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今日，宁波主城两宗核心地块正式开拍，为4月土拍市场画上重磅句号。

海曙区HS16-04-06b（原宁波电视台）宅地经22轮激烈竞价，被华润置地收入囊中；鄞州区YZ07-04-C1（钟公庙亨润东）商业地块则由鄞开集团底价摘得。一宅一商、一热一稳，再次印证宁波主城核心资产的坚挺价值。

海曙HS16-04-06b

22轮竞价！华润7.64亿拿下老城低密四代宅

·成交核心数据·

竞得房企：华润置地（上海泓喆房地产开发有限公司）

成交总价：76359.85万元

成交楼面价：12471元/㎡

溢价率：6.11%

竞价轮次：22轮

·地块基础信息·

地块位于海曙区段塘街道，东至云霞路、西至环城西路，紧邻地铁2号线云霞路站，为原宁波电视台旧址，属老海曙核心稀缺宅地。

用地性质：二类居住用地，高品质住区试点地块

出让面积：38270㎡（约57.4亩）

容积率：1.1-1.6，限高65米（适配机场净空）

计容建面：约6.12万㎡，全部可建四代宅，需配建空中绿化平台（计容≥30616㎡）及社区、养老、托育、体育等配套用房

价值解读：老城断供3年，低密改善迎来新标杆

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老海曙段塘板块已近3年无宅地供应，本次地块的推出，直接填补老城核心改善市场空白。

地块紧邻海曙天街、南塘老街、镇明中心小学、海曙二院，生活配套成熟；地铁2号线快速串联宁波站、三江口，通达性极强。

1.6的低容积率+65米限高，规划洋房+小高层的纯改善社区，主打四代宅产品，精准匹配海曙高净值人群的自住升级需求。

对比周边建发·瑞云府（成交楼面价12491元/㎡，去化超95%），华润新项目定价预期稳定，将与瑞云府、璟云华府形成段塘改善集群，带动片区房价企稳回升。

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鄞州YZ07-04-C1

1.268亿底价成交！鄞开补齐钟公庙最后商业拼图

·成交核心数据·

竞得房企：鄞开集团（宁波市鄞州区城市更新开发建设有限公司）

成交总价：12688.49万元

成交楼面价：3278元/㎡，底价成交

溢价率：0%

·地块基础信息·

地块位于鄞州区钟公庙街道，万科亨润东项目南侧，距地铁3号线锦寓路站约300米，属亨润城市更新单元核心地块。

用地性质：零售商业、餐饮、旅馆、商务金融混合用地

出让面积：19354㎡（约29亩）

容积率：1.5＜R≤2.0，计容建面约3.87万㎡

核心要求：100%自持，配建≥3000㎡标准菜场，需在4年内竣工交付

价值解读：高端住区环绕，补齐15分钟生活圈最后一环

地块周边聚集伟星·星润名著、绿城东投·凤鸣云翠、万科等高端住宅，人口密集、消费力雄厚，但板块内一直缺乏大型社区商业+标准化菜场的综合体。

作为亨润城市更新单元最后一块功能拼图，本次鄞开拿地后，将打造“社区商业+生鲜菜场”的民生综合体，直接闭环板块15分钟生活圈，大幅提升周边居民居住便利性，利好二手房保值增值。

同时，地块紧邻万达广场、明州里、和邦大厦，地铁3号线+天童北路、嵩江中路主干道加持，客流辐射能力强，长期运营价值稳健。

土拍市场观察

核心区热度分化，国企+品牌房企双轮驱动

1. 宅地热、商地稳，改善需求成主流

继4月29日东部新城明湖东宅地（宁麓置地，溢价7.29%）火热成交后，海曙核心宅地再次引发品牌房企争抢，小幅溢价成主城宅地成交主流，反映市场对核心地段+低密改善+成熟配套宅地的高度认可。

而鄞州商业地块因100%自持、重运营、回款周期长，更考验房企长期运营能力，最终由本地国企鄞开集团底价托底，符合当前商业地产市场规律。

2. 四代宅成标配，宁波楼市进入产品力时代

两宗地块均为高品质试点地块，海曙宅地明确要求“全部可建四代宅”，鄞州商地配套升级，均适配宁波最新“计容新规”“抬板新规”，标志着宁波楼市正式从“拼地段”转向“拼产品力”，改善型住房迎来品质升级窗口期。

3. 主城价值持续夯实，板块分化加剧

房企拿地逻辑清晰：重仓主城核心，谨慎布局远郊。海曙段塘、鄞州钟公庙作为主城成熟板块，配套无短板、人口基数大、改善需求旺盛，成为品牌房企与本地国企共同看好的价值高地。

后市展望

核心区优质资产仍稀缺，4月土拍定调回暖

本次鄞州、海曙双地出让，是宁波4月土地市场的收官之战，也是主城核心优质土地的集中释放。

短期来看，华润海曙项目、鄞开鄞州商业体的落地，将直接提升两大板块的居住与商业能级，带动片区房价企稳回升；长期来看，主城核心优质地块资源稀缺，房企补仓意愿强烈，宁波土地市场将保持“核心区稳健回暖、远郊理性调整”的分化格局。

4月30日土拍结果已落定，华润、鄞开成功落子，接下来，宁波楼市将进入“供应大年”，更多优质新项目将陆续入市，值得市场持续关注。

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