上海楼市现状:大虹桥的几个板块的投资潜力如何?值得关注!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，在上海有一套950w的自住学区房，在武汉有一套250w的新房，手里有550w，家庭月工资收入是12w，我打算用二抵的方式弄350万出来，凑400来万做房产投资。有几个想法，排名前列，买上海郊区的新房，如定位长三角一体化的青浦，大虹桥等板块，如定位陆家嘴二次延伸的浦东浦江板块（一次延伸是前滩，价格已经很贵）。第二，买市区有价值的老房子，如浦东的北洋泾，浦西的杨浦靠近黄浦江边的学区房集中区、虹口靠近北外滩的鲁迅广场等区域。第三，分散投资，买不限购的城市房产，如重庆。请问成哥应该如何做资产配置，多谢！

回答：大虹桥分为好几个板块。虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。商务区最成熟，办公楼体量较大，目前建设已经比较定型，没什么新的地块可供开发了。优势是商办体量大，少有缺点是被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速将它与其他板块割裂开。

西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。大虹桥辐射区有不少，例如华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷、但每个地方平均能分到的关注度和人流量并不很多，也不太均匀，要具体板块具体分析。

其他青浦远郊区域，如青浦老城、汇金路、淀山湖、朱家角，未来仍将长期高度依托大虹桥核心区域来生存，17号线就是它们的生命线。这些地方以前是毫无价值的天涯海角，未来到底怎么样，主要取决于核心区的发展高度，以及当地有没有高附加值、能带来高薪工作机会的产业进驻。

整个大虹桥的远期愿景是“在上海主城区的西边，围绕虹桥枢纽，再造一个上海”。如果真能实现，商务区、西虹桥核心区的房价上限可以类比古北、徐家汇，辐射区中优质的那两三个可以类比北蔡、天山、古美。

浦江环境还是不错的，随着前滩的崛起、浦江板块势能的提升，作为主力住宅自住的价值在迅速提升。去传统市中心和前后滩也还算方便，不是那种天涯海角的远郊。未来至少应该可以跟上大盘，配套的改善到时需要较长时间周期了，很多中高档的配套起来都会比较慢一些，长期会以低端业态为主。北洋泾学区老公房，在有学区需求的前提下是不错的选择，但是考虑到你已经有一套学区房，没必要继续加仓。

选筹优先方案1。上海建成一套上车盘，未来有子弹再去重庆。

提问：成哥好，虹口北外滩附近还有值得最为投资的房子么？600万左右，可以接受一部分贷款

回答：北外滩总体价格都比较贵，难买到好房子，北外滩新一点的基本上都是1000起步了，除非你买老房子，而老房子不值得投资。如果纯投资，600最适合的是在大虹桥、浦东三林、康桥、御桥、张江南这一带。如果你要自住，需要结合你的单位通勤、学区偏好再做判断。关于上海投资回报率比较高的楼盘，请参考内部分享！

提问：成哥好，1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块，祝桥，川沙，惠南，请问哪个更有发展潜力？入手哪里比较合适，手上子弹60，可加30的信用杠杆！ 2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽？目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区！ 3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入？

回答：公元2040已经是价格非常虚高了， 没有必要把它作为标准。 祝桥未来确实会是第二个虹桥，但时间不确定。 机场旁边的产业主要是物流业，不容易产生高薪人口，不会有很大的房价涨幅。 300万主力产品端，可以在大虹桥的辐射区，泗泾、江桥、马路、徐泾北城，或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问：成哥好，有上海房票 主要考虑增值 500—600左右 不用考虑自住通勤等 能否推荐一下 谢谢!

回答：在中外环一带找，像大场、大华、华漕、徐泾、九亭、三林、康桥、御桥、浦江镇、金杨这些地方都不错。曾叔个人是比较喜欢次新三房的，特别是2005年以后的房子，当然如果片区整体偏老，房龄这个也不强求。如果现金流够的话，尽可能把杠杆用足。

提问：成哥好，请问带差额税的房子能买吗？看中一套二手房，但是有12万的差额税，能买吗？

回答：能买。因为有差额税，如果不是二次交易过，说明年代比较新，保值性和升值性都比较强。有差额税，售价也会相对比较便宜，比同地段没有差额税的房子，要便宜10%左右。差额税可以想办法避一些，月供利息、装修发票都能用，而且现在很多小区的指导价都比较低，前几天一个朋友买了一套正商百合里的房子，之前算的差额税有6万左右，最后实际才交了15500。而且有差额税的房子，售价比市场价低，好做高评高贷，实际首付可能15%-20%就能搞定，其实算下来和没有税的房子，实际支出并不高，甚至略低。

提问：成哥好，坐标宜兴，总价65万，请问，1.学区房五六十万，2.城东拆迁安置房，哪个好？

回答：你好，三四线城市学区房和安置房相比，更建议买学区房。一线城市的房子就像股市里的大白马，短期有波动但不大从长期看一直都是上升的；二线城市的优质地块区域依然有增值空间；但是三四线的就像题材股，投资要谨慎！当前少有能抗通胀、保值增值的唯有学区房。宜兴三四线城市房价下行压力飙升，整体二手市场冷热不均，唯有学区房相当坚挺。

提问：成哥好，非京籍，社保连续五年以上，想要在北京全款买一套房子作为投资，每月收租金，预算投500-800w。 如果社保断缴后多久还可以买房？投资哪个板块以及有没有相关的小区推荐？ 做长期投资的话，买新楼盘还是核心区的次新房更保值增值？

回答：1. 在京买房需要连续缴纳60个月社保，不能断的，如果3个月以内可以补缴。 2. 800建议看望京和双井、四惠，例如 首城国际、苹果社区、慧谷阳光、东恒时代二期 3. 核心区的次新盘更稳定波动小。新楼盘要挑地段，这一类的波动大，风险也更大，如果是长投8年以上可以搏一下像亦庄通州的新盘，如果持有8年内建议保守选择核心区次新。

提问：成哥好，本人南昌西湖区两套商品房，经开区汉港凯旋城一套别墅，在惠州大亚湾的金地天润自在城去年买了一套房（16000每平左右，87平）！目前子弹60左右，房贷200，年收入40左右，还能做什么房产投资么？

回答：你好，子弹60，可以加仓二线城市，武汉 重庆 成都 沈阳都不错。 如果出手1套南昌和大亚湾，子弹凑到100以上入手一套一线城市的底仓也是不错的选择。 主要看你的房票也风险偏好。

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