朝阳要看密云的脸色

原创 房小评 中国房评报道 2021-11-30 18:52

前几天去密云踩盘，看到旭辉操盘的国祥雲著项目卖得不错，根据项目官微数据，开盘当天销售额超过3亿元，粗略估计卖出约100套。

再一打听，密云今年1-10月份已经成交3200套房，远超2020年的成绩。密云区发改委公布的数据，今年1-10月份，密云区销售房屋面积同比增长63.7%。

10月份，北京市新房共成交6002套，同比下降4.9%，其中密云成交1077套，同比大涨。

密云的成交套数和面积一跃成为北京市各区县榜首，成为今年北京楼市的一抹亮色。

表格来源：房天下

为什么今年密云楼市的表现如此生猛？

有关密云市场的分析，我们以国祥府和国祥雲著两兄弟盘作为切入点，撰写了一篇较为详细的文章（《“国祥”兄弟抢客户》），感兴趣的朋友可以点击阅读。

前不久，有媒体质疑2021年排名前列批集中供地的项目网签寥寥，大部分网签率是个位数，卖得较好的保利·锦上的网签率也才12.77%，更有几个朝阳项目网签率仍为0！

这有客户分期付款拉长网签时间的原因，但最主要的原因应该与市场节奏变化有关。我们简单分析如下：

1、集中供地带来集中网签的压力。

非集中供地时期，新房项目不会扎堆入市，价格高低落差好协调，网签进度基本不会拖太久。

集中供地时代，新盘集中销售，集中网签，尤其是排名前列批集中供地成交的地块房价较高，以朝阳区的新盘为例，销售价格动辄在7-8万元/平米，而朝阳区10月份的网签均价才70952元/平米。新房价格较高且集中进网签，肯定会给房价调控带来压力。

2、郊区低价盘的对冲力下降。

郊区低价盘一直是平衡全市房价的重要力量，然而刚需型购房者对价格更敏感，如今市场下行导致客户持币观望，进而导致郊区低价盘陷入滞销。

政府面对市场下行和土地流拍率上升，又不得不多供应城区核心地段的好地块，提高供地成功率，由此更进一步减少郊区低价盘供应。过去，房山和大兴等郊区单价在2-3万元/平米的新房，一次开盘常常可以销售几百套，大量低价房网签可以对冲高价房带来的均价上涨压力。

3、高价盘入市带来的压力。

排名前列批集中供地的热点项目学府壹号院已经入市，共有产权商品房折后销售价格也在9万元/平米左右。除此以外，三季度还有多个热点高价盘相继入市，如天坛府、圆明天颂等，虽然这些项目在售价上已经尽力压制，但是由于地段好，售价都在10万+。高价盘的入市给城市均价稳定带来较大压力，只能以放缓网签速度应对。

网签对开发商至关重要，这关系到销售业绩确认以及按揭贷款的申请。如果在网签之前实行资金监管，项目没有完成网签工作，即便收取首付款，实际回笼的资金也大打折扣，这对当下渴求现金流的开发商来说，无疑是雪上加霜。

但是，并不是所有开发商都难受。那些售价较低的楼盘不但不受影响，反而还会被督促加快网签，因此销售顺畅，回款也顺畅。而那些接近城市均价的楼盘，例如售价在4.5万元/平米左右的新房项目，基本不受影响。

此外，在网签完成之前，客户已经支付首付款，因此首套贷款成数比较大的客户会因网签影响按揭贷款发放，给开发商造成较大的现金流回流障碍；而首付款比例高或者全款的客户，可以网签前付款，对开发商现金流产生影响较小，但是不网签而提前付款，客户的权益又少了一层保障。

这也就回答了为什么现在开发商多喜欢给客户较长的筹款时间，鼓励客户分期付款或者全款购买。

当然，对于广大开发商来说，还有一个很大的指望，那就是——

密云多卖房！

据房天下数据，北京市10月新房成交均价是46731元/平米，成交套数为6002套，其中密云区位居排名前列，10月份共实现网签1077套房，成交均价22485元/平米；其次是顺义和房山，成交套数分别为：762套和747套，成交均价分别为44367元/平米和25571元/平米。

之前，房山和顺义的郊区房曾是主城区房价的有效对冲，随着市场下行，这些地区的主城外溢购房需求陷入观望。但是密云楼市是一个更封闭的市场，由于距离主城区较远，市场以区域内生性需求为主。

最近，由于本地刚需、改善需求给力，叠加冬奥会利好，整个密云楼市价稳量涨，这对密云和全北京楼市都是好事。

失去了房山、大兴、顺义郊区盘的“低价对冲力”，迎来密云楼市的爆发，而且全市房价稳中趋降，大势良好。所以各大楼盘不必着急，大家都会完成网签的，如果想早点网签，那就要指望——

密云多卖房！