安居客IPO暂停背后失落的房企

作者 | 白兆鹏

出品 | 焦点财经

在递交招股书6个月后，安居客赴港上市暂告搁浅。官方回应称，“上市进程仍在有序推进中，详情以港交所网站公示为准。”

58自美股私有化退市之后，开启分拆业务条线上市之路。排名前列枪虽未能打响，但是安居客还是获得了各路资本的广泛关注。

焦点财经从天眼查发现，2015年2.67亿元卖身58同城之前，安居客曾经有过4轮融资，彼时的融资总额也不过7200万美元，但据今年4月8日提交的招股书显示，本次的Pre-IPO轮融资总额则高达2.5亿美元。

截至招股书提交时，互联网巨头腾讯持有安居客 14.1% 股权，著名的投资机构华平投资和欧翎投资分别持有 7.9% 及 3.9% 的股权。

除互联网巨头和著名投资机构的加盟外，多家上市房企也在安居客的股东之列。其中，雅居乐 ( HK:03383 ) 透过旗下公司持有安居客 0.2%股份，碧桂园 ( HK:02007 )旗下公司则持有安居客1.7%股份。

另据透露，除了雅居乐、碧桂园，新世界发展、新鸿基、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产在内的众多房企也参与了此次投资。

安居客IPO进程搁浅后，在58老板姚劲波的身后，还跟着一群失落的房企。

房企与安居客的“亲密关系”

安居客赴港上市招股书显示，公司是“房产信息及交易服务开放平台”，实质就是58房产业务——安居客、58房产、爱房、巧房的综合体。

其中，做交易服务的爱房，作为安居客全资子公司，主要服务对象就是开发商。而所谓交易服务，就是通过经纪品牌及经纪人，促成新房的销售，以获取开发商销售佣金。

焦点财经从招股书获知，自爱房推出2年来，通过安居客自有的经纪人网络，快速与新房所在地的经纪品牌联盟。

招股书显示，2020年，安居客服务超过650个经纪品牌和95家百强开发商。

焦点财经登录安居客平台发现，上文提及的投资方中，碧桂园、雅居乐、中建地产、新世界发展等都是安居客的客户。股东即客户，客户再入股，两者又多了一层“亲密关系”。

姚劲波曾公开表示，58只做自己熟悉的，“安居客定位于服务平台”，但从安居客近来的动作来看，安居客已经不再仅仅是一个发布广告的中间商。

招股书中还特别提到，去年安居客为新房推出在线旗舰店，开发商在入驻旗舰店后，能够通过多个流量入口进行引流、获客、管理，将公域流量变成私域流量。另外，在私域流量的引流、运营、沉淀过程中，安居客还为开发商提供了营销服务和管理工具，再次提升了他们的自主营销能力。

这就是说，安居客已然变成了一个覆盖获客、转化、交易的全营销平台。

对此，正如某评论文章所言，“碧桂园等开发商们的入局，某种程度上，既是通过股权合作，巩固和安居客的业务合作关系，也是延长产业链，布局上下游的战略考量。”

房地产行业某知名分析师在接受焦点财经采访时也表示，“从参投的企业来看，此次安居客吸引了大量房企参与，和资本直接持股的操作略有差异，借持股增强合作的意味更浓厚。”

安居客对新房业务寄予厚望

房地产在线服务平台急速增长的当下，开发商对于在线营销的重视程度日益增强。但他们为什么选择了安居客？

对此，一位业内人士告诉焦点财经，众多开发商在递交招股书前参与了上市前的融资，除了业务层面的合作外，安居客作为“中国较大的在线房产平台”的价值考量，或许才是关键因素。

2020年8月13日晚，贝壳找房在纽交所挂牌上市，当天总市值即达到422亿美元。这是一个让同行羡慕的流口水的估值。

安居客是贝壳的重要竞争者之一。

招股书数据显示，安居客目前线上覆盖820余个城市，2020年第四季度，安居客平台的平均移动月活跃用户量总计为6700万，是中国较大的在线房产平台， 此外，占据线上房地产营销市场67%份额的安居客，按2020年收入计，同样是较大的新房及二手房在线营销平台。

“安居客的行业地位，或许是地产商们对安居客青眼有加并在递交招股书前鱼贯入场的动机。”前述业内人士分析。

当然，安居客在新房市场的占有率也很有想象空间。

2020年，爱房交易总量653亿元人民币，较2019年增长282%；营业收入的增长也是显而易见的，2019年爱房营收4.13亿元，2020年则增长至16.26亿元。

新房市场中介化是大趋势。艾瑞咨询数据显示，2020年中国新房市场的经纪服务渗透率是31.5%，处于较低水平，艾瑞咨询还进一步预计，到2025年，这个数据将提升至 54.2%，通过经纪服务出售的新房的交易总额将从2020年的4.9万亿提升至11.9万亿。

据机构预测，新房业务为中国的在线房产服务平台贡献的营收增速也将高于二手房，2020年到2025年，新房业务的年复合增长率为13.6%，二手房则为9.5%。

截至目前，爱房的业务已经扩展至中国33座城市，以河南郑州为例，2020年，爱房的市场份额是8%，仅仅一年之后，这个数字就提升到了15%。