前行的？

这是一个不断变化的时代，风暴中没有舵手能够掌握正确的方向。

这个时代，房地产行业格局和版图几乎一天一变。

其实，龙湖这艘巨轮早已做出了自己的调整。

存量地产时代，房企不再可能像过去一样依托土地红利，依托房价上涨实现大幅获利。

房地产的打法变了。

龙湖却在变化中成长：

1、龙湖战略布局的动态平衡

龙湖一贯在全国采用的是重点布局、深度聚焦的模式。目前，龙湖已进入全国63个城市。

区域布局方面，龙湖坚持布局高能级热点城市群，坚定深耕一二线核心城市，较大程度提高单城市产能和市占率。

长三角、粤港澳大湾区等我国经济发展最为活跃的城市群，自然是龙湖发力的重点。

2015年，龙湖在华南区域的销售额为48.54亿，占比仅为8.9%。截至2020年底，龙湖华南区域签约金额已在全集团占比为15%，签约金额突破400亿元。

值得注意的是，2021年1月，龙湖实现销售金额195.1亿，销售贡献主要来自长三角、西部和华南。其中，华南实现销售额为42.7亿，占比为21.9%。

随着龙湖战略布局的日趋均衡，以龙湖深港公司为例，在极短的时间内，快速成长为百亿级公司。

2、产品主义的崛起

龙湖这两年的市场认可度有多高？

以去年粤港澳大湾区的推盘案例来作为参考：

2020年4月，龙湖联合金地拿下东莞站茶山地块，这是东莞首宗TOD地块，龙湖的商业旗舰品牌天街正式进入东莞，首次进入大湾区。从北京、上海、成都、重庆再落地到东莞，天街不断进行产品迭代化的升级并且和本地融合，通过一段时间的打磨，到了10月开盘当天，天街综合体龙湖金地天曜城采取线上开盘的形式，实现火速售罄！迅速占领大湾区热点。

龙湖|金地 天曜城 意向图

同年6月，深圳区域的龙湖·春江天玺二期盛大开盘，开盘当天卖了200多套，去化近7成！

8月，惠州的龙湖·春江天境同样实现开盘劲销。而就在不久前，龙湖·春江紫宸开盘火速售罄的消息刚刚轰动了整个惠州，据了解，开盘当天现场超500组筹客，上座率高达100%，认筹量超过推盘量2倍！

另一边，龙湖在香港启德片区的标杆性豪宅项目尚·珒溋，去年疫情之下开盘销售状况依然非常好，几乎没有受到影响。

从以上数据不难发现一个事实：

龙湖虽然不是最早进入深港市场的公司，但在短短3年时间内却发展成了百亿级销售额的公司，迅速得到了市场的回馈，这不仅是深港市场营销团队强劲的市场营销力，更是市场对龙湖品牌的肯定和高度认可。

而龙湖进入大湾区不久，因何打响品牌名声？

答案是产品力。

再微观一点来看，为什么龙湖春江天玺一期、二期都能在开盘当天快速去化，赢得市场以及业主的双线好评？本质还是产品好：春江天玺超80项魔鬼细节标准、国际品牌精装、精致体验馆和舒享空间，从产品到客户体验，都充分说明了龙湖对产品打磨的优质追求。

深圳春江天玺样板间实景图

这也是龙湖一以贯之的匠心。

龙湖深知，产品绝不仅仅等于简单的物理住宅空间。产品的升级是动态的用更多不同产品系去满足个性化的居住需求，不断丰富产品类型和风格，对应时代演进和行业迭代。

而从产品进化的维度上看，龙湖前期的铺排和研磨已使其形成了从住宅到商办的完整且成熟的产品系版图。

3、加深第二曲线带来高壁垒以应对周期波动

为什么要将多元化的航道拓宽？

如果一个企业能在排名前列曲线到达先进之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”，并且第二曲线必须在排名前列曲线达到顶点前开始增长，由此弥补第二曲线投入初期的资源（金钱、时间和精力）消耗，那么企业永续增长的愿景就能实现。

通过第二曲线的反哺，龙湖的现金流更趋于稳健。

商业运营方面，2020年，龙湖新开10座商场，实现60亿元租金收入，今年预计新开11座商业，收入有望达到85亿元。截至2020年底，龙湖运营的商场达到49座，在手的商业项目数量已经超过100个，分布在27座城市。

龙湖商业数据

而在租赁住房方面，冠寓已布局全国30余个高量级城市，累计服务用户近90万人，规模位居行业前列，在这个巨大的增量市场，冠寓每年正以倍速的姿态奔跑着。

同时，龙湖智慧服务连续12年客户满意度超过90%，涵盖商业、写字楼、产业园区、学校、医院、智慧城市等13大综合运营服务领域。2020年，龙湖智慧服务已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现合并抵消前收入77亿元。

回到最初的问题，其实，资本市场对龙湖的追捧和重估早已说明了一切。

在当下的后房地产时代，稳健已经成为房企未来发展的重要因子，而这个稳健体现在诸多方面，比如平衡好产品、业绩、规模、杠杆各项并不容易。而这样的平衡，会使龙湖跨越时间线上的“走向”，抵抗周期，稳定向前。