地产内参 | 不动产私募基金试点启动,多地二手限售政策松动

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2023年第8周）

企业研究组

监测时间：2月18日至2月24日

宏观政策

1

全国：多地优化调整二手限售，市场情绪逐步转暖。

（详见附注1）

焦点研究院：本轮房地产调整重点之一为供给侧风险出清，以此为出发点，部分核心省市跟进相关支持政策，特别是对于二手房在认定和限售上予以优化。二手房限售的放宽也能从一定程度上刺激新房的消费需求，同时发挥核心城市的辐射作用。

2

银行资本分类监管开启，强化对房地产风险暴露。

（详见附注2）

焦点研究院：我国商业银行资本监管法迎来了近十年来的首次大规模修订。本次修订关键词在于“精简”和“风险暴露”。“精简”指商业银行的精细化管理、资源配置和资本节约。“风险暴露”则指对房地产领域风险暴露进行更细致的风险划分，依据房产类型、还款来源、贷款价值比，设置多档风险权重；限制内部评级法使用范围，校准风险参数。

3

中基协：发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》。

（详见附注3）

焦点研究院：该政策是“第三支箭”政策中“积极发挥私募股权投资基金作用”的落地。政策目的是盘活房地产市场的存量资产，这也是房地产行业发展新阶段的重点之一。其中提到资金可用于特定居住用房等，就涉及到目前稳步推进的“保交房”项目。此外，此次试点对后续公募Reits相关标的的打通也将有示范效应。

企业经营

1

华夏幸福：召开春季集体开工大会，今年大力推动销售、资产盘活等。

（详见附注4）

焦点研究院：出险逾两年，华夏幸福逐渐“上岸”。近期49.6亿美元债务得以重组，此前也曾“以股抵债”计划，注资搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”等。华夏幸福给出险房企带来的启示在于，在进行债务重组和保交付的同时，也要对未来业务发展有新考量。

附注1：

2月7日，四川省人民政府官网发布关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知。优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限，落实居民个人换购住房个人所得税优惠政策，支持刚性和改善性住房需求。鼓励有条件的地区对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房（含二手房）给予补贴。培育发展住房租赁市场，支持成都发挥好租赁住房贷款支持计划试点示范作用。

2月16日，惠州正式印发《惠州市人民政府办公室关于优化房地产调控政策的通知》，惠州商品房限售年限由3年调整为1年。

2月20日，扬州住建局出台了《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，其中涉及的8条措施从二手房取消限售、下调首套房贷利率、给予首套房契税补贴、做好“保交楼”金融支持等多个方面进一步加大对住房需求客群的支持力度。

附注2：

2月18日，银保监、央行就《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》公开征求意见。整体来看，本次中国版巴三对信用风险权重法进行重点改革，监管方向更趋细致化、差异化，引导银行进行更为完善的风险暴露和细分。

附注3：

2月20日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》。

附注4：

2月20日，华夏幸福官微披露召开春季集体开工大会，开工范围覆盖环京、南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国24个区域、65个项目。会议指出，2022年华夏幸福在保交楼、金融债务重组、稳定生产经营和发展新业务等方面都取得了重要阶段性成果。2023年，华夏幸福将继续凝心聚力，砥砺前行，大力推动销售及各业务回款、降费增效、资产盘活等工作。