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徐州万科檐屿溪

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2026年新春，万科在徐州开发的檐屿溪项目正式对外开放样板间。该项目以台地式纯洋房社区、93%-115%综合使用率、定制化四代宅设计等产品特征，为改善型住房市场提供了新的选择。本文基于实地探访，从规划设计、户型分析、产品迭代、地段价值等维度进行客观解析。

一、项目基础信息

万科檐屿溪位于徐州市北京路商圈核心区域，规划建设12栋7-11层纯洋房住宅，总计424户，容积率1.5。该项目是万科深耕徐州14年后的又一作品，也是2026年徐州首个亮相的全新住宅项目。

样板间开放期间，尽管天气条件不佳，现场仍有较多看房者到访。据现场了解，项目目前处于认筹阶段，主力户型建筑面积涵盖105㎡、123㎡、140㎡、156㎡、160㎡等多个面积段。

二、台地设计的创新实践

项目采用整体抬升3.6米的台地设计，这一做法在徐州住宅项目中尚属首次。从实际体验来看，这一设计在多个层面改变了传统住宅的使用方式。

1. 车库层采光改善

传统地下车库普遍存在采光不足、通风不畅的问题。台地设计使车库层部分露出地面，实现自然采光通风，白天无需完全依赖人工照明。这一设计客观上改善了归家动线起点的使用体验。

2. 人车分流更彻底

抬板设计形成车库层与地面层两个功能层级。车辆通过专属通道进入车库，与地面步行空间实现物理隔离。社区内部无需顾虑车辆通行，对于有儿童和老人的家庭而言，安全性能确有提升。

3. 配套设施集约化布置

垃圾收集、配电设备等服务设施，以及洗车、快递等功能用房，集中设置在车库层。地面空间得以完整用于绿化和景观，社区环境的纯粹度有所提升。

4. 社区私密性增强

社区整体抬升后，与城市道路形成3.6米的高差。站在社区内可观察到外部环境，但受噪音和尾气影响较小，形成相对独立的社区氛围。

5. 立体景观的构建

利用抬板与下沉庭院形成的高差，项目规划了多层次景观体系。两轴八园十院的布局设计，在有限用地内增加了景观的丰富性。

三、户型产品分析

项目此次开放了123㎡、156㎡、160㎡等多个样板间。根据公示数据，各户型综合使用率在93%-115%区间。

1.160㎡户型

这两个户型作为项目的主力大户型，体现了四代宅的空间特征。奇偶层露台采用差异化设计：

156㎡户型（偶数层）配置约9.9米宽的南向露台，空间可满足户外活动需求。160㎡户型（奇数层）采用双露台配置，厨房与露台连通，餐厨空间得以向外延伸。

两个户型均采用横厅设计，实现厨、餐、客、露台的一体化布局，形成约40平方米的社交活动区。主卧套房采用十字中轴布局，衣帽间、卧室、主卫动线清晰。双主卧配置适应多代同堂的居住需求，独立家政区的设置增加了日常使用的便利性。

2. 123㎡户型

该户型在123平方米建筑面积内规划了四个卧室，是北京路片区面积较小的四室洋房产品。客厅宽度5米，连接约8.1米南向露台（限二层户型）。主卧套房设计，南向次卧直通阳台，北向双房可灵活调整用途。独立入户玄关和家政间的配置，使功能完整性优于同面积段产品。

3. 户型体系

除上述户型外，项目还提供105㎡、123、140㎡等选择，覆盖了从首次改善到高端改善的多个需求层级。

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