开发经营解读|1-4月新房销售端降幅扩大,政策改善有望加速降幅收窄

根据国家统计局发布2024年1-4月全国房地产市场基本情况，房地产投资信心依然处在低位，开发投资连续23个月负增长，销售端成交面积及金额降幅继续扩大，4月销售单价环比转正但同比下滑明显。受到自筹资金较大改善影响，4月行业到位资金降幅收窄。展望后市，在430中央政治局表态去库存，各地政府限购政策松绑、买房落户、以旧换新等政策支持下，提振市场信心，预计下半年新房市场销售端降幅收窄可期。

一、房企投资信心处低位，开发投资连续23个月负增长

1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅较上月扩大0.8个百分点。至此，开发投资连续23个月负增长，房企投资信心仍处于低位。

房地产投资信心已经接近两年处于负增长局面，至今并未改善。一方面，土地供应规模缩减，房企待开发土地减少，加上当前新房销售市场并未改善，房企新开工意愿一直处于低位。另一方面，今年以来，房地产开发竣工增速由正转负，带动开发投资降幅难以转变。430中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，提出去库存的政策方向，提振地产股，预计后续房地产开发投资信心有改善空间，但由于开发投资已经很长时间处于相对低位，房企投资谨慎性较强，短时间难以大幅度恢复。

二、“金三银四”成色不足，年内房价跌破万元/平

1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，降幅扩大0.8个百分点；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，降幅扩大0.7个百分点。新建商品房销售单价为9595元/㎡，环比上涨1.8%，同比下降9.15%。今年以来，全国平均房价再度跌破万元/平。

从销售端数据来看，今年销售表现不及预期，“金三银四”本是传统的销售旺季，但新房市场无论是从销售面积、销售单价均不及去年同期，且与去年有一定降幅差。虽然2023年是迎来疫情防控解封期，疫情期间积累的市场需求集中释放，成交基数较高，但与2022年相比，今年1-4月销售面积与2022年相比下降26.4%。此外，从房价上看，今年销售单价再度跌破万元/平，整体市场情绪处于低迷阶段。当前市场的形势较为严峻，但在430中央政治局会议强调去库存，地方城市限购松绑，截止到现在，除了一线城市、天津主城区、珠海横琴、海南省保留限购政策，其他城市均全面取消限购，目前买房即落户城市扩容，对市场信心提振有一定积极作用，后续新房市场成交跌幅有望收窄，但大开发时代的落幕，今年新房市场的整体成交水平仍难超越去年同期，同比降幅预计为5%-10%。

三、受自筹资金改善影响，行业到位资金降幅收窄

1—4月份，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%，降幅较上月收窄1.1个百分点。

4月行业到位资金降幅收窄主要受到两方面的带动，一是自筹资金的改善，自筹资金11736亿元，下降10.1%，降幅较上月收窄4.5个百分点；二是虽然4月销售端降幅扩大，但从销售回款上，受到4月价格环比上升，定金及预售款、个人按揭贷款降幅分别收窄0.3、1.3个百分点。虽然行业到位资金的降幅收窄，但行业仍具备较大的资金压力，缓解资金压力还得依赖于市场销售端的改善。