房价平稳可控 湖南三四线城市房市预判承压明显 警惕降价引发退

在湖南，以长沙这一楼市调控优等生为代表，将“房住不炒”的理念一以贯之。来自湖南官方通报显示，2020年，湖南省房地产市场经受住疫情冲击，呈现出典型的“低开平走、持续回升”的特点，市场复苏态势良好，总体表现为投资稳步回升，市场销售小幅增长，房价平稳可控。该通报对后市也做出了预盼，湖南房地产市场仍存分化风险，尤其对于人口流出、需求透支、刚需减少的省内部分三四线城市，未来较长时间内房地产市场将明显承压。 

图片来源：长沙晚报

有业内人士表示，平稳可控的房价关乎民生，不过随着国家“房住不炒”理念的纵深推进，以及对房企“三道红线”的约束，楼市区域分化现象日渐严重，尤以价格手段为主的营销方式轮番上演，因而要警惕因市场因素导致退房现象的发生。

人口向热点城市聚集 三四线城市楼市降温

近日，第七次全国人口普查结果公布，全国人口达到14.1亿人。其中全国居住在城镇的人口占比63.89％，相比2010年第六次普查的49.68％，增长了14.21％，城镇化进程加速前进。

此外，从人口流动情况来看，持续向热点城市聚集。这意味着这些产业更密集，经济后劲足的地区，由此带来的住房需求更为充裕，房地产市场相对活跃。对一些人口净流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趋势，尤其以三四线城市为代表，房地产市场降温趋势较为明显。

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国家统计局数据显示， 2020年35个三线城市中，13个城市二手房价格下跌，部分城市下跌的势头并没有止住。来自贝壳研究院数据表明，自2019年棚改逐步退坡至今，贝壳研究院监测的100城中，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升，三四线城市整体新房价格指数仅回到两年前的水平。

有分析指出，过去几年，三四线城市房价泡沫过大，品牌开发商不断进驻这一片蓝海，无形中推高了房价水平，而随着棚改红利的消失，支撑三四线楼市的购买力日趋变少，房价逐渐回温也是意料之中了。尤其于开发商而言，在“三道红线”的监管之下，现金为王的时代，更加需要从“满地开花”的现状，到创造优质盈利做出转变。此时，开发商祭出价格组合拳，导致三四线城市房价起伏下行，也处于正常的市场规律之中。

图片来源：视觉中国

三四线城市房价下行 退房现象频发为哪般？

以诸多三四线城市为代表，近两年，楼市下行，俨然一番“高开低走”的局面，由此带来的“不良反应”之一，便是退房现象频发。

2020年10月，河北邢台一央企开发商的楼盘，降价超15%，引发业主不满要退房。

无独有偶。2020年10月，温州市一楼盘，项目首开后出现价格下降，引起业主聚集售楼处，集体要求退房。

今年早些时候，青岛一购房者张女士通过中介公司购买了一套即墨区的新楼盘。据业主反映，现在房价每平米下跌了5000多元/平方米，同样引发了退房维权事件。

诸如此类因市场降价导致的退房现象在国内多个城市上演，尤其在三、四线城市居多。以湖南为例，在国家统计局公布的全国70城房价数据中，包括长沙、岳阳、常德三个城市。以岳阳为代表，近一年就出现了明显的降价态势，许多进驻岳阳的房企纷纷表示“市场大不如从前”。

值得注意的是，近日中国房价行情网发布的较新数据显示，在湖南14个市州里，有近一半市州的房价出现下跌，其中，岳阳、益阳和湘潭环比下跌幅度较大，均超过3%。

图片和信息来源：中国房价行情网

此外，据媒体不完全统计，2020以来，岳阳市房价以跌的月份居多。2020年1月，岳阳市房价环比下跌0.4%，与惠州并列全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数跌幅榜首位；2月房价跌幅同样位列榜单排名前列；9月份，更是以环比下跌0.5%、同比下跌0.1%，双双位列全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数跌幅榜排名前列……

一方面，以岳阳等为代表的城市，房价告别一路高歌的局面，转而回归平稳，加速去泡沫化；另一方面，市场因素导致的整体房价下行，也引发了楼盘价格下跌的讨论，诸如有岳阳业主质疑“北控岳州府与初期相比每平米下降最多的有2000元”，还包括滨湖新境界、富兴御城、荣盛金鹗御府、奥园誉湖湾、江河颐璟城等在内的项目也被爆出有业主因楼市整体价格下行因素而申请退房的情况。

降价引发退房几时休？退房处理需走法律程序

三四线城市楼市下行，房价应声下跌，业主申请退房现象的背后，究竟“法律”会怎么说呢？

作为岳阳本土企业，富兴集团深耕岳阳房地产市场已达20余年，其开发的富兴御城等楼盘，在当地均备受关注。公开报道显示，岳阳富兴御城整小区规划占地210亩，总建筑面积35万平方米，项目分为一期开发，总共40栋，由5栋高层35栋洋房组成。高层交房时间为2021年9月30日，洋房交房时间为2021年12月31日。

图片来源：掌上岳阳拍摄富兴御城当前实景

去年以来，富兴御城一直处于开发建设当中。截至目前，离合同约定的交房时间还有一定期限。此时，有部分业主质疑房屋存在质量问题，由此而引发了“退房”事件。根据业主与开发商的多次协商反馈可知，在接到业主投诉反映后，开发商随即邀请了第三方进行权威检测。检测结果显示，房屋地基基础以及结构安全不存在缺陷，同时也加大了质量监督和建设投入力度。

一方面，一些业主对此并不“买账”，执意要求作“退房处理”。另一方面也有一种声音，部分业主因为岳阳新房价格持续走低，萌生退房来平抑购房成本。究竟，这背后真实成因到底为何？恐怕只有当事人最为清楚。

图片来源：掌上岳阳拍摄富兴御城当前实景

不过从退房的操作层面来讲，需满足一定的法律规范。一般而言，出现以下情形者，才可申请退房。诸如“违规销售，尤其是‘五证不全’；擅自更改楼房规划设计；超过合同约定时间没法办理产权证；以及房屋出现重大质量问题，或者房屋面积差超过3%……

有法律人士分析指出，确属房屋重大质量问题，业主可运用法律武器来维护合法权益，不过也要明白房子作为一宗商品，自然也要符合市场规律，只涨不跌或者只跌不涨，都不是正常现象。不然过分地追求自我利益，枉顾法律效力，既损害了市场秩序，也践踏了契约精神。