吴珊珊: 精细化管理时代远洋不动产打造全周期资管体系

房讯网讯 2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。

　　第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

　　远洋不动产协同业务中心总监吴珊珊在论坛上发表主题演讲，分享了精细化管理时代下对不动产资产管理的思考，并介绍了远洋不动产在资管领域做出的变革和努力。她表示，地产精细化管理时代已到来，不动产领域正在发生演变，其中一个重要表现是由以前的"卖资产"转向"卖服务"，远洋凭借众多优质资产管理经验积淀与不断研究，已形成一套完整的涵盖融 、投 、建 、管 、退的资产全周期管理体系，具备贴合业主需求的资产管理服务、业主视角文化、标准化管理体系、国际化管理标准、丰富的合作资源、专业的管理团队等诸多优势。

　　以下是吴珊珊演讲内容整理：

　　当下这个时代，整个房地产和不动产领域都面临着大的变革。以前我们提及房地产，更多关注的是重资产平台，但是经过了所谓2.0、3.0，甚至4.0版本的演变，现在引发业内更多关注的，是资产管理这个领域。之前很多房企靠卖资产去赚钱，现在更多的是靠服务去赚钱，这是不动产领域发展至今一个巨大的改变。

　　过去20多年，远洋在不动产开发运营过程中，也经历了多轮的经济周期，包括一些演变。尤其是在2020年疫情期间，远洋自持的一些物业，包括远洋钻石大厦、北苑大厦等，在疫情期间都保持了90%以上的出租率，维持了项目稳定运营。正是依靠着管理体系的不断迭代，精细化运营水平的不断提高，远洋才实现了疫情期间项目楼宇的稳定租赁和运营。

　　远洋不动产强势品牌依托和竞争优势

　　远洋集团主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司。远洋集团以"建筑健康和社会价值的创造者"为战略愿景，致力于成为以投资开发为主业，发展开发相关新业务的综合型实业公司，主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务，其他协同业务涵盖房地产金融、 养老服务、物流地产、数据地产等。目前远洋集团在全国70多个城市拥有超过500个以上的项目。

　　远洋集团在2020年7月份提出了五期战略，也是远洋未来几年新的战略发展的规划。在此规划背景之下，远洋不动产作为远洋集团独立的一个品牌在今年全新亮相。

　　作为远洋集团传统主营业务之一，远洋不动产秉承"建筑健康"的产品打造与运营服务理念，深耕"写字楼开发、写字楼运营、写字楼销售、城市更新、产业开发、资产管理"等不动产领域， 形成不动产全链条服务一体化解决方案，在不动产领域拥有独特竞争优势。

　　截止2021年5月，远洋不动产累计开发建设写字楼面积100万+平方米，累计运营管理写字楼面积150万+平方米，累计管理第三方写字楼面积50万+平方米，累计协助业主实现退出写字楼面积20万+平方米，项目覆盖北上广深、成都、武汉等重点城市，涉及甲级写字楼、产业园、城市更新等多种物业类型，同时协助投资机构实现北京钻石大厦、成都华敏翰尊国际大厦等多个物业实现成功退出。未来，远洋不动产的核心目标是打造中国先进不动产开发运营商，期待与广大投资者、合作方一起携手合作，互惠共赢。

　　远洋不动产具备多项优势。一是贴合业主需求的资产管理服务，拥有"募投、建、管、退"各环节的丰富经验，拥有完整的产业链条。二是业主视角文化，更了解业主从前期的投资开发到中期运营，甚至到后期的退出所考虑的经济指标和经济价值。三是标准化管理体系，累计标准化的管理制度与标准已达到321项，覆盖业务各个环节。四是国际化管理标准，遵循国际化的不动产管理标准，与国际管理标准保持同步。五是丰富的合作资源，与政府部门、金融机构、知名企业客户、主要渠道机构、各类供应商等都拥有长期和良好的合作关系。六是专业的管理团队，基于大量的开发、运营管理实践，培养了一批具有丰富经验的管理团队，同时在中后台有一大批管理和支持人员。

　　远洋不动产的核心竞争力在于行业先进的大资管体系。地产精细化管理时代已到来，远洋凭借众多优质资产管理经验积淀与不断研究，已形成一套完整的涵盖融 、投 、建 、管 、退的资产全周期管理体系。该体系将资产生命周期内所涉及近千项流程，以权责模式、指引文件、制度流程、模板标准的四种文件标准化编制，形成远洋特色的标准运营流程。

　　远洋不动产业务体系

　　远洋不动产业务体系包括不动产开发运营、城市更新业务、资产管理业务、产业发展业务。

　　不动产开发运营业务是远洋不动产的传统强项，自1997年开发位于北京金融街核心区域的远洋大厦项目以来，在不动产开发与运营领域已具有市场先进水平。项目布局聚焦北上广深一线城市核心区域，所持及在营在管物业均为具有城市地标级的高端甲级写字楼产品。旗下在管写字楼签约客户约 1000 家，其中世界 500强客户、中国 500 强客户及其相关联企业为主力客户。旗下多个项目获得 LEED、WELL、BOMA 等国际国内不动产领域标杆性专业体系认证。依托多年运营管理经验的积淀，远洋不动产形成独特且醇熟的资产管理标准体系，在新拓展写字楼资源运营中可实现迅速应用，以达到资产标准化运营。

　　城市更新业务作为远洋不动产顺应市场变化所作出的积极探索，立足于让城市个体共享建设成果 , 构建起城市更新的生态循环系统。在城市更新领域，从前期土地或者项目旧楼改造资源的获取开始，远洋不动产可提供设计咨询、造价采购、工程管理、报批报建等一系列完整的闭环服务，这也是远洋不动产在城市更新业务上的优势所在。

　　资产管理是远洋不动产核心业务之一。作为资产运营方，远洋不动产对目标资产高效、全周期的运营管理服务，建立有效利润保障，为资产创造价值。目前，作为远洋资本资管项目的资产管理输出服务方，已形成成熟全周期资产运营策略体系，实现资本的回报承诺。从投资期/开业交接期的项目尽调、定位咨询，到运营期的市场推广、经营管理、租赁运营管理等，再到后期/退出期的资产估值、退出管理以及销售业务管控，远洋不动产服务流程形成完成的闭环和良性循环。

　　此外，远洋不动产积极布局产业发展业务，以园区为载体，以办公楼宇、研发及生产用房、商业及休闲配套等为主要开发对象，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，期待与合作伙伴一起，共同打造产业发展新蓝图。

　　远洋不动产标杆产品

　　目前，远洋不动产在北京开发运营的写字楼，大家比较熟悉的是央行对面的远洋大厦，项目于2000年入市，在当时拥有亚洲较大不锈钢杆件与排名前列高挑空大堂，到现在仍不过时，仍是长安街上的地标建筑。即将入市的有远洋·锐中心，位于丽泽金融商务区，项目将共享、健康、艺术、人文有机融合，缔造生态办公新物种，同时获得WELL金级和LEED金级亮相预认证。此外还有CBD的远洋光华国际、远洋国际中心和中国人寿金融中心，以及目前正在设计开发中的CBD Z6项目。

　　在资产管理业务上，远洋不动产有不少给第三方做运营管理的项目，在北京包括金融街洲际酒店酒改办项目、丽泽聚杰金融大厦、远洋北苑中心等，在上海如远洋商业大厦、H88越虹广场、长风大厦等。此外还有一些成功退出的项目：刚刚退出的北京硅谷亮城，退出时出租率达到满租；上海大宁商业广场，在两年多的租赁运营期后实现了资产的退出，项目整体增值了38%。助力远洋资本实现钻石大厦成功交割，实现资产退出。远洋不动产资管团队运营管理期间，项目达到满租状态，且签约价格为当时该区域较高。

　　城市更新领域，远洋国际中心A座改造项目、华贸集团总部办公室改造项目，是远洋不动产在营楼宇提升项目。还有一些定制化装修项目，包括锐中心大客户定制项目、WeWork联合办公项目等。此外，北京坊旧楼改造项目、隆福大厦等旧楼改造项目，也是远洋不动产城市更新团队操作的。

　　远洋不动产在产业发展方面也做了一些尝试，在顺义有一个项目叫远洋盈创健康产业园，是目前顺义地区交付标准较高的项目，也是非常有特点的一个项目。项目由生产型工业厂房升级为以健康为主题小型综合产业园，借力与 Delos 合作，围绕"建筑 · 健康"特色，追加新的投入扩大经营资源，通过运用不动产运营经验，提升项目经营效益。

　　来源：房讯网