奥园半年报发布后,多家投行投下赞成票……

若想要从财报里看一家房企未来（下半场）的样子，就当下而言，中国奥园应该是画像清晰度比较高的房企之一了。

这是我看完奥园2021年半年报后，最直观的感受。

显然，投行也基本持相同看法。

自奥园发布2021年中期业绩后，日前获20家中外资机构发表更新研报，多家大行对奥园业绩稳中有升，及可持续发展前景给予认可。

同时多家投行机构认为，随着中国奥园城市更新加速转化，未来将进入利润释放期。

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房地产行业经过这两三年的调整，走到今天，其实很多变化已经成了高度确定性的事，比如：

1、行业加速进入下半场，游戏规则彻底改变；

2、高周转不再，高杠杆成了负担，房企间的较量从比谁走的快，到比谁走的稳；

3、单一式住宅开发成死胡同，“不动产+运营”才是王道；

4、行情分化，大城市及大都市圈才有诗和远方；

5、城市由外展进入内涵式发展，城市更新成香饽饽；

当然，对于这些变化，躬身入局的房企们看得更清楚、认识得也更为深刻，如今大家都在努力改变自己，对自己革命：从业务到组织，从战略战术到发展方向，全面重构。

但是，也有很多仍不确定乃至模糊的事，比如下半场的路上，大家都走到哪一步了？

毕竟各家采取的策略不一、调整的力度不一、迈的步调也不一。注定是有的前、有的后，有的清晰、有的模糊。

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先通过2021年半年报几组关键数据，看看奥园现在的样子。

合同销售额：675.8亿元，同比增长33%；

营收：325亿元，同比增长15%；

核心净利润：29亿元，核心净利润率：8.8%；

现金回款率：87%；

从行业视角看，上半年奥园的表现属于中等偏上。

再看杠杆和负债端

在手总现金：683.2亿元，还是比较充足的；

总有息负债：1113亿元，较于2020年底减少36亿；

净负债率：80.7%，较于2020年底减少2个百分点；

现金短债比：1.3倍，也很健康；

剔除预收款后资产负债率：78.5%，与2020年底比，基本持平。

所以，若用一个字概括奥园现在的样子就是“稳”：左手稳住了负债和杠杆，右手稳住了业绩和增长。

而下面的数据，则较为清晰地刻画出了奥园未来的样子。

截至2020年6月30日，奥园总货值为1.35万亿，其中确权土储货值5939亿元，城市更新货值7543亿元。

看出关键信息了没？

奥园的城更货值超过了现有确权货值，相当于后者的1.3倍。

论规模，奥园的城更货值并不是行业内最多的一家，但论货值结构，奥园却可能第二家在总盘子中，来自城更的蛋糕，超过一半的房企。

这是一个非比寻常的信号。

如前述所言，城市更新是下半场的香饽饽，是房企们必然争抢的主赛道之一。

当其他房企还在磨刀霍霍的时候，奥园早已重仓；

当公开市场的好地越来少、越来越难拿、越来越贵的时候，面对“房企靠什么持续发展”的灵魂之问，奥园已用行动明确地给出了答案。

当然，相当于旧改大盘子里的货值总量，市场更为关注奥园能揽到碗里、吃到嘴里的量。

对此，奥园也给出了较为明确的数据指引。

上半年，奥园城更板块已转化可售货值135亿元，全年有400亿，和去年持平。

野村证券、美银证券、瑞士银行、瑞士信贷银行、华泰证券等认为，奥园的城市更新项目预计2021至2024年转化可售货值约人民币2420亿元，相当于奥园已有城改货值的三分之一。

着实不低！

这既体现了奥园的旧改能力，打小也大大增强了奥园未来业绩增长的确定性。

华泰证券预计，奥园在 2021-2023 年期间的销售年复合增长率约为18%。

兴业证券研报显示，公司全年可售货值为2200亿元，下半年占比61%，相对应去化达率到61%，即可完成全年目标。

值得一提的是，广州奥园恒基学苑壹号，及珠海奥园学苑壹号两个标杆旧改项目也即将开售，将支持全年销售达标。

以广州奥园恒基学苑壹号为例，作为今年奥园城更的重点项目，一问世便成了广州楼市的当红炸子鸡。

从区位上看，其与广州大学城一江之隔的国际创新城板块，是广州主城最后一处“城轴和江轴”交汇板块，广州第三中轴正在这里崛起，也是未来广州的城市新风口。

据悉，项目还配有约12万平的滨江公园，及约3万方的艺术商业综合体。

算上城市更新后，奥园地产主业的市场结构也发生了质的变化，核心一二线城市占比达84%，占据特别主导地位。此外，奥园城更货值99%是在粤港澳大湾区。

到这里，一副关于奥园未来的清晰画像也就是出来了：一家深耕大湾区、精于城更、增长稳健、盈利较强（城更利润率高）的千亿房企。

当然，这只是奥园未来画像的一半。

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另一半画像，要从奥园针对下半场设计的发展驱动模式中去寻找。

如开头所言，“不动产开发+运营”是房企行走下半场的王道。但如何围绕这“排名前列性原理”设计适合自己的发展模式，各家房企的具体实践、选择路线都是不同的。

在奥园设计的模式里：

“不动产开发+”对应着“幸福人居”，具体包括：城市更新、住宅、商业及国际地产开发。

其中，从未来视角看，城市更新又是奥园“幸福人居”引擎中的核心驱动器。

“运营”对应着“悦康生活”，具体包括：医美、大健康、商业运营、物业管理、科技、文旅等。

其中，医美、商业和物业运营等又是奥园“悦康生活”引擎中的核心驱动器。

那么，如何理解奥园的这一设计，及它们之间的关系呢？

七个字：双引擎混动发展！

所谓“双引擎”，是因不管属于不动产开发板块的城市更新、商业地产，还是属于运营板块的医美、大健康、商业运营和物业管理，都是当下公认的、极具想象空间的赛道。

二者均能独立驱动奥园在下半场的发展。

比如不动产开发板块的城市更新：

从需求看，居民主要诉求已从“有的住”到“住的好”；从发展看，城市空间饱和，建设重心从摊大饼式造新城，转向内涵式的主城区改造；从政策看，城更已上升为国家战略。

此外，市场空间极其广阔，有数据显示，2020年，我国城镇住宅拆迁改造需求达到30亿平方米，占总体住房需求的 34.4%。

可见，无论哪个方面都在支撑着城更，成为下半场的超级风口。

再比如运营板块的医美大健康、商业运营，随着内需时代来临，及国人日益增长的物质文化生活需求，上述赛道的市场风口也都极其强劲。

值得一提的是，奥园在医美、大健康、商业运营和物业管理等运营板块的布局，并非还处于育苗阶段，其相关业务在市场上，已相当能打了，并已登陆资本市场。

如医美赛道的奥园美谷（000615.SZ）、物业及大健康赛道的奥园健康（03662.HK）。

所谓“混动发展”是因二者之间可以相互赋能、协同发展，不仅可以产生1+1>N的化学反应，也能强化奥园在下半场的竞争力。

实际上，也确实是如此。

比如医美科技产业，协同赋能地产主业，孕育出了上海奥园美谷、奥园湾区智谷。

文旅、特色产业赋能地产主业，孕育出了奥园英德巧克力王国。

……

一旦跑通、跑顺，奥园这种由“不动产+运营”而生成的复合型业务形态，未来只会越来越多。

这就是未来奥园的另一半画像！无论是下半场的发展逻辑，还是具体实践，都是很清晰、明确的。

小结

当下稳当，未来清晰！

这就是从奥园2021年半年报里，我们看到的奥园关于当下与未来的“两幅画像”。

在不确定性的下半场，这种相对清晰的明确性，无疑是投行们最为关注和看重的。或许这也是奥园2021年半年报的较大意义。