中信证券首席经济学家诸建芳:2022年房地产投资仍将下行

焦点财经讯 耿宸斐 近日，中信证券首席经济学家诸建芳在2022年宏观经济展望中指出，2022年房地产投资仍将下行。

诸建芳表示，房地产行业对推动经济发展有重要作用，但边际作用已经趋缓。“房住不炒”原则进一步制度化，房地产高速增长时代已过。

报告称，2020年7月，国务院召开房地产工作座谈会，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。随后一年内，住建部、中国人民银行、银保监会等多部门不断完普政策，分别出台了“三条红线”、“贷款集中度管理”、土地供应“两集中”等多项政策，从房地产企业、银行、地方政府等多个角度对房地产长效机制进一步补充、完善。

部分房企经营不出现债券违约。2021年前三季度，共有12只地产美元债发生违约，涉及发行人共8家，违约金额共计42.85亿美元;而在2020年以前，仅有一家房企违约，涉及金额为3亿美元。

诸建芳认为，长远来看，房地产行业持续膨胀反而不利于中国经济的健康发展。

20世纪90年代以来，房地产行业在推动我国国民经济发展中发挥了重要作用。在过去二十余年中，房地产行业通过直接投资拉动、带动上下游发展、财富效应提振消费等多重途径，成为中国经济增长引擎之一。2020年，房地产开发投资额14.1万亿元，约占当年GDP的13.9%。

但是也应看到，作为量为重要居民消费支出，房地产造成了城乡之间、城镇居民内部的贫富差距深化。从住房商品化改革以来，房地产消费对基尼系数的贡献程度持续上升，目前贫富差距扩大，估计约有四成由房地产消费导致。

并且，房地产行业对经济增长的边际拉动作用已经趋缓。甚至在部分环节呈现出拖累乃至风险的迹象。例如，部分房企出现了脱实向虚、盲目扩张的迹象，从总量口径上看，2012年以来，涉房贷款比例增幅明显快于房地产开发投资占GDP的比重。因此，坚持“房住不炒”原则，遏制房地产行业持续扩张，有助于我国经济中长期的高质量发展。

报告指出，目前房地产开发投资和销售都面临较大压力。前三季度全国房地产开发投资同比增长8.8%，但边际上看，9月单月的两年平均增速仅约4.0%全国房地产销售面积同比下降13.2%。

预计后续房地产投资将延续下行趋势。受销售回款明显放缓、行业融资渠道收紧等多重因素影响，预计相关企业拿地意愿趋于保守，例如10月份以来，全国多地的土地集中拍卖遇冷，部分重点城市的流拍率高达50%以上，尽管企业或将加快建安工程以加快销售回款，但四季度至2022年地产投资将大概率延续下行趋势。