踩盘记|重庆“第二座大学城”,巴南高职城到底能不能上车?

巴南高职城建设方案的提出，最早可以追溯到2011年。当时市领导到巴南区调研，对区委、区政府就建设职教新城开展的相关论证工作进行了充分肯定，并决定规划建设职教园区。

此后，高职城顶着“重庆第二座大学城”的名号，经历了十年锤炼。今年，巴南区官方公布高职城“十四五”期间新蓝图，表示将投资495亿，在未来5年内全力推动高职城建设。

官方资料显示，高职城总规划面积10平方公里，规划常住人口25万人，其中在校学生15万人，计划引进高职院校16所、中职学校10所，力争用5-8年时间完成开发建设。

就这样，“西有大学城、南有高职城”“产教融合下的大数据人才创新高地”成了高职城响亮的名片，那高职城究竟如何？究竟能不能上车？

01

如果是投资，不建议上车高职城。

1、区位无优势

高职城位于重庆主城区最南端，一方面没有向北、向西的政策红利加持，另一方面到重庆核心区的其它区域都需要较长的时间。

图片来源：铭腾机构

2、交通不便

目前巴南区已经开通了轻轨3号线和2号线，但高职城尚无轻轨覆盖。据说轨道25号线将覆盖李家沱、龙洲湾职教片区，但属于远景规划，预计2035年才能开通，具体线路走向、站点设置、开工时间都还没有明确。

遥遥无期的轨道建设，使得整个高职城荒无人烟。小编当天乘坐轨道3号线到达鱼胡路站后只能换乘公交，但由于人流量小，所以公交线路少且间隔时间长，公交上也基本没什么人。

高职城片区基本没有乘客的公交车  实拍

3、商业匮乏

整个巴南区较大的两个商圈为李家沱商圈和龙洲湾商圈，另外，鱼洞、界石也算是商业比较聚集的板块，而高职城目前还没有任何一个有实际影响力的商业综合体入驻，就当天踩盘的情况来看，周围规模比较大的商业体只有巴南万达广场。

4、教育配套不足

中小学配套方面，高职城除了民营学校巴川中学尚且上得了台面之外，并没有更好的中小学教育配套入驻。

此外，高职城片区虽然入驻了多所高等职业学校，但是这些学生全是流动人口，选择留在高职城居住的人群不会很多，对板块的带动能力自然也不强。这一点，可以对标已经发展了十余年的大学城，若不是借了成渝双城建设和科学城规划的东风，大学城恐怕依旧前景堪忧。

02

如果是自住，刚需别再犹豫了。

整体上而言，巴南有三个热门板块，分别是巴滨路、龙洲湾和高职城。

如果想改善，建议入手巴滨路，有一定的江景资源，环境也还不错；如果想刚改，可以上车龙洲湾，毕竟交通和购物都比较方便；而高职城，虽然目前基本都是洋房业态，但就环境、配套和价格而言，比较适合刚需客户。

目前高职城片区的楼盘建面价格在12000元/㎡左右，套内在14000元/㎡左右，小编当天挑了4个比较有代表性的楼盘，进行了实地探访。

热销神盘——浩创半山溪谷

1、项目基本情况

浩创半山溪谷占地面积约八万方，规划楼栋19栋，规划总户数1084户，容积率为1.5，属于纯洋房社区。

浩创半山溪谷沙盘图  实拍

该项目主推建面83-99㎡的三居室，建面单价约12000元/㎡，套内单价约14500元/㎡。目前尚有3栋未加推，在售房源已不多，无优惠。

半山溪谷较大的特点，是它漂亮的销量。

图片来源：渝生之鉴

该项目在2020年10月-2021年1月创造了总成交达数亿元的业绩，其洋房产品在销售金额、销售面积等指标上，均位列龙洲湾-李家沱-鱼洞-职教城板块排名前列名。

2、项目卖点

①靠山临水（背靠云篆山，前临箭滩河）

②纯洋房社区

③与巴川中学仅隔着一块市政绿地

④智能化社区

⑤1梯2户低密度

3、项目槽点

①生态环境一般

所谓靠山临水的环境，我们放两张图感受一下。

浩创半山溪谷与其背后的云篆山山脉  实拍

浩创半山溪谷前面的箭滩河  实拍

这个季节的河岸有点秃，箭滩河的水很浑浊，周边又没有大规模建筑，整体上给人一种比较荒凉的感觉。

②交通不便

距离地铁站较远，必须要换乘公交，而且目前也没有公交直达楼盘。

③离大型商圈较远

最近的商圈就是万达广场了，开车都要二十多分钟，更别说步行了。

④隔壁的巴川中学是私营学校

意味着如果你想让孩子读这个学校，每年要交大几万的学杂费，不然好点的学校就是五公里外的鱼洞四小和鱼洞二小了。

较新开盘——中梁融创云篆学府

1、项目基本情况

中梁融创云篆学府占地约八万四千方，规划楼栋28栋，规划户数1452户，梯户比为1T4，容积率为1.5，属于纯洋房社区。

该项目主推建面76-99㎡的三居、四居室，建面单价约12000元/㎡，套内单价约14000元/㎡，目前无优惠。

中梁融创云篆学府售楼部  实拍

据置业顾问介绍，中梁融创云篆学府最早开盘时间为6月31日，目前共开盘4栋，分别是1、5、6、7号楼，目前5号楼已售馨，1、6、7还有房源。后续加推尚不确定。

中梁融创云篆学府沙盘图  实拍

值得一提的是，这个楼盘看房的人相当多，当天接近四十度的气温，看房的人却络绎不绝，在我踩盘的个把小时里，就看到了两次成交后砸金蛋的场景，火热程度可想而知。

2、项目卖点

①靠山临水（背靠云篆山，前临箭滩河）

②纯洋房社区

③临近巴川中学

④融创品牌效应加持

⑤公摊面积小（相较于浩创半山溪谷）

3、项目槽点（基本与浩创半山溪谷一致，因为两楼盘相邻）

①生态环境一般

②交通不便

③离大型商圈较远

④隔壁的巴川中学是私营学校

经过以上梳理我们可以发现，两楼盘区位相邻、业态相似、容积率相同，都属于纯洋房社区，那这两个楼盘有何差异之处呢？我认为主要有三点：

1、就目前的售价来看，中梁融创云篆学府比浩创半山溪谷稍微低一些。当时云篆学府置业顾问提到，新开盘价格会低一点。

2、两楼盘梯户比不一样，中梁融创云篆学府1梯4，浩创半山溪谷1梯2。从舒适度而言半山溪谷更胜一筹，而从公摊面积、得房率而言，云篆学府性价比更高。

3、开发商知名度差异较大。融创深耕重庆18年，在重庆已经有了很多的项目，有一定的口碑基础，但浩创半山溪谷是浩创在渝排名前列个项目，很多人基本没有听说过它的名号。（注：周围两三个楼盘的中介和云篆学府的置业顾问都说浩创半山溪谷可能要烂尾，由于围栏太高我看不到里面工地的具体情况，只能远远看到楼盘外立面还没有完工，整体施工进度稍慢，想买这个盘的建议多打听一下）

浩创半山溪谷楼盘施工情况  实拍

拎包入住——雅居乐美好时光名著

1、项目基本情况

雅居乐美好时光名著占地面积约八万方，总规划楼栋26栋，规划总户数1272户，梯户比为1T4，容积率为1.5，属于纯洋房社区。

雅居乐美好时光名著区位图  实拍

雅居乐美好时光名著共分为两期开发，目前仅开盘一期的1、2、3、4号楼，最早开盘时间为5月27号。主推建面79-88㎡的三居室，精装出售，建面单价约12500元/㎡，套内单价约14500元/㎡。目前有优惠。

雅居乐美好时光名著沙盘图  实拍

2、项目卖点

①纯洋房社区

②精装出售

③价格较低（精装和其它楼盘的清水差不多价）

④送冰箱、送电视、送空调、送茶几沙发（质量如何我不知道）

3、项目槽点

①周围很荒凉

②交通不便

距离地铁站较远，下地铁后必须换乘公交，没有公交直达该楼盘。

③离商圈较远

最近的商圈就是万达广场，驾车至少需要15分钟。

业态丰富——中建南宸玖樾

1、项目基本情况

中建南宸玖樾占地面积约12万方，总规划楼栋为52栋，规划总户数为1571户，容积率为1.5，包含小高层、洋房和叠墅三种业态。该项目共分为两期开发，一期除了在售小高层及少量叠墅外，洋房已全部售馨，二期目前尚未开盘。

中建南宸玖樾售楼部外面  实拍

据置业顾问介绍，中建南宸玖樾小高层及洋房主推建面85-125㎡的三居、四居室，叠墅主推建面125-133㎡的三居、四居室，套内均价约为14000元/㎡，最早开盘时间为2019年12月。

中建南宸玖樾沙盘图  实拍

2、项目卖点

①央企开发商中建操刀

②业态丰富（小高层、洋房、叠墅皆有）

③外立面设计优美

④户型选择多，囊括建面85-133㎡的产品

⑤周围没有那么荒凉（相较于前三个楼盘）

3、项目槽点

①临近公租房

②交通不便

距离地铁站较远，下地铁后还需换乘公交。

③离商圈较远

总  结

整体上来说，高职城的投资属性并不强，但如果是在附近工作、有强烈自住需求的朋友，建面一千二左右的价格买洋房，性价比还是很高的。

此次小编选了热销盘（浩创半山溪谷）、纯新盘（中梁融创云篆学府）、精装盘（雅居乐美好时光名著）、叠墅盘（中建南宸玖樾）分别进行了实地踩盘，并做了优劣分析，不知道对你有没有什么帮助呢？

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