新商办50人 | 刘凯:存量时代来临 数字经济推动商业地产生

从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

10月27日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯。

全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长 刘凯

房讯网：疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些少有的全新变局和全新变化？

刘凯：2021年，在新冠疫情防控常态化的背景下，我国经济活动持续恢复，产业发展稳中有进，主要经济指标保持了较快增长。

随着疫情的管控和国民经济长期向好的趋势发展，商业地产开发投资额以及销售租赁活跃度提升，市场复苏势头强劲，预计未来将稳步回暖。

一方面，我们判断，写字楼市场供应高峰期或将接近尾声，大规模的新增供应已经陆续进入市场，未来的去化压力有望得到缓解。国家统计局数据显示，前三季度全国写字楼的开发投资额趋于理性，同比微降0.5%，新开工面积同比下降约两成为-20.3%；竣工面积虽较去年有所增加，但放大到近五年数据来看，同样呈现出下降趋势。

另一方面，我们看到，写字楼产业园市场租赁需求反弹。随着国家产业升级、企业扶持政策的陆续出台，以及企业对中国经济信心的增强，写字楼市场自用、投资等需求得到释放。进入2021年以来，写字楼租赁市场的积极信号不断增强。根据世邦魏理仕数据，前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖，写字楼净吸纳量累计达567万平方米，已突破上一轮市场周期的同期高点。

第三，在市场需求持续释放的影响下，项目去化的速度加快，整体市场的空置率扭转了去年同期的上升趋势，三季度末一线城市的空置率均出现下降。从五大行数据来看，北京写字楼市场第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海写字楼空置率环比二季度末也降低了1-2个百分点。

第四，2021年7月，全国发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，即教育“双减”政策，对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。在“双减”政策出台后，K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击，而其他教育培训领域短期内也面临不确定性，过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言，本轮市场波动对一线城市优质办公楼市场影响相对较小，对1.5及二线城市影响分化，部分城市面临较大冲击，需求回暖和租金企稳曲线再次承压。

我们认为，短期来看，预计2022年一线城市的写字楼市场将会恢复到疫情前的水平；中长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势也将得到进一步的深化。

房讯网：面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

刘凯：商业办公产业本质上是经营性的服务业，属于第三产业，也是第二、三产业发展的重要载体，商业办公作为经营性持有型物业，往往为增加就业机会，稳定就业率提供了空间和场所。同时，也是区域经济发展的重要支撑和载体，更是区域税收的增长源。

从全国来看，当前商业办公产业面临的挑战集中体现在连续多年的供应高峰推动空置率的走高和租金（售价）水平的下降。据统计，2020年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高。目前深圳市场存量近590万㎡，空置率为23%，未来4年还会有超过650万㎡的供应量，空置率将被进一步推高。可以预见，十四五期间主要核心城市的甲级写字楼空置率都将进一步高企，这也意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。

此外，商办市场也面临着新增产业办公需求严重不足，供需严重失衡的问题。以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万㎡左右，为存量面积的22%左右，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍，整个市场供需失衡问题已经非常严重。不过，当前供需比失衡的问题并不是普遍性问题，四个一线城市只有广州相对理想，北京预期会逐步改善，但上海和深圳的问题可能会越来越严重。

为推进商办市场平稳健康发展，我们提出如下建议：

1、大力发展服务业刺激写字楼市场的新增需求释放。中国服务业增加值占GDP比重只有54%左右，距离服务业较发达的经济体还有20%-30%的差距。大力发展服务业，特别是高端服务业将从很大程度上刺激新增需求的产生，从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。

2、大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业发展，加快闲置资源去化速度。数字经济在中国的发展规模目前已经全球第二，但数字经济占整体GDP的比重却只有36%左右，相较于英美德三国超过60%的比重来讲，我们的差距依然较大。数字经济为服务也提供了更适合其发展的沃土，服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。当数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时，也会创造出更多的办公面积需求。

3、整个城市一盘棋，政策保持灵活性，需要因地施政或因“区域”施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。

房讯网：行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

刘凯：近年来，商业地产行业发展规模增速趋缓，这也预示着存量时代的到来。

不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑，存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。从增量时代步入存量时代，商业地产正走向精细化运营。数字化、体验化的融合趋势，以及今年公募REITs试点的地产金融化突破，为商业地产的未来发展留下了更多的想象空间。

我们认为，商业地产在未来的创新包括但不限于模式重塑、科技驱动、生态营造，更将体现在体制优化、思维升维、研发应用、政策支撑的方面。

行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）市场发展正在出现三大转变。

排名前列，从开发向运营的转变。商业地产存量时代，行业从开发驱动转向运营驱动，运营能力成为核心价值之一。商业地产头部企业摒弃简单的收租模式，转向重度运营，向管理要效益，以资产运营促价值提升，为商业地产使用者（终端企业用户）提供更专业、更多元的管理服务。

第二，从重资产向轻资产的转变。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，"重资产"不再是商业地产企业的较佳选择，而风险小、回报率高、专业化程度高的"轻资产"模式大行其道。在较强的综合经营能力加持下，商业地产头部企业开始用自有品牌轻资产模式占领市场，在减少风险的同时加快其营运规模的增长。

第三，从智能向数字化的转变。数字经济和新基建政策推动商业地产的数字化转型，互联网和数字科技的发展重塑商业地产发展模式。随着大数据应用的快速发展，以人为本的数据化的互联互通，赋能商业地产设施、空间、运营服务等多环节，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，为人们创造舒适生态、极具体验感的消费和办公空间环境。