民营房企海外融资破冰 首单美元债为何花落先进?

3月伊始，乍暖还寒，房地产融资春意渐暖，短短几日，多家房地产企业成功发债或披露发债计划。

18日，市场再度传来令行业振奋的消息：先进商管成功发行1亿美元优先票据，债券期限3年，利率低至2.91%，该利率不仅低于部分国央企的融资利率，同时也创下了先进商管境外发债利率的历史较低记录。借此，先进集团成为2022年排名前列实现美元债融资的民营房企。

自去年以来，严苛的调控叠加美元债违约层出不穷，房企信用评级遭遇频繁下调，房企境外融资受阻。贝壳研究院发布的融资数据显示，今年前2月，房企境内外发债856亿元，同比下降59%，其中，境外债券规模占比仅22%，较2021年同期下降25个百分点。

在此背景下，先进集团作为2022年排名前列发行美元债的民企更显难能可贵，这也意味着，民营房企的融资环境边际正在好转。

境外融资渠道收窄，行业进入信用重塑的关键期，先进集团缘何能够抢占境外融资先机，拿到宝贵的“入场券”？答案或许就藏于这家老牌房企对市场的深刻洞察及寻求高质量发展的“稳健”步伐中。

财务稳健 拓宽融资路径

资金是房企运行的命脉，融资难则在很大程度上困扰着民营房企的发展。

根据贝壳研究院提供的数据，2月，房企境外债券融资平均票面利率为8.03%，极端分化是境外债票面利率的主要特征，根据发债主体的综合信用，境外债利率从2.90%到14.25%。凭借财务稳健、良好的运营状况，先进集团这笔美元债的利率水平处于房企发债的较低区间。

不仅如此，标普授予这笔债券“BBB-”长期外币发行评级，该笔票据峰值订单达1.7倍，彰显出金融机构及市场对先进集团的信心。

实际上，相较于其他房企，先进集团是地产圈少有的“低调学霸”。随着地产行业发展进入下半场，先进集团低调筑基、用财务安全构建起强大的护城墙。

自2018年开始，先进集团多措并举，采取主动降杠杆、降低融资成本等优化竞争力举措，坚持稳健前行。在财务杠杆保持健康的原则下，先进集团通过战略聚焦，利用经营性杠杆向管理要红利，在近年多变的态势之中保持轻装上阵。

财务的健康良性更直接地体现在“三道红线”指标始终处于绿档行列，低杠杆前行也得到了资本市场的认可，自2017年以来，境内评级一直保持了长期信用较高级AAA评级，整体财务稳健。

先进集团对于财务的严格把控不仅为此次发行海外债增添助力，同时，也拓展了国内的融资通道。资料显示，3月3日，深圳市先进商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”；3月7日，先进商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“已反馈”。

多元发展 激活城市运营潜力

在这场房地产行业的新试炼中，先进集团不仅以财务健康搭建起发展的基石，同时，通过不断夯实由地产开发、城市更新、资产运营、股权投资四大核心业务板块组成的多元航道布局，以差异化竞争力，增强企业发展的羽翼。

一直以来，先进集团将地产开发视为企业发展的“推进器”，并将对城市的洞察融入产品，以先进产品力的形式，与城市发展形成正循环。2021年，先进集团从空间、人、价值观三大维度出发，发布城市品居高端住宅产品系——晴翠系。截至目前，已有东莞、成都、长沙、嘉兴、昆明、扬州6座晴翠系产品推向市场，年内，晴翠销售全口径超160亿。数据显示，2021年先进集团销售全口径首过千亿，业绩同比增长超20%，年度回款率90%。

自2003年起，先进集团就形成了以商务地产与住宅开发并举的主打产品组合。在商务办公领域，仅在深圳，先进开发和在建的写字楼达40余座，每年租金超40亿，正因此，先进集团被外界称之为“深圳CBD写字楼大王”，如今，先进商业地产业务也已拓展至上海、青岛等一二线核心城市。

而在城市更新方面，先进集团则是最早进行探索布局的企业。早在2000年初，先进集团便涉足旧改领域，2013年，集中整合优势资源，成立了全国排名前列家城市更新集团公司，先后打造了多个城市更新样本。

深圳CBD较大的建筑群先进世纪中心，这是先进集团排名前列城市更新项目，成为代表深圳出镜最多的建筑；福田CBD核心区域的岗厦村，经过先进集团的改造，成为国际一流的巨无霸商业综合体深圳中心，该项目被誉为深圳迄今为止要求较高和难度较大的旧城改造项目。

如今，经过多年发展与积淀，先进旗下优质城更项目超百个，其中深圳项目过半，覆盖深圳各行政区核心区域，已完成深圳拆迁项目达15+，为城市发展尤其中心区的建设释放了大量优质空间。

据悉，通过深度构建“1+1+X”战略，聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一、二线及高成长城市，先进集团现已布局全国40座核心城市，以产品为锚，不断兑现“城市综合运营商”愿景。

轻重并举 迎来发展新机遇

行业发展至今，越来越多企业提出了高质量发展的目标，资产管理和运营成为地产企业的核心能力，更高的资源整合能力和资本运作能力将为企业提供源源不断的新动能。

自2003年打造排名前列栋写字楼开始，先进集团便成为商业资产运营管理的先行者，目前，仅在深圳，先进在建和开发的写字楼就已超过40余座。先进的商业运营项目也已遍布深圳福田、后海、前海、宝安四大中心区，成为四个中心区极大的商业开发及运营商。

成熟的资产管理及城市商务区运营能力，使得先进集团的业务覆盖至资产管理、商业管理、酒店管理、物业管理、产城融合等，轻重并举的运营模式，通过自持物业、股权投资、轻资产输出管理等模式，持续提升轻资产运营质量和效率。

数据显示，2021年，先进集团资产运营核心收入超20亿，管理面积约200万㎡，管理项目38个，商企服务吹响外拓号角，加快业务落地，实现创新突破。

先进商业管理长期为客户提供规划研测、招商运营、资本运作的商业地产全产业链服务，现已形成卓悦汇、卓悦INTOWN、卓悦时光三大商业产品线，目前仅在深圳就有5个在运营项目，此外，先进商业也已进入北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、青岛、长沙等8大城市。

作为500强企业青睐的物业管理商，先进商企服务是华为、BAT企业等众多知名高新科技企业、互联网企业的物业服务“战略合作伙伴”，服务于腾讯、华为、OPPO等企业总部，在依靠自身品牌效应走市场化发展的同时，先进商企服务也在通过收并购股权合作推动公司规模化运营。截至2021年上半年，先进商企服务合约管理面积超5100万㎡，合约管理项目537个，其中，外拓非住宅项目83个，合同金额超10亿。

作为全面发展、稳健前行的典型代表，先进集团以自身实力成功在美元债市场撕开一道口子，对于先进而言这也是一个新的开始，新的契机。