CBRE中国区总裁李凌:ESG引领地产新风向

图：本期嘉宾，CBRE中国区总裁 李凌

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

在“双碳”背景下，国内碳减排进程加速。碳中和既是一个巨大挑战，也给相关企业和投资者带来了新的机遇。

世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁李凌认为，未来我们将看到越来越多的土地供应在出让环节会包含碳约束指标，同时绿色建材、智能制造等新材料、新科技将加速发展，并广泛地运用于绿色和超低能耗建筑的打造和运营。对于可持续发展以及ESG(环境、社会、公司治理)的投入，一定是企业长期利润的来源。

ESG投资成为疫后焦点

房地产与建筑是实现“2030年碳达峰，2060年碳中和”目标的重点控制领域之一。据中国建筑节能协会统计，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%。中国每年新增的房地产开发企业房屋竣工面积约9-10亿平方米，而既有建筑存量超过600亿平方米，建筑减排空间巨大。

“双碳时代”的来临，也将驱动房企加速“ESG”转型。“ESG”是环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三个词汇的首字母简称，也是一种现代企业价值体系，分别涵盖自然资源、气候变化、环境机遇、人力成本、利益相关方、社会责任以及公司治理等方面。

具体来看，“E”可被理解为解决人与自然的关系，“S”可理解为解决人与社会的关系，“G”则是解决人与人的关系。“新冠疫情、极端天气等黑天鹅事件所引发的全球商业和投资活动的剧烈扰动以及对生态环境和公众健康的日益关注令ESG所倡导的可持续性和韧性理念成为了焦点”，李凌称。

联合国负责任投资原则（UN PRI）的签约机构数量也在疫情爆发后的一年内迅速新增近800家，总资产管理规模更是超过了120万亿美元。而据MorningStar统计，2021年全球ESG主题基金的资产规模已经达到创纪录的2.7万亿美元，较2020年增幅近6成。

商业地产逐步走向深绿领域

2020年时，住建部等七部门发布的《绿色建筑创建行动方案》提出，2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比要达到70%，此后国内的碳减排议程不断加速。这都体现出，政府层面对ESG相关议题的重视。

“我们发现，近年来北京、杭州等城市的土地市场上皆出现了‘竞品质’要求，绿色健康、超低能耗等指标成为了企业竞标方案的评分项。这些措施在控制土地溢价的同时，也将推动房企和投资者不断提升其‘绿色能力’”，李凌称。

在商业地产领域，“绿色建筑”已成为一种新常态。李凌指出，过去五年，北京和上海的新建办公楼中超过50%为绿色建筑，而在深圳、广州、成都等主要城市，这一比例也已经达到30%左右。

他指出，“2021年，全国主要城市新交付写字楼中逾40%拥有或申请绿色认证，绿色写字楼的去化速度是棕色楼宇的2.6倍。2022年，在租户和投资者的共同推动下，商业地产的绿化趋势还将进一步加快”。

一些先进的商业地产投资者和业主已在逐步从绿色向零碳迈进。据李凌指，太古地产就曾在2020年和2021年时先后在成都远洋太古里和广州太古汇项目实现了“净零碳”用电。受此影响，该两项目的年碳排放总量分别减少了8500吨和1.2万吨。在绿色金融方面，太古地产也有尝试。2020年，该公司有三成债券和借款来自绿色金融。

更重要的是，CBRE发现，除降低运营支出、绿色金融支持等已被广泛认可的优势外，绿色建筑在租金收入方面的溢价也开始被一些租户所接受。根据我们2021年中国办公楼租户调查：93%的受访企业倾向于选择绿色楼宇，17%表示绿色健康属性将直接影响其办公选址决策，9%愿意为此支付一定的租金溢价。

商业地产投资的ESG机遇

李凌认为， 从商业地产投资的角度看， ESG既是未来投资决策中的重要因素之一，同时也将创造优质的投资机遇。

CBRE今年的中国投资者调查结果显示，投资者对环境、社会与治理（ESG）的关注度大幅上升，表示已经考虑将ESG纳入投资决策的受访者占比首次超过半数，较2021年大幅上升17个百分点至53%，且这一数值高于亚太区投资者意向调查均值9个百分点。与此同时，投资者在ESG资产上配置有快速增加的趋势，表示ESG投资占其整体房地产投资比重超过20%的受访者占比由上年的6%大幅增长至25%。

中国双碳目标的加速推进意味着“棕色地产“成为搁浅资产的风险正在不断增加，主要一二线城市里核心区位老旧商业地产的绿色改造将创造巨大的社会效益和经济价值。从写字楼租金来看，目前北京和上海的LEED认证写字楼相比非认证楼宇分别享有17%和26%的租金溢价。同时，基于企业和投资者对公共健康、员工福祉等社会责任议题的重视程度不断提高，建议投资者从楼宇硬件设施、配套服务与员工关怀三个方面构建项目的竞争优势，进一步提升资产运营表现。

此外，医养地产、教育地产、长租公寓等房地产类型自身即具有一定的社会责任属性，而这些另类资产领域也受到国家相关政策和城市化、消费升级等长期结构型增长趋势的共同支撑。以长租公寓为例，近年来中央不断强调“房住不炒、租售并举“的房地产发展模式，并给予税收优惠、租售同权等多重扶持措施。2021年以来，长租公寓大宗投资交易超过40亿元，较此前两年大幅增加，而最近保障型租赁住宅被纳入公募REITs底层资产，预计将进一步激活这一领域的投资。

作为全球先进的商业地产服务和投资公司，CBRE也已将履行社会责任放在了企业发展优先考量的位置。因在ESG领域成绩先进，CBRE还于近期被《Kiplinger》杂志评选为了“ESG较佳表现20强企业”之一。

去年9月，CBRE正式发布了2040年净零碳排放的愿景。李凌强调，“这一承诺不仅针对公司自身经营活动、为业主和租户提供管理服务的物业项目，还将涵盖来自供应链的间接碳排放”。

对此，李凌特别提到正在打造碳中和的CBRE北京办公室。作为CBRE在中国的标杆项目，北京办公室申请了国际健康建筑协会WELL铂金认证，致力打造一个完全符合国际环保和健康标准的绿能办公室，以全面达到办公室运营碳中和，响应公司2040年实现碳中和的承诺。这也是 CBRE 全球经验在中国推广和创新的示范，通过“绿色”办公，期望带动更多的行业企业一起践行可持续发展。

李凌认为， CBRE一直保有绿色低碳的基因。CBRE在ESG领域较大的价值在于发挥自身覆盖商业地产全周期服务的优势，整合各业务线专长领域以帮助公司的客户塑造绿色能力，提供“绿色地产”解决方案：为城市打造节约高效的用地和发展格局，为商业和工业地产项目打造减碳方案，在业内推动ESG体系纳入商业地产租赁和投资策略。

李凌认为， “双碳”不仅仅是一场能源革命，未来更可能作为透明指数披露信息重要的权重考核行业和企业治理能力。在地产行业，ESG也正引领着新的发展风向，有望成为房企发展的下一个风口。