上海楼市:简单了解这7条,“烂尾楼”这个大坑注定与你无缘!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问如何避免买到烂尾楼呢？

回答：最重要的一点写在前面，一手房最忌贪图便宜，从小开发商那里，在不毛之地上购买所谓的“内部房”，也包括尚未开发的“有前景”土地，这些画饼的项目，烂尾的概率会大大增加。

那么除此之外该如何判断楼盘会不会烂尾呢？

1.最简单的就是购买现房，这个不言而喻，就不再赘述。

2.选择实力强的开发商，尽量选择上市公司、行业龙头、或者规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商。

3.要“五证”齐全。“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

“五证”齐全的房子，烂尾的概率会大大降低，相当于住房管理机构帮你把关。

4.考察一下开发商有无不良历史。这个主要是指四线及以下城市、县城，没有全国性大开发商，以本地区甚至当地开发商为主，那么就要打听一下开发商的历史。

5.看工程进度。房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率一般较低。

在淡季期间，注意观察楼盘建设力度，如果此时仍有充足的资金可以保证楼盘的顺利开发建设，在一定程度上也说明了楼盘开发商具有较强的实力，买房者购房也相对较为有保障。

6.看楼盘销售周期与进度。销售周期长、销售进度很慢的楼盘要仔细考察。一个楼盘销售周期拉长，但走量并不好时，大量房子没有卖出去，较先影响的是开发商的资金链问题，从而形成烂尾楼现象。

7.是购买尾房时应注意房屋产权状况。购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。

提问：曾叔您好，请问下浦东高行地区对口六师附小芳菲校区的二手房怎么样？未来升值潜力如何？谢谢啦！

回答：区位潜力不如浦东中部和南部那么大，浦东北区东西两侧都无强力产业，所以谨慎看好。

提问：曾叔您好！我是12年在上海大宁买的房，目前单身，是不是卖了房就没有房票了，无法再买新房了呢？

回答：你如果是上海户口，卖房后可以再买一套。如果当时贷过款，这一次买房大概率首付比例是7成。

提问：曾叔您好，400万首套刚需，今年要孩子，现在很纠结做哪种选择，一是买个老破小(94年后)带二，三梯队学区，外环内地段好，配套成熟交通方便，但是房龄老，学区房今年涨了好多。第二个选择是，郊区外环外的次新房，房龄新户型好，地段配套差一点，没有学区。如果选择郊区次新以后孩子上学再去换房是不是比较麻烦呢，个人稍倾向于地段好点的， 但又纠结于学区用完后老破小将来会不会因为房龄太老置换困难，不知道学区会不会变化。麻烦您给个方向，感谢。

回答：你这个时间点很尴尬，如果买了不带学区的房子，将来置换成本很大，而且时间也很仓促可能就是三年内要置换。如果卖了老破小学区房，那就要做好租房的准备。其实这就是生活方式的区隔，要看你对学区强度的考虑还有居住品质的偏好。这些方面的你要再跟我对接一下，梳理一下未来规划和你的最终需求。

提问：曾叔，在嘉定黄渡有套145平的06年动迁房，打算出手，加上手头120w左右现金，打算500w左右置换入手南翔或者江桥或者周边的新盘或次新都行，您有什么建议？

回答：可以的，黄渡太远了，建议现在就卖，先卖后买。置换入江桥和南翔都是比较适合居住的。这个预算应该买不了新房，次新应该可以考虑。等你卖掉之后买的时候，再来找曾叔咨询。

提问：曾叔你好，现在准备结婚买婚房。

（1）预算：两家家长能提供到800万，我们可以贷款到200万。

（2）工作地点：浦东陆家嘴、张江（可变动）

（3）需求：交通方便，较好有二梯队以上学区，家长提出需求要购置3房，次新房。当然还希望板块可以有一定发展空间，未来能有一定流动性。

（4）问题：我们这个价位可以进行推荐吗。此外购买二手房有哪些要注意的点，如何去避免？

回答：学区房次新三房，差不多1000万刚刚可以够到。选筹区域上建议在浦东联洋、碧云、花木、金桥、前滩、三林一带选择，这些地方相对来说要么有强势学区，要么有比较好的配套，要么有未来的潜力。另外还可以考虑下像黄浦滨江、五里桥以及新静安中兴路和大宁这里，都是有些学区和规划的轻区域。

但是因为你的预算要买到好房子来说，还不是足够多，不太可能在地段、潜力和学区房都兼顾到，必须做点取舍了。具体怎么选，需要结合你的对通勤、学区强度和居住偏好的需求来定，建议你定好最终的需求跟我进行对接一下。

提问：曾叔总高33层如照片所示，哪一层是较好的楼层？没有江景和湖景，此高层南面（前面）全是叠排和多层电梯洋房（6+1）。请您给个建议

回答：17-33层都是可以买的，反正也没有遮挡，找一房一价表里的中位数价格房子即可，这样出售的时候性价比较高。

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