地产下半场,究竟是谁的盛世年华?

老孙还是那个老孙，总是那么一针见血。在3月的年报业绩发布会上，孙宏斌说：“地产行业进入了好公司和头部公司的‘盛世年华’。”我估计，老孙这句话，有些意气风发的小老板们并不满意。因为，掐着指头数一数，然后做个排除法会发现，能满足“好公司”和“头部公司”标准的显然不多。随便算一下，满足老孙标准的公司无非这么几个：民企：碧桂园、恒大、龙湖、当然也包括老孙的融创国资：中海、保利、万科、中国金茂、招商蛇口但你有没有注意到，越往后，满足老孙标准的公司会越少。因为，在地产下半场，不管你多么雄心壮志，再想逆袭已无可能。当然了，凡事总有例外，比如国资地产公司。

01格局大变

近年来，在头部房企的排位赛中，国资地产公司的精进肉眼可见。我列了个表，有兴趣的可以看看。首先强调一点，因为万科的大股东是深地铁、绿城的大股东是中交，严格的说，二者也属于国资地产公司。

总体而言，这几年，国资地产公司的表现出了这么几个特点：1、头部公司中，国家队越来越多你看这张表，2017年的时候，前15中，国家队占8个，到了2021年一季度，国家队已占据9个席位，新晋级者是金茂。你可别小瞧这一跃升，在这个格局基本定型的时代，每走一步都是举步维艰的。在新崛起的国资地产公司中，中国金茂和招商蛇口表现最为抢眼。比如，过去三年，金茂接连实现千亿（2018年，1280亿）、两千亿（2020年，2311亿）门槛的跨越。即便房企开始主动降速瘦身的2020年，金茂依然实现了44%的销售增速，业绩增长率（44%）、目标完成率（116%）均是TOP20房企的冠军。另外，金茂的较新排名已大幅攀升到了第十二位，继续向上攀升也是大概率事件。再比如招商蛇口，2016年至2020年，招商蛇口的销售金额分别为739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，同比增速分别为28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。也是大幅先进行业平均水平好几个身位的。

2、国资地产的统治力越来越强如较新排名中，万科反超恒大、保利反超融创、之前长期被民营房企占据的第八、第九把交椅，也已全被国家队收入囊中。头部房企都可以说是国内房地产市场的先进玩家，要想把本已处于前排的座位继续向前移，犹如在拥堵的晚高峰路上去超车，难度可想而知，尤其是在大行情整体趋稳的时候，但国资地产公司却做到了。从市场格局来看，国资地产公司也展现出了强大的统治力。就较新排名而言，TOP10中，地产国家队占了7个，占比达70%，TOP15的占比也有60%。国资地产公司的逆势上行，及展现出的特别统治力和行业话语权，不仅说明了“出身”的重要，也意味着下半场才是它们的主场。3、民企犯错的代价是巨大另外，在这个时代，犯错误的代价是巨大的，比如2019年还排名第7的华夏幸福，再想入这个榜单，恐怕就难了。再比如2018年曾经排名全国第八的新城控股，这几年已陆续被其他房企赶超，再回前十的希望恐怕不大了。当然，在这个时代，不进则退。再比如，排在第14的旭辉，再有两年，也大概率是要从这前15的榜单上消失的。这倒不是说旭辉不好，只是，无论是资金实力还是资源匹配上，旭辉的后劲都不是很足。

02趋势不可逆

从大环境上看，随着“有形之手”对市场的干预和影响越来越强，且技术也越来越娴熟，更加懂得用巧劲儿，不同“姓”的房企之间，势能此消彼长，民营房企阵营整体进入守势。房企端“三条红线”、银行端“两条红线”、土地端“两集中”……通过改变游戏规则、扎篱笆墙的策略迫使激进的房企踩刹车、去杠杆，且力道也刚刚好，既让房企认识到严重性，主动求稳，又没有把行业震出内伤，引发其他风险。之前一直困扰市场的、由民营房企基于逐利本性，导致的无序膨胀，得到初步有效控制。随着以控资金、去杠杆为核心逻辑的调控机制逐步健全且常态化，民营房企仰仗的“高杠杆、快周转”模式失灵，相反之下，地产国家队较于民营房企的结构性优势却愈加明显，而这也给了它们进攻的本钱。

其一，基于“出身”的信用背书，地产国家队在融资渠道及成本方面优势巨大。有统计显示，地产国家队与民营房企的融资利差达2个点，融资成本低于5.5%的10家房企中，有8家是国企。比如迅速崛起的中国金茂，2020年，融资成本则进一步下降至4.42%。

其二，地产国家队财务结构比较健康，踩线相对较少，不仅降杠杆、去负债的压力较小，在下半场跑起来更加从容，反而还可以逆势适度地加杠杆，扩充地盘和市场占比。从2020年数据看，上述9个地产国家队员中，有6个位居绿档，分别是保利、中海、华润、金地、招商蛇口、金茂；有2个位居黄档，分别是万科、绿城。如华润置地董事长王祥明就表示，“正在向国资委申请对资产负债率的适当放开，采取一企一策，这样有助于华润置地扩张。”任何时候，开发商的立足之本都是钱和地，而两者又是二位一体的关系，手里不愁便宜钱，且财务结构又相对安全的地产国家队，在新规之下的拿地方面相当强势。比如广州首次集中拍地排名前列天，吸引了来自全国的67个开发商，然而从成交分布看，房企国家队占据了碾压性的局面，成交的22宗地块里（除摇号地块外），国字头的国企、央企投得比例达72%。

其三，下半场，地产国家队的战略定力和资源禀赋的价值，被市场重新认知。由于企业性质的特色性，地产国家队拥有强大的资源禀赋，在多元化方面的探索，也不单纯考虑眼前或算经济账，操作上更注重长线布局、业务协同和风险把控，也肩负着更大的社会责任，这种战略定力可以让它们耐住性子十年磨一剑，比如华润在商业方面的坚守、金地在科技园镇产业的布局等等。

随着赚快钱的上半场的离去，地产国家队的多元化业务、资源禀赋与地产开发主业的协同效应越来越强，其价值也正在以赚慢钱为主旋律的下半场重新认知。

另一方面，从地方政府视角去看，不管是基于风险防范还是盘活城市的需要，其都更乐意与不差钱、风险小，且拥有较强资源链接整合和产业运营能力的地产国家队合作。比如金茂，先行一步的它，已经把产业为内核的城市运营磨成了一把开疆辟土的利刃，不仅成为很多地方的座上宾，对业绩的驱动也越来越强劲。截至2020年，金茂所持有的城市运营项目达到27个，拿地方面，城市运营项目的贡献由2016年不足10%升至44%。据悉，未来城市运营的拿地贡献将进一步增长至60%；2020年，金茂城市运营项目所贡献的销售占比也从2019年14%大幅提升至21%。

03大地产下半场大局已定

未来，市场局面又会如何演绎呢？

1、民营巨头房企依然有未来，但要付出加倍努力才行。因为下半场，地产国家队较于民营房企有着巨大的相对优势，二者是不平等的，这是事实，需要承认。2、伴随着市场份额集中度的提升，携资金、资源等优势的地产国家队的攻势会越来越凌厉，成为市场洗牌的大赢家。3、强化地产国家队的行业统治力和话语权，从政治经济学视角看，也是“有形之手”所乐见的。新千年初时，房地产行业及中国城镇化都尚处于初级阶段，此时的上上策就是充分鼓励市场竞争，后来在赚钱效应刺激下，房地产也成为了中国经济的核心发动机，但副作用也很明显，行业集中度低、市场无序发展，就像由散户主导的股市，中小型民营房企主导的市场结构叠加其逐利本性，使得房地产市场本身就是高度不稳定的，也放大了行情波动。现在，高房价已成为普遍的社会性问题，房地产行业角色也由发动机变成了稳定器，就像电力、石油、铁路一样，成为事关国计民生的行业。对“有形之手”来说，要想真正驯服这头灰犀牛，让市场平稳着陆，就要彻底改变市场散乱差的市场格局和结构，提高市场集中度，尤其是提高识大体、顾大局、抗风险能力强的地产国家队。某种程度上，下半场，地产国家队的上位，亦是历史进程的必然。