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一、核心楼盘详情

（一）基础规划信息

项目区位：位于佛山禅城区石湾街道澜石板块（宝源路 17 号 / 黎明路 8 号），东平河北岸城市秀台旁，地处禅城城南与东平河双中轴交汇带，与佛山新城世纪莲隔江相望，属于天樾水岸三期项目。

开发主体：开发商为佛山市润石置业发展有限公司，物业服务由佛山悦高物业管理有限公司承接。

核心指标：占地面积约 2.34 万㎡，住宅建筑面积约 8.28 万㎡，容积率 2.5，建筑密度约 24%，绿化率 35%，车位配比约 1:1.05；规划 6 栋 20-23 层小高层，2 梯 4 户设计，总户数 504 户，2025 年 9 月已完成交付，目前为现房在售，全毛坯交付，参考均价约 15500 元 /㎡，起价约 13800 元 /㎡。

社区配套：内部规划 280 米有氧跑道、全龄活动区、架空层泛会所；裙楼配建约 2700㎡肉菜市场及社区商业，可满足日常基础消费。

（二）主力户型

项目主打高拓展、高使用率户型，核心覆盖刚需、刚改及改善客群，主力户型如下：

93㎡

98㎡

109㎡

113㎡

115㎡

核心亮点：全户型得房率普遍超 90%，部分户型使用率接近 100%，是同片区同等面积段功能空间最丰富的产品之一。

（三）周边全维度配套

轨道交通：直线距离广佛线 / 佛山 2 号线澜石站约 838 米，实际步行距离 1.5 公里，3 公里范围内覆盖 6 个地铁站；周边东平路、汾江路、岭南大道等主干道纵横，4 横 4 纵路网可快速通达广佛全城。

公共交通：1 公里内有多个公交站点，最近的市第三、第四医院站距离小区仅 358 米，短途出行便利。

教育资源：3 公里范围内覆盖 52 所幼儿园、14 所小学、8 所中学，对口华英教育集团澜石小学、省一级澜石中学，周边还有城南小学、霍藻棉学校等，全龄教育配套完善。

商业配套：3-5公里内有新 DNA 购物中心、天虹购物中心、悠方天地、世博广场、王府井紫薇港等 7 大核心商圈；自身配建约 1.5 万㎡滨水商业街区，日常购物、休闲需求可全面覆盖。

医疗配套：1-3 公里内有佛山市第三人民医院、佛山市第四人民医院（澜石院区）、禅城区人民医院中医院澜石院区等 55 家医疗机构，医疗资源充足。

生态休闲：距离东平河约 700 米，部分高楼层可享南向江景，周边环绕佛山儿童公园、澜石公园等 5 大城市公园，生态宜居性突出。

二、项目全维度不利因素

（一）红线内不利因素

交付与物业短板：项目全毛坯交付，无精装选项，对刚需客群而言，额外增加了装修成本、时间与精力投入；物业公司为本土非头部品牌，后续服务品质、社区维护及房产保值能力均有待长期验证。

社区业态干扰：裙楼配建肉菜市场，虽提升生活便利性，但临近楼栋的低层住户，易受市场异味、凌晨清运噪音、人流嘈杂声长期干扰；部分楼栋临近地下车库出入口，低层住户受车辆刹车、喇叭噪音及夜间灯光影响明显。

社区规模与纯粹性不足：小区仅 6 栋楼，体量偏小，公共活动空间、园林配套的丰富度远不及同片区大型社区；小区内配建有回迁房，与商品房同区管理，社区居住纯粹性不足，可能存在管理标准差异。

户型与楼栋局限：Y 型楼栋布局虽实现户户朝南，但部分户型存在室内对视问题，居住私密性有一定影响；部分临路楼栋低层单位，受内部道路人流、车流噪音干扰明显。

（二）红线外不利因素

轨道交通短板突出：项目与澜石地铁站实际步行距离达 1.5 公里以上，不属于真正的地铁盘，日常依赖轨交通勤的客群通行便利性极差。

城市界面差，更新周期长：项目周边分布大量城中村、荒地、老旧厂房，整体城市风貌杂乱，城市更新周期较长，短期难以实现大幅改善，既影响居住观感，也会制约房产长期增值潜力。

特殊配套与心理抗性：项目门口附近有宗庙宗祠，部分购房者对此类配套存在明显心理抗性；周边临近佛山市第三人民医院，部分客群对临近专科医院存在居住顾虑。

商业兑现与江景落差：小区楼下底商尚未完全开业，即时性日常消费仍需依赖 2 公里外的商圈；东平河江景仅高楼层少数户型可享，中低层基本无江景视野，存在宣传与实际体验的落差。

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