诸葛解读:“第三支箭”助力房企脱困,房地产融资通道全面打开

11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。主要包含以下恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。这意味着“第三支箭”全面开启，至此，三箭齐发助力房企脱困。诸葛找房数据研究中心解读如下：

一、何为三支箭？

在2018年，为化解民营企业面临的融资困难，中央部门研究从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，解决民营企业资金难题。“第一支箭”是信贷支持，“第二支箭”是债券融资，“第三支箭”是股权融资。今年11月，自金融16条出台之后，短短20天时间，三支箭齐发助力民营房企融资，缓解民营房企的现金流压力，“第一支箭”国有银行为房企提供授信支持；“第二支箭”支持民营房企发行储架式注册发行；第三支箭支持涉房上市公司再融资。

二、恢复重组强化房企竞争格局，为暴雷房企提供路径

措施明确指出恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。这一措施明显有利于暴雷房企在上市，近两年来，暴雷房企越来越多，一些知名房企也进入资产重组阶段。到目前为止，暴雷房企均未完全走出困境，允许房企重组上市为暴雷房企未来的发展提供支持。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，发行股份购买资产时，可以募集配套资金，此举给与优质房企提供更大的收购机会，有利于化解房地产行业的债务风险。

三、房企再融资时隔12年重启，房地产融资通道全面打开

上市房企再融资暂停始于2010年10月份，同年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监会相关部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，此后房企重组申请和再融资审批暂停至今。再融资是指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资，恢复再融资给上市房企提供了多元化的融资渠道，缓解当前行业的资金流动性。

四、支持港股房企再融资，体现港交所对内地房企支持

措施提到调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。H股再融资功能修复，不仅有利于当前H股上市的房企，如万科、富力地产的再融资，为其提供更多的融资渠道；另外，也体现了港交所等资本市场对于内地房企的支持。

五、REITs盘活房企存量资产，提高存量资产周转率

推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”，有利于具备租赁运营能力的房企盘活存量资产，提高存量资产的周转率，目前，已有保租房REITs落地，厦门安居REITs、华润有巢REITs，常态化发行下预示后续有更多的房企跟进。此外，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。这有利于具备商业地产，物流公司的房企盘活存量资产，如招商蛇口、金地。

六、私募股权投资基金试点促进房地产业盘活经营性不动产

开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。这一举措主要是引导过去的被动债性投资主动股权化，开展不动产私募投资基金试点，具备较好经营性不动产企业可以借助股权资金，赚取管理费以及业绩报酬收益，为房企提供更多的盘活资金的发展模式。

七、“第三支箭”发射助力房企脱困，市场面加速恢复可能性提升

本次“第三支箭”落地一方面是形成政策组合拳助力民营房企缓解现金流压力，为房企输送资金，近期会议提出改善房地产行业资金负债状况，当前房地产行业的资金压力大，流动性不足，改善资产负债表也显得尤为重要，从而增强现金流的流动性，提高资金使用效率。“第三支箭”相较于“第二支箭”是股权融资，不会增加房企的负债，这有利于降低房企的资产负债率，改善房企资产负债表。此外，在行业资金偏紧的背景下，对民营房企的资金支持对行业的发展有着重要作用，提升行业的信心，促进房企投资面恢复（新开工，竣工），有助于提升房地产市场活跃度，短期看金融，市场的加速恢复的可能性进一步提升。