【年报洞察】一文看懂“新恒大”

原创 房小评 中国房评报道 

见证过中国恒大（3333.HK）这么多次的业绩发布会，3月31日的这场2020年度业绩发布会，是背景最简单的，上面只有三个字：

新恒大。

“今天的恒大已经不是过往的恒大，所谓的新恒大，就是‘多元产业+数字科技’的恒大。” 

恒大董事局主席许家印对外宣告恒大进入了一个全新的时代。

这可以说是本次年报季爆点最多的一场发布会，许家印和夏海钧用轻松的语气，不断抛出一个个惊人的结论。

从他们的剧透中，新恒大的样子已经浮现出来。

壹

不会脱离前三甲

这个新恒大的基础，依然是那个房地产行业的三巨头之一。

“高增长、控规模、降负债”，一年前恒大提出这句新战略口号时，一度让外界怀疑：这三个词真的可以同时实现吗？

恒大做到了。

在恒房通线上卖房的帮助下，2020年，恒大率先在疫情中打开销售局面。全年实现合约销售金额7232亿元，同比增长20%；营业额为5072.5亿元，同比增长6.2%；净利润314亿元，核心业务利润301.3亿元。

在保持TOP10房企罕见的高增长时，恒大有息负债大幅下降2000亿元。

其中一个重要方法就是控制土地储备。

2020年下半年，恒大土地储备下降近1000万平方米。未来两年，恒大计划年均再下降1500万平方米，土储总规模控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。

夏海钧透露：“恒大的土储是行业内较大的，我们通过一年降低1500万平方米，按照地价2000元/平方米来算，就降低了300亿元的土地支出，把这些钱拿来还债。”

因为恒大的底子厚，即便是在控规模的情况下，恒大依然实现了高增长。夏海钧给投资者打包票：“恒大将保持每年5%-10%的稳健增长，利润率维持在合理的水平，公司不要大规模的扩张。未来恒大一定会是房地产前三甲的主力之一，未来不会脱离前三甲。”

在业绩会上，恒大还宣布了未来三年降负债的目标：有息负债2021年6月30日降至5900亿元以下，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下。

针对“三道红线”指标，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将剔除预收款后的资产负债率降至70%以下。

2年内降为“绿档”企业。

贰

两个上市公司在路上

近年来，恒大对于资本市场力量的运用，可谓炉火纯青。

这也是恒大降负债的一个重要途径。

自2020年3月以来，中国恒大权益融资合计888亿港元，其中包括：恒大物业引战235亿港元，上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元……

恒大撬动资本市场的力量，全面优化负债结构。

而接下来，恒大还将继续发力资本市场：房车宝和恒大冰泉已经在上市的路上。

近日，房车宝的引战工作就是上市的先兆。

夏海钧介绍：房车宝由恒房通经过5年发展演变而来，已经成为全球较大的房产、汽车线上线下交易平台，业务覆盖了中国的229个城市，拥有全民经纪人2219万，职业经纪人38.7万，门店4.3万家。

参考贝壳2020年全年成交额（GTV）为3.5万亿元，可以对房车宝的实力有个大概的认知。2021年，房车宝交易规模预计将超过2万亿元。

恒大计划培育一年，将房车宝在今年底或者明年初上市。

2016年，由于恒大冰泉（包括恒大粮油）规模较小，与恒大整体规模不太匹配，恒大将其转让。而如今恒大已经回购了恒大冰泉49%的股权，计划重新包装策划上市。

这意味着，近期恒大还会增加两个上市平台，构建一个庞大的属于恒大的资本市场帝国。

叁

八大产业并进

随着恒大冰泉回归，恒大已形成恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业并进的多元化布局。

在地产领域，恒大判断房地产销售规模维持在15万亿左右的水平，而且集中度的提升受到控制——2020年，TOP10房企的销售额虽然增长了，市占率却并未提高。

面对新的发展趋势，作为行业排头兵，恒大一方面进行地产业务转型，比如与广州城建、深圳人才安居集团达成合作，发力广深区域城市更新和安居工程。另一方面围绕地产主业形成“同心多元化“，进行多元产业布局和数字科技转型。

恒大汽车已累计投入474亿元，同步研发14款车，已发布9款，全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。

按照许家印的计划，恒大汽车到2025年要实现年产销100万台，2035年要实现年产销500万台，目标成为世界规模较大、实力最强的新能源汽车集团。

去年12月上市的恒大物业，通过标准化运营和智能化管理，打造固定空间科技服务平台。截至今年2月底，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。

恒腾网络完成向互联网流媒体平台的转型，以高品质的原创内容，为用户提供个性化的优质观影体验。南瓜电影会员今年以来呈现几何式增长，截至2月底，累计注册会员达3861万，累计付费会员达841万。

童世界打造全球少有的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，开启“线下游乐+线上娱乐”的创新模式，打造全球较具影响力和竞争力的互动文娱平台。

房车宝的诞生，则是恒大从掌握自身房地产营销主动权开始，经过5年进化而成的房车线上、线下交易平台。

在恒大的规划中，房车宝将成为恒大与数亿用户对接的平台，未来恒大可以面向这些用户提供更多恒大上述产业链上的相关服务，甚至成为其他企业、行业所需要的用户资源池。

“新恒大”的口号虽然是从这场发布会开始，然而“新恒大”的诞生，经历了多年孕育。

不得不说，在那个房地产躺着赚钱的时代，能够未雨绸缪进行“多元产业+数字科技”的转型，恒大的战略是极具前瞻性的，也树立了一个房地产企业寻找新增长、新盈利点的范本。

如今，“新恒大”正在成长为全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，为数亿客户提供全方位服务的科技企业，带头冲破房地产领域的规模壁垒。