黑铁时代,房子怎么买?

“这是一个较好的时代，也是一个最坏的时代；这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；这是一个信任的时期，这是一个怀疑的时期；这是一个光明的季节，这是一个黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬...”

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黄金十年

时间闪回到2008年。

那一年的11月5日，国务院常务会议提出10条具体措施，“四万亿”政策出炉，12月国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。

房地产市场起死回生，全国房价大涨。

2015年，深圳平均房价涨幅超过50%；2016年，很多二线城市的房价纷纷开始飙升，比如厦门、苏州；2017年—2018年，广州、武汉、重庆、西安再次迎来新一轮房价大涨潮。

2008年到2018年，是房地产的黄金十年。随着中国城镇化进程的加快，大量的人口进入城市，加之人口红利和婴儿潮的推动，对房子的需求量激增，房地产如雨后春笋般迅速涌现发展，成为了我国经济增长的支柱，地方政府也越来越依赖卖地作为财政收入的来源。2008年到2018年，更是开发商的黄金十年。在这十年中，国内开发商运用“三高”模式，也就是“高周转、高负债、高利润”，追求速度、规模化，野蛮生长，疯狂长跑，赚得盆满钵满。2008年到2018年，也是购房者的黄金十年。十年前闭着眼、随手买的房子都涨了好几倍，房产成为了中国家庭最重要的资产，更是投资收益较高的产品，甚至成为了财富跃升的重要手段。

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白银还是黑铁？

城市化进程来看，2000年中国的城市化率是36.2%，2010年是49.7%，2020年是63.9%。对标国外，欧美发达国家城市化率普遍在75%左右。这说明，中国城市化进程已经进入尾声，未来几十年，将只有10个点的增长值，地方政府可以卖的地越来越少。

事物发展规律方面，经济有经济周期，楼市也有楼市周期，住宅房地产经过20年发展，进入逐步成熟期，住宅从增量向存量过渡，住宅房地产开发逐步触顶，至2016年，楼市价格达到顶峰，之后物极必反，出现价格泡沫。

政策方面，2018年底，全国房地产各种调控政策已达400多次，刷新历史调控纪录，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

人口出生率方面，2016年的出生人口达到了1883万人 ，而2020年的出生人口下降至1200万人，到 2021年，出生人口再次下降，仅有1062万人，出生率仅仅只有7.18‰。

城市化进程进入尾声、价格泡沫、一系列宏观政策与限贷限购政策调控、人口出生率连续走低，以及中国住房拥有率和人均居住面积居世界前列等诸多背景下，住宅房地产的拓展空间受到了压制。很多人说，房地产进入到了白银时代。

万科2022年会上，郁亮甚至说，房地产进入黑铁时代。要么死，要么活，没有中间状态。

告别高杠杆模式，面对萎缩的市场和更加白热化的竞争，房企都想活下去，靠什么？除了节衣缩食，还要学会多条腿走路或产品精益求精，要探索新的发展模式。

经济学家马光远撰文说：在中国房地产进入全新周期的情况下，决定一个房地产企业未来的，是是否具有先进的理念和面向中国新的城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径，是对新型城镇化的深刻理解，是对低碳、数字化巨大风口的把握能力。

不管房地产是白银还是黑铁，对于普通老百姓购房者而言，就算错过了“黄金时代”，也还在“白银时代”里。为什么？即使城市化进程进入后期，但从近几年城市化进程推进率0.7个百分点来算，从63.9%到75%也需要近20年的时间。在今后城镇化发展过程中，房地产依旧是重要的环节。

纵观房地产20年的发展史，房价大概率还是会上涨的，注意，不可能是疯狂上涨了，而且，这里的房价指的是一二线城市和具有发展潜力的城市。房子虽然是已经贵了，但现在上车还不晚，前提是——刚需自住。

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房子依然还值得买

房地产野蛮生长已经成为过去时，楼市发展将进入稳健时代，楼市的最终归宿，就是走向品质时代。

在房企竞争加剧的当下，是品质为王的时代，优秀的产品力才是立足之本。未来决定开发商生死的，排名前列是产品，第二是产品，第三仍然是产品。

所以，房企们专注产品，在产品上内卷，有利于购房者买到更好的房子。

再加上限价的笼罩，房贷利率的下调......

2022年，房地产从卖方市场转向了买方市场，在房价普遍更上一层台阶的情况下，提升了品质与服务的新盘，依然值得买。

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房子要怎么买？

房地产行业核心是解决老百姓的居住问题，而对于购房人，主要需要考虑自住属性。在“房住不炒”的前提下，我们提供一些购房建议：

1. 到一二线城市、人口净流入多、有发展潜力的城市买

一二线城市不必多说，城市定位越高，发展越快，房地产市场越好。人口净流入是指常住人口与户籍人口的差值，常住人口大于户籍人口，就说明该城市人口处于净流入，反之则为净流出。人口净流入多的城市意味着吸引人才的能力强，城市产业多，有活力，有发展，房价也涨得快。16日，《排名前列财经》发布较新报告，中国十大人口净流入城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。虽然小地方、小城市不建议买，但是如果你要在那里生活，就另当别论了，改善生活品质，本来就是生活的要义。

2. 买大开发商的产品

大开发商更有实力，无论是新楼盘的选址、建造的质量、户型设计，还是今后的物业服务等，都会有品质保障。尤其近期房企爆雷事件频现，降低风险系数最为关键。

照网友的话讲：至少，大开发商的房子不会烂尾。

3. 要买商品房

要买就买商品房，商铺、商住、小产权房、产权不明晰房、公寓等等通通不要碰。

4. 地段，地段，还是地段

买房首看因素就是地段，地铁、学校、医院配套很重要。如果是刚需自住，那就关系到目前的生活便利性以及房子的抗风险能力。

5. 要贷款买房

房子不仅仅是房子，它是老百姓一辈子仅有的能大额从银行贷款的标的，并且还是优质贷款。通胀年代，不说房价一定要怎么涨才行，光光有一笔不错的低息优质贷款，就是不错的抵御通胀的好东西了。